{"id":8186,"date":"2016-01-12T11:29:55","date_gmt":"2016-01-12T13:29:55","guid":{"rendered":"http:\/\/bancodosimoveis.net\/?p=8186"},"modified":"2017-05-27T12:41:20","modified_gmt":"2017-05-27T15:41:20","slug":"as-mudancas-no-financiamento-habitacional-que-impactaram-o-mercado-imobiliario-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/as-mudancas-no-financiamento-habitacional-que-impactaram-o-mercado-imobiliario-2\/","title":{"rendered":"As Mudan\u00e7as no Financiamento Habitacional que Impactaram o Mercado Imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"

Recentemente a Caixa Econ\u00f4mica Federal anunciou a redu\u00e7\u00e3o do limite de financiamento para im\u00f3veis usados e o aumento nos juros dos empr\u00e9stimos para a compra da casa pr\u00f3pria.<\/strong> T\u00e3o logo a not\u00edcia se espalhou, comecei a receber uma enxurrada de e-mails de profissionais de todo pa\u00eds querendo entender melhor esta situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

As mensagens vieram carregadas de d\u00favidas e preocupa\u00e7\u00f5es sobre o futuro do setor. Como foram muitas perguntas e sobre pontos diversos, resolvi compartilhar os principais questionamentos que recebi neste artigo. Venha conferir o que eu penso sobre este assunto.<\/p>\n

Entenda a eleva\u00e7\u00e3o dos juros<\/h2>\n

Antes de falar da eleva\u00e7\u00e3o da taxa de juros no financiamento imobili\u00e1rio<\/strong> concedido pela Caixa Econ\u00f4mica Federal, \u00e9 preciso entender qual \u00e9 a principal fonte de recurso para este tipo de empr\u00e9stimo, pois isto impacta diretamente nesta rela\u00e7\u00e3o de causa e efeito.<\/p>\n

Os dep\u00f3sitos em poupan\u00e7a s\u00e3o a principal fonte de recurso para o financiamento<\/strong>. Dados do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupan\u00e7a e Empr\u00e9stimo) revelam que nos \u00faltimos 10 anos, mais de 75% dos contratos de financiamento imobili\u00e1rio tiveram recursos vindos da poupan\u00e7a<\/strong>. Isso porque este era um recurso de f\u00e1cil acesso aos bancos e muito rent\u00e1vel para os clientes, o que tornava a caderneta de poupan\u00e7a um grande atrativo para os investidores.<\/p>\n

No entanto, recentemente houve uma corre\u00e7\u00e3o na f\u00f3rmula de rentabilidade da poupan\u00e7a que \u00e9 atrelada a taxa SELIC e que limitou o seu rendimento. E com o aumento gradual da taxa SELIC<\/strong> e, consequentemente, menor rentabilidade da poupan\u00e7a, esta deixou de ser um investimento atrativo e os investidores t\u00eam migrado seu dinheiro para outros tipos de fundos cuja corre\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 atrelada \u00e0 SELIC.<\/p>\n

Para se ter uma ideia do impacto desta migra\u00e7\u00e3o, no inicio de maio, o Banco Central anunciou que a caderneta de poupan\u00e7a perdeu mais de R$ 29 bilh\u00f5es<\/strong>, resultando no quarto m\u00eas consecutivo com fechamento negativo.<\/p>\n

Ent\u00e3o, com esta evas\u00e3o de recurso da caderneta de poupan\u00e7a, principal fonte para o financiamento imobili\u00e1rio, a Caixa Econ\u00f4mica se viu diante de uma diminui\u00e7\u00e3o do seu capital para concess\u00e3o do cr\u00e9dito habitacional e precisou fazer ajustes, reduzindo o limite de financiamentos com recursos da poupan\u00e7a e elevando a taxa de juros.<\/p>\n

Mercado atual<\/h2>\n

\"mercado-imobiliario-atual\"<\/a><\/p>\n

Apesar da onda de pessimismo alardeada por muitos, vejo que este \u00e9 um momento de an\u00e1lises e aten\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o \u00e9 um momento para desespero desmedido.<\/p>\n

Nosso mercado est\u00e1 em adapta\u00e7\u00e3o. As vendas est\u00e3o equilibradas, mesmo com poucos lan\u00e7amentos. \u00c9 um mercado que cada vez mais caminha com maturidade, como deve ser.<\/p>\n

\u00c9 um mercado com muitas oportunidades ainda a serem exploradas, mas que precisa de an\u00e1lises, de um olhar mais apurado e profissional. Afinal, o pa\u00eds de uma forma geral passa por grandes mudan\u00e7as, e o no mercado imobili\u00e1rio n\u00e3o \u00e9 diferente.<\/em><\/p>\n

