Quanto custa uma ação de despejo em 2026? Honorários, custas e cálculo completo

Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou se recusa a desocupar o imóvel, uma das primeiras dúvidas do proprietário é: quanto custa uma ação de despejo?

A resposta curta é que não existe um preço único. O custo depende do valor do aluguel, do estado onde o processo será ajuizado, da complexidade do caso, dos honorários contratados, da necessidade de liminar e das despesas necessárias para localizar e citar o locatário.

Em São Paulo, a Tabela de Honorários Advocatícios da OAB-SP apresenta como referência mínima para uma ação ordinária de despejo o valor de R$ 5.392,48, além da indicação de 20%. Esse é um parâmetro mínimo da advocacia, e não um preço obrigatório ou um teto. Um advogado especialista em Direito Imobiliário pode cobrar um valor superior, especialmente em processos urgentes, contratos comerciais, dívidas elevadas ou casos com recursos e dificuldades para recuperar o imóvel.

Além dos honorários, podem existir taxa judiciária, despesas de citação, diligências do oficial de justiça, pesquisas de endereço, publicação de edital, chaveiro, transporte e, em determinadas hipóteses de liminar, caução equivalente a três meses de aluguel.

Quanto custa uma ação de despejo: resposta direta

Para responder objetivamente, considere quatro grupos de valores:

Portanto, o custo inicial de uma ação de despejo em São Paulo normalmente começa pela soma dos honorários advocatícios, da taxa judiciária e das despesas necessárias à citação. Se houver pedido liminar em uma hipótese que exija caução, o proprietário também deverá disponibilizar o equivalente a três aluguéis, salvo decisão judicial ou situação jurídica específica em sentido diverso.

Qual é o valor mais barato de uma ação de despejo?

Ao comparar honorários particulares, o ponto de partida mais seguro é a tabela da Ordem dos Advogados do Brasil do estado em que o profissional atua. Em São Paulo, a tabela consultada indica:

Ação ordinária de despejo: valor mínimo de R$ 5.392,48 e percentual de 20%.

Esse valor é uma referência mínima de honorários advocatícios, não o custo total do processo. A taxa judiciária e outras despesas são cobradas separadamente, salvo se o contrato firmado com o advogado ou com a administradora disser expressamente o contrário.

Também é importante não confundir preço baixo com economia. Uma petição incompleta, a escolha errada do fundamento jurídico ou a ausência de documentos pode atrasar a recuperação do imóvel e aumentar a perda mensal do proprietário.

Quanto pode cobrar um advogado especialista em ação de despejo?

Não existe um valor máximo fixado pela OAB para esse serviço. Um advogado especialista pode cobrar:

• Honorário fixo acima do mínimo da tabela;
• Percentual sobre o valor da causa;
• Percentual sobre a dívida recuperada;
• Valor inicial acrescido de honorário de êxito;
• Cobrança adicional por recurso, audiência, cumprimento de sentença ou diligência extraordinária, conforme o contrato.

Em uma locação de R$ 10.000 mensais, por exemplo, o valor da causa será, em regra, de R$ 120.000. A aplicação de 20% corresponde a R$ 24.000 em honorários. Em disputas comerciais complexas, com recursos, cobrança acumulada e alto risco, o orçamento de um especialista pode ultrapassar esse valor. Isso não representa um preço máximo, mas apenas uma simulação matemática, pois os honorários são livremente contratados dentro das normas profissionais.

Como calcular o valor da causa no despejo?

O artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina que o valor da causa corresponderá a 12 meses de aluguel, salvo a hipótese específica prevista no artigo 47, inciso II.

A fórmula básica é:

Valor da causa = aluguel mensal × 12

Veja alguns exemplos:

O valor da causa é uma referência processual. Ele não significa que o proprietário pagará essa quantia para entrar com o processo.

Quanto são as custas de uma ação de despejo em São Paulo?

De acordo com as orientações do Tribunal de Justiça de São Paulo, a taxa judiciária de ingresso aplicável às ações em geral distribuídas a partir de 3 de janeiro de 2024 corresponde, em regra, a 1,5% sobre o valor atualizado da causa, observado o mínimo de cinco UFESPs. Em 2026, cada UFESP vale R$ 38,42. Portanto, o piso de cinco UFESPs equivale a R$ 192,10.

A tabela abaixo apresenta uma simulação da taxa inicial, sem incluir despesas adicionais:

Esse cálculo é meramente informativo, estando sujeito às regras vigentes, ao enquadramento do processo e à conferência do advogado no momento da distribuição.

Além da taxa inicial, poderão surgir gastos com:

• Citação postal ou por oficial de justiça;
• Diligências e pesquisas de endereço;
• Carta precatória, caso o locatário esteja em outra comarca;
• Publicação de edital;
• Chaveiro e apoio ao cumprimento da ordem;
• Remoção e guarda de bens, quando cabíveis;
• Recursos e preparo recursal;
• Cumprimento de sentença e atos de cobrança.

