S\u00e3o Paulo – S\u00e3o Bernardo do Campo, no estado de S\u00e3o Paulo,\u00a0Natal, capital do Rio Grande do Norte, e Niter\u00f3i, no estado do Rio de Janeiro, s\u00e3o as tr\u00eas cidades com mercado imobili\u00e1rio\u00a0mais atrativo do pa\u00eds, de acordo com a nova edi\u00e7\u00e3o do estudo P2i-Lead, referente ao segundo semestre de 2015, que revela os munic\u00edpios brasileiros com maior potencial de retorno para\u00a0investimento\u00a0emim\u00f3veis.<\/p>\n
O levantamento, divulgado com exclusividade para EXAME.com, analisou todas as 5.553 cidades brasileiras com menos de um milh\u00e3o de habitantes, ou 99% dos munic\u00edpios brasileiros.<\/p>\n
Cristiano Rabelo, diretor da Prospecta Intelig\u00eancia Imobili\u00e1ria, afirma que a\u00a0crise econ\u00f4mica\u00a0n\u00e3o dissipou as oportunidades de investimento do mercado brasileiro, mas agora, al\u00e9m de prospectar regi\u00f5es com alto potencial de atratividade, o investidor precisa analisar o tipo de im\u00f3vel que cada lugar precisa.<\/p>\n
\u201cN\u00e3o existe mais aquele movimento de manada, no qual um investidor tinha sucesso e aqueles que o seguiam acabavam lucrando tamb\u00e9m. Al\u00e9m de entender onde \u00e9 interessante prospectar, hoje o investidor precisa entender o que a demanda pede. Quem fizer isso pode encontrar v\u00e1rios oceanos azuis\u201d, diz Rabelo.<\/p>\n
Ao comparar esta edi\u00e7\u00e3o do estudo, com a primeira vers\u00e3o, divulgada no in\u00edcio do ano, \u00e9 poss\u00edvel perceber que as notas que mostram o potencial de atratividade dos munic\u00edpios pioraram. Assim, o estudo mostra que o\u00a0investidor\u00a0que quiser obter bons retornos precisar\u00e1 garimpar ainda mais as oportunidades e se esfor\u00e7ar para se adequar \u00e0s novas demandas.<\/p>\n
Em outras palavras, se antes bastava surfar na onda do boom imobili\u00e1rio para obter bons rendimentos, hoje as circunst\u00e2ncias mostram que, definitivamente, n\u00e3o existe almo\u00e7o gr\u00e1tis.<\/p>\n
Perfil das regi\u00f5es mais atrativas<\/strong><\/p>\n O P2i-Lead revela que as cidades mais atrativas s\u00e3o aquelas que re\u00fanem caracter\u00edsticas como: alta renda per capita, alto n\u00famero de pessoas economicamente ativas, d\u00e9ficit imobili\u00e1rio considerado atrativo, n\u00edvel de instru\u00e7\u00e3o elevado, alta capacidade de endividamento, baixo n\u00edvel de desocupa\u00e7\u00e3o, entre outras.<\/p>\n De acordo com o diretor da Prospecta, o estudo mostra que im\u00f3veis de m\u00e9dio e baixo valor agregado t\u00eam potencial de comercializa\u00e7\u00e3o mais alto j\u00e1 que as parcelas desse tipo de financiamento se acomodam melhor no\u00a0or\u00e7amento\u00a0dos brasileiros, que est\u00e1 mais apertado com a crise.<\/p>\n Outra conclus\u00e3o do levantamento foi que as cidades menos adensadas guardam as melhores oportunidades. \u201cOs munic\u00edpios com menos de 600 mil habitantes t\u00eam boas oportunidades e os que t\u00eam menos de 400 mil habitantes s\u00e3o os mais atrativos hoje\u201d, afirma Rabelo, que ressalta que, a despeito da baixa densidade demogr\u00e1fica, cidades com menos de 150 mil habitantes tamb\u00e9m t\u00eam se revelado altamente atrativas.<\/p>\n J\u00e1 as regi\u00f5es mais adensadas, com mais de um milh\u00e3o de habitantes, s\u00e3o campos mais saturados em sua maioria, de acordo com o diretor da Prospecta. \u201cS\u00e3o regi\u00f5es que tiveram muita oferta durante o boom imobili\u00e1rio de 2010 a 2013 e ainda est\u00e3o com uma quantidade expressiva de estoques que precisam ser comercializados.\u201d<\/p>\n Uma nova vers\u00e3o do estudo, focada nas cidades com mais de um milh\u00e3o de habitantes, deve ser divulgada neste m\u00eas, segundo a consultoria.