Novas regras ter\u00e3o que ser analisadas e implementadas para flexibilizar e diversificar o financiamento imobili\u00e1rio<\/strong>. O mercado j\u00e1 d\u00e1 sinais desta readequa\u00e7\u00e3o. A CEF, por exemplo, mesmo com a redu\u00e7\u00e3o dos financiamentos, j\u00e1 estuda outras formas de adaptar o acesso ao cr\u00e9dito, como o aumento da faixa de financiamento do Fundo de Garantia do Tempo de Servi\u00e7o (FGTS), com a sugest\u00e3o de passar o limite atual de R$ 190 mil (para im\u00f3veis nas regi\u00f5es metropolitanas de S\u00e3o Paulo, Rio e no Distrito Federal)\u00a0para o teto para R$ 300 mil (voltado para financiar habita\u00e7\u00e3o popular e o programa Minha Casa, Minha Vida).<\/strong><\/p>\n

Outra coisa importante a compreender \u00e9 que mais do que nunca, vendedores e compradores ter\u00e3o que conversarem mais e se adaptarem a nova realidade. O escambo est\u00e1 de volta. Para as vendas e compras de im\u00f3veis ser\u00e3o aceitos outros im\u00f3veis, carros, lanchas, viagens, parcelamentos como era antigamente.<\/p>\n

Ressalvo, que uma an\u00e1lise isolada, simpl\u00f3ria e precipitada desta pr\u00e1tica poderia nos levar a entender a volta dos fatores elencados acima como um retrocesso, por\u00e9m, \u00e9 preciso ir al\u00e9m, e ter uma vis\u00e3o de futuro, tendo na retomada destas formas de negocia\u00e7\u00e3o uma oportunidade de aprendizado e de crescimento maduro do mercado.<\/p>\n

Impacto no pre\u00e7o dos im\u00f3veis \u2013 Financiamento Habitacional<\/h2>\n

As linhas de cr\u00e9dito s\u00e3o importantes para movimentar o mercado, elas atuam como um dos principais pilares para o aquecimento do setor. Com a maior disponibilidade de financiamento, a compra do im\u00f3vel fica mais acess\u00edvel e as pessoas s\u00e3o estimuladas a comprar.<\/p>\n

E o contr\u00e1rio tamb\u00e9m \u00e9 verdadeiro, ou seja, com a retra\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito, as pessoas s\u00e3o desestimuladas a comprar. Se antes era poss\u00edvel financiar at\u00e9 80% do valor do im\u00f3vel, hoje este percentual caiu para at\u00e9 50%, ou seja, pode chegar at\u00e9 50% ou n\u00e3o, o que em muitos casos limita o potencial de compra dos clientes.<\/em><\/p>\n

Ent\u00e3o, as construtoras e imobili\u00e1rias est\u00e3o se adaptando a esta realidade<\/strong>. Muitas empresas j\u00e1 est\u00e3o segurado a margem ou trabalhando com o estoque e freando os lan\u00e7amentos e at\u00e9 mesmo est\u00e3o mantendo os pre\u00e7os, ou seja, n\u00e3o fizeram uma atualiza\u00e7\u00e3o de suas tabelas. Outras est\u00e3o tamb\u00e9m ampliando suas formas de negocia\u00e7\u00e3o, aceitando autom\u00f3veis, por exemplo, como pagamento.<\/p>\n

\u00c9 claro que n\u00e3o podemos generalizar. O mercado deve ser visto em suas particularidades. O Brasil \u00e9 muito grande e n\u00f3s temos hoje regi\u00f5es com o pre\u00e7o de im\u00f3vel crescendo e temos regi\u00f5es com pre\u00e7o de im\u00f3vel diminuindo e outras ainda em que os pre\u00e7os se mantem.<\/strong> Ent\u00e3o, \u00e9 preciso analisar os mercados de forma pontual. Mas de uma forma geral, o mercado est\u00e1 em equil\u00edbrio de pre\u00e7o.<\/p>\n

Percebo que as empresas est\u00e3o cada vez mais maduras e conscientes do desafio do setor e por isso tem planejado melhor as suas a\u00e7\u00f5es. Por isso, n\u00e3o vejo um mercado com tend\u00eancia a quedas abruptas nos valores dos im\u00f3veis.<\/p>\n

Mesmo com os lan\u00e7amentos parados em algumas regi\u00f5es, vemos que os custos da produ\u00e7\u00e3o est\u00e3o subindo e \u00e9 poss\u00edvel que daqui h\u00e1 um per\u00edodo, n\u00e3o muito longo, os valores dos im\u00f3veis comecem a subir, por\u00e9m de uma forma equilibrada.<\/p>\n

