Adjudicação compulsória é uma ação que visa o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei. Com ela, o proprietário do imóvel pode obter a Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro no Registro de Imóveis.

Apesar do nome complicado, a adjudicação compulsória existe para resolver um grande problema: obter o registro de um imóvel para o qual se tem somente um contrato particular, ou uma promessa de compra e venda.

Ou seja, trata-se de uma ação visando o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei.

Utilizando-se dessa ação, o proprietário do imóvel pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis.

Nesse artigo, vamos abordar os detalhes de como funciona essa ação.

Quando cabe a adjudicação compulsória?

Antes de explicar quando cabe a ação de adjudicação compulsória, precisamos entender os requisitos para registro de um imóvel.

Para que uma compra e venda de imóveis seja válida, ela deve ser registrada no Registro de Imóveis, o famoso RGI. Enquanto esse registro não ocorre, considera-se que o proprietário anterior é dono perante terceiros, como prevê o art. 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Impedimentos que geram a ação

No entanto, não é fácil obter o registro no Registro de Imóveis. Um dos maiores impedimentos é a necessidade de escritura pública para o registro de imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários-mínimos, prevista no art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

É aqui que encontramos a maior parte dos impedimentos. Muitos fazem contratos particulares de compra e venda, que acabam sendo inválidos perante a previsão legal, e vêm sendo reconhecidos como simples promessas de compra e venda pela jurisprudência.

Há, ainda, os casos em que, apesar de cumpridos os termos da promessa de compra e venda, o proprietário ou comprador se recusa a fazer a escritura de compra e venda, ou não são localizados para fazê-la.

Existe a possibilidade, também, do vendedor falecer antes de fazer a escritura de compra e venda.

Ou seja, em resumo: em casos de recusa ou impossibilidade de realizar a escritura de compra e venda por falta do comprador ou do vendedor, a solução para se obter o registro junto ao Registro de Imóveis é a ação de adjudicação compulsória.

Requisitos para a ação de adjudicação compulsória

Agora que entendemos quando cabe a adjudicação compulsória, vamos aos seus requisitos. Sua previsão e requisitos encontram-se nos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

A lei traz os seguintes requisitos para a ação de adjudicação compulsória:

• a) A existência de uma promessa de compra e venda;
• b) Inexistência de previsão do direito de arrependimento; e
• c) Registro da promessa de compra e venda no Registro de Imóveis.

E por que o item “c” está cortado? Simples: a leitura da lei muitas vezes não traz todos os requisitos ou o entendimento dos tribunais. O item “c”, ou seja, o registro da promessa de compra e venda no Registro de Imóveis, foi afastado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sua Súmula nº 239, que diz:

Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Apenas abrindo um rápido parêntese, é por alterações deste tipo que o trabalho do advogado se faz indispensável, assim como também é indispensável uma pesquisa mais profunda na doutrina e jurisprudência, de modo a garantir sempre o melhor direito do cliente.

Assim,  existindo a promessa de compra e venda irretratável, ou seja, sem direito a arrependimento, é possível propor uma ação de adjudicação compulsória.

Adjudicação compulsória X Usucapião

A ação de usucapião certamente está entre as mais famosas. Todos já ouviram falar e sabem da existência do direito de usucapião, mesmo que não entendam exatamente os seus requisitos.

Assim, muitas vezes, fica a dúvida de qual seria o melhor caminho: usucapião ou adjudicação compulsória.

Não vamos entrar aqui em detalhes sobre a ação de usucapião, mas, na prática,  trata-se de uma ação muito mais burocrática e demorada. Isso porque não se tem certeza da propriedade, o que gera a necessidade de profunda investigação pelo Juízo competente. Você pode se aprofundar no tema, no artigo aqui do blog sobre usucapião extrajudicial.

Na adjudicação compulsória, por sua vez, já existe necessariamente prova documental, o que faz o seu trâmite ser mais rápido. Deste modo, cumprindo-se os requisitos para a ação de adjudicação compulsória, esta é a ação ideal para propor.

Prazo de prescrição da ação

Essa sempre é uma grande preocupação: qual é o prazo de prescrição? Em que momento não posso mais propor uma ação de adjudicação compulsória?

A boa notícia é que o direito de propor a ação de adjudicação compulsória não prescreve, de acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Trata-se, no entendimento do STJ, de um direito potestativo, que só seria atingido pela decadência. Como não há previsão legal de decadência, esta também não ocorre.

Deve-se ter atenção, apenas, que o direito à adjudicação compulsória por ser perdido caso uma outra pessoa adquira direito de usucapião sobre o imóvel pretendido.

Competência da ação de adjudicação compulsória

Quanto à competência territorial, o Juízo responsável é o do local do imóvel, como previsto no art. 47 do Código de Processo Civil:

Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.”

Há, no entanto, uma exceção: estando uma das partes envolvidas em um processo de falência, é competente o juízo falimentar, como já decidiu o STJ:

CONFLITO DE COMPETÊNCIA ENTRE JUÍZOS CÍVEL COMUM E FALIMENTAR – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROPOSTA ANTES DA DECRETAÇÃO DA QUEBRA – IRRELEVÂNCIA – CONFLITO CONHECIDO PARA AFIRMAR A COMPETÊNCIA DO JUÍZO DE FALÊNCIA.

1. A competência para processar e julgar ação de adjudicação compulsória contra empresa incorporadora falida (in casu, a Encol) é do r. Juízo de quebra, independentemente de a decretação da falência ter sido posterior ao ajuizamento da ação de adjudicação.

2. Admitir que a ação de adjudicação compulsória proposta antes da quebra escape à vis attractiva do foro falimentar dá ensanchas a diversos inconvenientes contrários à noção de pacificação social decorrente da universalidade do foro falimentar e aos princípios da harmonia das decisões judiciais, do acesso à justiça e da celeridade.

3. Conflito conhecido para declarar a competência do r. juízo falimentar.

(STJ. CC 39112/GO. 2ª Seção. Rel. Min. Massami Uyeda. Julgamento em 25/11/2009.)

Nos demais casos, a competência é do Juízo responsável por julgar causas cíveis no local do imóvel.

Conclusão

Em resumo, entendemos neste artigo que a ação de adjudicação compulsória é cabível sempre que houver uma recusa ou impedimento pessoal para que se faça uma escritura de compra e venda, permitindo o registro da operação no Registro de Imóveis.

Neste caso, a ação específica a se propor é a adjudicação compulsória, permitindo um trâmite mais rápido que a ação de usucapião, sendo necessário que exista uma promessa de compra e venda irretratável.