<\/p>\n Desalinhamento<\/strong><\/p>\n Indicadores mostram que os pre\u00e7os dos im\u00f3veis t\u00eam recuado neste ano. Segundo o\u00a0\u00cdndice FipeZap, por exemplo, os im\u00f3veis anunciados para venda na internet subiram apenas 1,5% nos sete primeiros meses do ano, uma queda real (varia\u00e7\u00e3o abaixo da infla\u00e7\u00e3o) de 5,2%, se considerada a\u00a0infla\u00e7\u00e3o\u00a0esperada pelo IBGE para o IPCA no mesmo per\u00edodo, de 7,1%.<\/p>\n Mesmo com as quedas de pre\u00e7os, Cristiano Rabelo defende que as cidades brasileiras oferecem, sim, boas oportunidades de investimentos, mas os pre\u00e7os t\u00eam ca\u00eddo em regi\u00f5es nas quais os valores dos im\u00f3veis n\u00e3o est\u00e3o alinhados com a realidade local.<\/p>\n \u201cAo oferecer produtos desalinhados com a demanda, o empreendimento depende da migra\u00e7\u00e3o de pessoas para que as unidades sejam vendidas e isso \u00e9 muito dif\u00edcil: 56% dos im\u00f3veis vendidos em \u00e1reas adensadas s\u00e3o comprados por pessoas que est\u00e3o em um raio de tr\u00eas quil\u00f4metros de dist\u00e2ncia\u201d, diz Rabelo.<\/p>\n Com a oferta de produtos mais caros do que a demanda local pode aceitar, e sem grandes fluxos migrat\u00f3rios, resta aos empreendedores ajustar os pre\u00e7os dos im\u00f3veis \u00e0 demanda, oferecendo descontos. “\u00c9 o que temos visto agora. N\u00f3s temos observado muitos produtos bons no mercado, mas que n\u00e3o respeitam a capacidade de pagamento da demanda”, diz o diretor da Prospecta.<\/p>\n Mudan\u00e7as<\/strong><\/p>\n A nova edi\u00e7\u00e3o do P2i-Lead incluiu duas novas vari\u00e1veis: a primeira \u00e9 a desocupa\u00e7\u00e3o da popula\u00e7\u00e3o por segmento de atua\u00e7\u00e3o (ind\u00fastria, com\u00e9rcio e servi\u00e7os) e a segunda \u00e9 o n\u00famero de\u00a0financiamentos imobili\u00e1rios\u00a0contratados. Ambas as m\u00e9tricas foram adicionadas ao novo levantamento para espelhar melhor o cen\u00e1rio de crise.<\/p>\n Para chegar ao dado sobre os contratos imobili\u00e1rios, foram considerados os financiamentos concedidos entre 2010 e 2014 pela\u00a0Caixa, que correspondem a 68% do mercado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio do pa\u00eds. O volume restante foi projetado.<\/p>\n A partir do n\u00famero de financiamentos, a consultoria conseguiu analisar de forma mais assertiva o d\u00e9ficit imobili\u00e1rio de cada cidade. Como os dados mais recentes de d\u00e9ficit habitacional s\u00e3o referentes ao \u00faltimo Censo do IBGE, de 2010, as informa\u00e7\u00f5es estavam defasadas. Assim, a consultoria tomou como base o d\u00e9ficit apontado no Censo e considerou o n\u00famero de financiamentos realizados de 2010 a 2014 para garantir uma informa\u00e7\u00e3o mais atual sobre o d\u00e9ficit de cada regi\u00e3o.<\/p>\n O dado \u00e9 relevante para o estudo pois, quanto mais financiamentos contratados, menor \u00e9 a probabilidade de existir domic\u00edlios na condi\u00e7\u00e3o de alugados e cedidos (como aqueles concedidos por empresas a funcion\u00e1rios) dentro do munic\u00edpio.<\/p>\n A vari\u00e1vel desocupa\u00e7\u00e3o foi medida por setor de atua\u00e7\u00e3o para refletir o grau de concentra\u00e7\u00e3o da economia da cidade. Al\u00e9m disso, o dado considera especificamente o n\u00famero de pessoas que buscam\u00a0emprego<\/strong>\u00a0e n\u00e3o conseguem, que s\u00e3o aquelas que mais impactam a gera\u00e7\u00e3o de riqueza e, consequentemente, o potencial de desenvolvimento da regi\u00e3o.