Como as custas variam entre os estados, um cálculo feito para São Paulo não deve ser aplicado automaticamente a outro tribunal.

A caução de três aluguéis é um custo perdido?

Nem sempre. A Lei do Inquilinato prevê, em hipóteses específicas, liminar para desocupação em 15 dias, condicionada à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.

Essa caução é uma garantia judicial e não deve ser confundida com honorários advocatícios ou taxa do tribunal. Em princípio, o dinheiro fica vinculado ao processo e poderá ser levantado conforme a decisão judicial. No entanto, o proprietário precisa ter disponibilidade financeira para o depósito quando ele for exigido.

Por exemplo, se o aluguel é de R$ 2.500, a caução poderá corresponder a R$ 7.500.

Nem toda ação permite despejo liminar, e nem toda liminar segue exatamente a mesma dinâmica. O enquadramento depende do motivo do despejo, das garantias do contrato e dos documentos existentes.

Simulação completa: quanto custa uma ação de despejo com aluguel de R$ 2.000?

Considere uma locação em São Paulo com aluguel mensal de R$ 2.000:

Sem considerar a caução, o desembolso inicial de referência seria de pelo menos R$ 5.752,48, mais as despesas processuais variáveis. Com a caução de três aluguéis, seria necessário disponibilizar mais R$ 6.000 ao juízo. A caução, porém, não deve ser contabilizada automaticamente como perda definitiva.

Se um especialista adotar honorários de 20% sobre o valor da causa, o honorário seria de R$ 4.800. Contudo, como esse resultado fica abaixo do mínimo nominal indicado na tabela consultada da OAB-SP, a referência mínima nominal de R$ 5.392,48 deve ser observada na comparação.

O verdadeiro custo do despejo inclui os aluguéis que deixam de entrar

O proprietário não deve analisar apenas boletos e honorários. Cada mês de atraso pode representar:

• Aluguel não recebido;
• Condomínio e IPTU em aberto;
• Consumo ou encargos contratuais;
• Impossibilidade de colocar o imóvel novamente no mercado;
• Deterioração do imóvel;
• Tempo gasto com cobranças e negociações sem resultado.

Em um imóvel de R$ 3.000 mensais, seis meses sem receber significam R$ 18.000 somente em aluguel, antes de condomínio, impostos, multas e danos. Por isso, o acompanhamento preventivo da locação e a atuação jurídica rápida podem reduzir prejuízos maiores do que os honorários.

Quem paga os honorários e as custas ao final?

Em regra, quem ajuíza a ação antecipa as custas e paga o advogado contratado. Ao final, a parte vencida pode ser condenada a reembolsar despesas processuais e a pagar honorários de sucumbência ao advogado da parte vencedora.

Os honorários de sucumbência não se confundem com os honorários contratuais. Mesmo que o locatário seja condenado, o proprietário não deve presumir que recuperará imediatamente todos os valores antecipados. A efetiva recuperação depende da decisão, do trânsito em julgado e da existência de patrimônio ou renda penhorável do devedor.

Quando cabe uma ação de despejo?

A ação pode ser utilizada em diferentes situações previstas na Lei do Inquilinato, entre elas:

• Falta de pagamento de aluguel e encargos;
• Término do contrato e ausência de desocupação;
• Infração legal ou contratual;
• Descumprimento de acordo de desocupação;
• Denúncia vazia, quando admitida pela lei;
• Necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;
• Extinção de vínculo de trabalho relacionado à ocupação;
• Falta de substituição da garantia locatícia nas hipóteses legais.

O fundamento correto influencia os documentos, a possibilidade de liminar, o prazo e o custo do processo.

Quais documentos são necessários?

Embora a lista varie conforme o caso, normalmente são analisados:

• Contrato de locação e aditivos;
• Matrícula, escritura ou documento que demonstre a legitimidade do locador;
• Planilha atualizada do débito;
• Comprovantes dos aluguéis não pagos;
• Boletos de condomínio, IPTU e demais encargos;
• Notificações e conversas relevantes;
• Documentos pessoais ou societários do proprietário;
• Procuração;
• Dados e endereço atualizado do locatário e dos garantidores;
• Laudo de vistoria e fotografias, quando relevantes.

Organizar esses documentos antes do ajuizamento reduz o risco de emendas, atrasos e diligências desnecessárias.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Não existe prazo único. A duração depende da comarca, do motivo do despejo, da concessão ou não de liminar, da facilidade de citação, da defesa apresentada, de recursos e do cumprimento da ordem.