Desse modo, avalio que o mercado voltar\u00e1 a ter um ritmo mais acelerado de crescimento a partir do segundo semestre de 2016, mas at\u00e9 l\u00e1 passaremos por alguns ajustes.<\/p>\n

Impacto em outras institui\u00e7\u00f5es financeiras<\/h2>\n

H\u00e1 uma tend\u00eancia que as a\u00e7\u00f5es da Caixa impulsionem mudan\u00e7as em outros bancos. Isso porque a CEF det\u00e9m 70% de todos os financiamentos de im\u00f3veis no pa\u00eds, ela \u00e9 um hub de mercado, ou seja, \u00e9 ela que puxa o mercado, e por isso \u00e9 poss\u00edvel que os demais bancos acompanhem o seu movimento.<\/p>\n

O Santander, por exemplo, foi um dos primeiros bancos a seguir este movimento e anunciou recentemente algumas mudan\u00e7as, entre elas a diminui\u00e7\u00e3o do percentual m\u00e1ximo de financiamento para 70% e aumento das taxas de juros (m\u00e1ximo de 11,5% + TR no SFH, e 12,5% + TR no SFI).<\/p>\n

O Banco do Brasil tamb\u00e9m j\u00e1 informou que desde o dia 18 de maio, j\u00e1 est\u00e1 valendo o reajuste das taxas de juros das linhas de cr\u00e9dito para habita\u00e7\u00e3o que subir\u00e3o de 9,9% ao ano mais a taxa referencial (TR) para 10,4% ao ano mais a TR.<\/strong><\/p>\n

Por isso, \u00e9 preciso estar atento aos pr\u00f3ximos movimentos, pois cada institui\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria possui pol\u00edticas pr\u00f3prias e trata seu sistema de financiamento de forma espec\u00edfica.<\/p>\n

Bom momento para negocia\u00e7\u00e3o<\/h2>\n

Apesar de todos estes ajustes no \u00e2mbito dos agentes financeiros \u00e9 preciso ir al\u00e9m e procurar cavar onde est\u00e3o as oportunidades no mercado<\/strong>. As construtoras est\u00e3o dando vaz\u00e3o aos seus estoques e muitas est\u00e3o oferecendo descontos, possibilitando excelentes condi\u00e7\u00f5es de negocia\u00e7\u00e3o para quem quer comprar o im\u00f3vel agora.<\/p>\n

Portanto, pode-se considerar este como um bom momento para se investir em im\u00f3veis<\/strong>, pois estima-se que os pre\u00e7os v\u00e3o se recuperar a partir do ano que vem, com previs\u00e3o de retomada da valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis para os pr\u00f3ximos anos.<\/p>\n

Este \u00e9 um cen\u00e1rio que nos faz lembrar do que o mercado imobili\u00e1rio viveu h\u00e1 alguns anos atr\u00e1s, como em 2002 e 2003, quando o Brasil tamb\u00e9m passava por um momento de crise, com a economia estagnada e d\u00f3lar chegando na casa dos R$ 4,00. Mas quem comprou em 2003 viu o pre\u00e7o do im\u00f3vel se multiplicar nos anos seguinte.<\/p>\n

Desse modo, mesmo com os juros do financiamento mais altos, o pre\u00e7o do im\u00f3vel hoje \u00e9 um grande atrativo e o consumidor pode fazer um excelente neg\u00f3cio. Em muitos casos, o pre\u00e7o da compra atualmente consegue equilibrar a balan\u00e7a dos juros mais altos. \u00c9 uma conta que deve ser levada em considera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, avalio que num per\u00edodo de m\u00e9dio prazo, os juros voltem a se equilibrar, o que poder\u00e1 possibilitar ao comprador renegociar os juros contratados hoje com o seu agente financeiro e caso ele n\u00e3o consiga renegociar, ele pode fazer uso da portabilidade financeira e buscar outro banco com juros mais baixos. O momento nunca esteve t\u00e3o prop\u00edcio.<\/strong><\/p>\n

Planejamento \u00e9 palavra de ordem<\/h2>\n

A aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel<\/strong> n\u00e3o \u00e9 simples e \u00e9 indispens\u00e1vel que se tenha cautela, n\u00e3o adianta agir por impulso. Planejamento \u00e9 a palavra de ordem.<\/p>\n