A expressão liminar de 15 dias não significa que todo imóvel será recuperado em 15 dias. Esse é o prazo legal de desocupação em determinadas hipóteses após a concessão e o cumprimento da medida. Antes e depois disso, existem atos processuais que podem alterar o tempo total.

É possível evitar a ação de despejo?

Em alguns casos, sim. Cobrança rápida, notificação bem redigida, negociação documentada e acordo para entrega das chaves podem evitar o processo. Porém, insistir indefinidamente em uma negociação sem garantia também pode ampliar o prejuízo.

Uma administração profissional deve acompanhar o primeiro atraso, registrar contatos, atualizar o débito e encaminhar o caso ao departamento jurídico no momento adequado.

Proprietários do Banco dos Imóveis contam com proteção jurídica

Os proprietários que escolhem o Banco dos Imóveis para administrar seus imóveis contam com uma vantagem importante. A despesa jurídica referente à atuação do escritório na ação de despejo é arcada pelo Banco dos Imóveis, conforme as condições do contrato de administração.

Isso significa que o proprietário não precisa contratar separadamente um advogado particular para conduzir a ação coberta. O Banco dos Imóveis conta com um time de especialistas em ação de despejo e Direito Imobiliário, preparado para analisar documentos, definir a estratégia processual e acompanhar o caso.

Custas judiciais, cauções, diligências extraordinárias e outras despesas de terceiros devem ser verificadas nas condições do contrato de administração, pois não se confundem com honorários jurídicos.

Mais do que anunciar e alugar, uma boa imobiliária precisa proteger o patrimônio do proprietário durante toda a locação. Prevenção, seleção criteriosa do inquilino, contrato bem elaborado, acompanhamento dos pagamentos e suporte jurídico formam uma estratégia muito mais segura.

Perguntas frequentes sobre quanto custa uma ação de despejo

Quanto custa uma ação de despejo por falta de pagamento?

O valor inclui honorários advocatícios, taxa judiciária e despesas processuais. Em São Paulo, a tabela consultada da OAB-SP indica R$ 5.392,48 e 20% como referência para ação ordinária de despejo. A taxa inicial, em regra, corresponde a 1,5% do valor da causa, respeitado o mínimo de cinco UFESPs.

Qual é o valor da causa em uma ação de despejo?

Em regra, corresponde a 12 meses de aluguel, conforme o artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991.

Precisa pagar três aluguéis para pedir o despejo?

Não em todos os casos. A caução equivalente a três aluguéis é exigida para determinadas liminares previstas no artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato. O advogado deve verificar se a hipótese concreta está prevista na lei.

Posso entrar com ação de despejo sem advogado?

A ação de despejo é, em regra, ajuizada por advogado. O profissional avaliará a competência, o fundamento, os documentos, os pedidos e a eventual cumulação com cobrança.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Na ação por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato admite, observados os requisitos e limites legais, a quitação do débito atualizado para evitar a rescisão. O cálculo pode incluir aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários previstos em lei.

O proprietário recupera os gastos do processo?

Pode haver condenação da parte vencida em custas e honorários de sucumbência, mas o recebimento efetivo depende da decisão e da capacidade de pagamento do devedor.

Quanto cobra um advogado especialista em despejo?

Não há teto oficial. O profissional pode cobrar um valor fixo, um percentual ou uma combinação dos dois. Em causas de maior valor ou complexidade, os honorários podem alcançar dezenas de milhares de reais.

Quem administra o imóvel pelo Banco dos Imóveis paga advogado para o despejo?

Nas locações cobertas pelas condições do contrato de administração, a despesa jurídica da atuação do escritório na ação de despejo é arcada pelo Banco dos Imóveis. Custas, caução e despesas de terceiros devem ser conferidas no contrato.

Conclusão

Saber quanto custa uma ação de despejo exige separar honorários advocatícios, taxa judiciária, despesas processuais e eventual caução. Em São Paulo, a referência mínima consultada da OAB-SP é de R$ 5.392,48 e 20% para a ação ordinária de despejo, mas especialistas podem cobrar acima disso, sem teto oficial.

O cálculo também deve considerar o valor da causa, normalmente equivalente a 12 aluguéis, e o prejuízo acumulado enquanto o imóvel permanece inadimplente e indisponível.

Para quem deseja reduzir riscos, o Banco dos Imóveis oferece administração acompanhada por um time especializado em locações e ações de despejo. Nas hipóteses cobertas pelo contrato de administração, a despesa jurídica da ação é arcada pelo escritório, oferecendo mais previsibilidade e proteção ao proprietário.

Redação Banco dos Imóveis

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Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato
• Tabela de Honorários Advocatícios da OAB-SP
• TJSP, Taxa Judiciária e despesas processuais
• TJSP, Cálculos de Custas Processuais de Primeira Instância