A melhor dica em qualquer momento para o investimento no mercado imobili\u00e1rio foi e sempre ser\u00e1 o planejamento<\/em>. Isto quer dizer que o cliente deve se programar para fazer este investimento, juntando a maior quantidade de recursos que puder para dar um maior sinal e assim conseguir melhores condi\u00e7\u00f5es de negocia\u00e7\u00e3o, seja com a construtora\/imobili\u00e1ria ou com as institui\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>\n

Durante muito tempo o planejamento foi deixado de lado, e isto se explica pelas caracter\u00edsticas do nosso mercado. Antigamente, t\u00ednhamos a escassez do cr\u00e9dito e o setor estava estagnado.<\/p>\n

Depois vimos o Brasil registrar uma expans\u00e3o vertiginosa do setor de im\u00f3veis, com a implementa\u00e7\u00e3o de novas pol\u00edticas de concess\u00e3o de cr\u00e9dito, que facilitou o acesso ao financiamento e estimulou o consumo. Neste per\u00edodo podemos comparar o comportamento mercado ao de uma \u201ccrian\u00e7a que nunca comeu doce e que quando come se lambuza\u201d.<\/em><\/p>\n

A analogia \u00e9 simples, mas se aplica perfeitamente ao que quero dizer. Com o mercado aquecido, \u201ctodo mundo se lambuzou\u201d. Houve um verdadeiro oba-oba, com compradores inexperientes, com corretores oportunistas e com a chegada de empresas que n\u00e3o tinham atua\u00e7\u00e3o no mercado imobili\u00e1rio e que passaram a investir neste segmento.<\/p>\n

Com isso, muitos compradores n\u00e3o estavam preparados para comprar, muitas empresas n\u00e3o estavam preparadas para construir e muitos corretores n\u00e3o estavam preparados para vender, ou seja, para orientar adequadamente ao cliente. \u00c9 claro que n\u00e3o podemos generalizar, mas este amadorismo ficou evidente em diversas pr\u00e1ticas do setor.<\/p>\n

E em fun\u00e7\u00e3o desta s\u00e9rie de fatos elencados, o planejamento muitas vezes foi deixado de lado, pois comprar um im\u00f3vel era relativamente f\u00e1cil.<\/p>\n

Por\u00e9m, o mercado \u00e9 feito de ciclos e mais uma vez o cen\u00e1rio mudou. Mais do que nunca, planejar a compra dos im\u00f3veis deve ser tornar uma atitude permanente na vida do consumidor do mercado imobili\u00e1rio<\/strong>, afinal, se trata de investimento alto e de longo prazo.<\/p>\n

Estar preparado financeiramente para comprar \u00e9 vital. Ter controle de seus gastos e ganhos, fazer previs\u00e3o da reserva financeira, buscar informa\u00e7\u00f5es sobre as alternativas de financiamento dispon\u00edveis no mercado, buscar por um profissional capacitado para auxiliar neste processo s\u00e3o alguma atitudes indispens\u00e1veis para quem quer comprar um im\u00f3vel com seguran\u00e7a hoje e sempre.<\/p>\n

Vis\u00e3o de futuro para o Mercado Imobili\u00e1rio<\/h2>\n

Por fim, para al\u00e9m desta realidade aqui apresentada, os profissionais que quiserem ter sucesso no mercado imobili\u00e1rio<\/strong>dever\u00e3o calibrar o seu olhar para aquilo que realmente faz toda a diferen\u00e7a.<\/p>\n

Para o mercado continuar crescendo e evoluindo de forma sustent\u00e1vel, o foco deve estar nas pessoas. As construtoras, imobili\u00e1rias e corretores de im\u00f3veis devem voltar o seu olhar \u00e0s pessoas, e prestar mais aten\u00e7\u00e3o em como o cliente est\u00e1 consumindo.<\/p>\n

Os neg\u00f3cios n\u00e3o est\u00e3o ligados mais a participa\u00e7\u00e3o no mercado, mas est\u00e3o ligados a participa\u00e7\u00e3o em cada cliente.<\/strong> O ponto chave est\u00e1 em descobrir as necessidades dos clientes e se certificar que realmente proporcionou a ele o que ele deseja, o foco total \u00e9 no cliente.<\/p>\n

Isso n\u00e3o quer dizer que o objetivo final n\u00e3o seja a venda do im\u00f3vel, mas que as formas de se chegar a ela perpassam necessariamente pelo real entendimento do problema, da dor do cliente e sua consequente solu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Agora \u00e9 hora de ir \u00e0 luta\u2026<\/p>\n

Podemos fazer diferente, podemos fazer melhor.<\/p>\n

Te vejo no p\u00f3dio!!!<\/p>\n

Fonte: guilhermemachado.com<\/p>\n

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