<\/p>\n A cidade de Betim \u00e9 um exemplo claro de como a vari\u00e1vel desocupa\u00e7\u00e3o pode afetar o resultado do estudo. O munic\u00edpio era o 30\u00ba mais atrativo na primeira vers\u00e3o do P2i-Lead e agora aparece na 60\u00aa posi\u00e7\u00e3o. \u201cBetim \u00e9 uma cidade que tem forte voca\u00e7\u00e3o industrial, automobil\u00edstica, e por ser muito concentrada nesse segmento, que foi afetado pela crise, a desocupa\u00e7\u00e3o aumentou na regi\u00e3o”, diz o diretor da Prospecta.<\/p>\n A an\u00e1lise da desocupa\u00e7\u00e3o permitiu \u00e0 consultoria identificar que cidades com forte voca\u00e7\u00e3o industrial foram mais afetadas pela crise e munic\u00edpios com atividades mais diversificadas sofreram menos, como \u00e9 o caso de Caruaru, no\u00a0Pernambuco, que ficou na 97\u00aa posi\u00e7\u00e3o do ranking. \u201cA cidade tem um polo tecnol\u00f3gico, produz itens artesanais e \u00e9 diversificada, assim a crise foi suavizada porque sua economia \u00e9 pulverizada em v\u00e1rios segmentos”, afirma Rabelo.<\/p>\n Estudo avalia demanda para mostrar atratividade<\/strong><\/p>\n Enquanto muitos estudos usam o valor m\u00e9dio do metro quadrado para apresentar o potencial de uma regi\u00e3o, concentrando as aten\u00e7\u00f5es sobre as caracter\u00edsticas dos im\u00f3veis ofertados, a Prospecta avalia a atratividade das cidades a partir da demanda. A empresa justifica que ao observar a oferta, a an\u00e1lise se volta para dados que j\u00e1 ocorreram. J\u00e1 ao olhar a demanda \u00e9 poss\u00edvel observar o que est\u00e1 por vir.<\/p>\n O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a popula\u00e7\u00e3o da cidade tem capacidade financeira para comprar im\u00f3veis. O n\u00edvel de instru\u00e7\u00e3o, de forma semelhante, mostra se a cidade tem uma popula\u00e7\u00e3o que tende a ter maior n\u00edvel de\u00a0renda.<\/p>\n Um dos pontos de destaque ainda \u00e9 a avalia\u00e7\u00e3o dos movimentos migrat\u00f3rios das cidades, que t\u00eam forte correla\u00e7\u00e3o com o aumento no consumo dos produtos imobili\u00e1rios.<\/p>\n Como as vari\u00e1veis trabalhadas s\u00e3o focadas na demanda do ponto de vista das pessoas f\u00edsicas, o P21-Lead se concentra principalmente em im\u00f3veis residenciais.<\/p>\n Dessa forma, ele pode ser \u00fatil tanto para empresas que buscam investir em empreendimentos imobili\u00e1rios, quanto para investidores que buscam as melhores cidades para comprar um im\u00f3vel com o objetivo de obter rendimentos.<\/p>\n O indicador, no entanto, n\u00e3o deve ser o \u00fanico crit\u00e9rio usado para a decis\u00e3o do\u00a0investimento. Ele sinaliza que existe um mercado atrativo do ponto de vista da comercializa\u00e7\u00e3o, mas \u00e9 preciso analisar se o local j\u00e1 possui oferta para o tipo de produto que a cidade precisa.<\/p>\n Al\u00e9m de apresentar uma nota que define em qual posi\u00e7\u00e3o a cidade est\u00e1 no ranking, o indicador tamb\u00e9m mostra o potencial da cidade de acordo com o tipo de im\u00f3vel, dividido em tr\u00eas categorias: alto, m\u00e9dio e baixo padr\u00e3o.<\/p>\n Para cada um desses tr\u00eas padr\u00f5es \u00e9 atribu\u00edda uma classifica\u00e7\u00e3o, que vai de p\u00e9ssimo a \u00f3timo. S\u00e3o Bernardo do Campo, que \u00e9 a cidade l\u00edder do ranking, tem \u00f3timo potencial para os tr\u00eas padr\u00f5es de im\u00f3veis. J\u00e1 Belford Roxo, no Rio de Janeiro, tem \u00f3timo potencial para empreendimentos de baixo e m\u00e9dio padr\u00e3o, mas para im\u00f3veis de alto padr\u00e3o seu potencial \u00e9 regular.<\/p>\n Metodologia<\/strong><\/p>\n O estudo incluiu apenas cidades com menos de um milh\u00e3o de habitantes, segundo a proje\u00e7\u00e3o de popula\u00e7\u00e3o para 2014 da Onmaps-Geofusion, plataforma de intelig\u00eancia geogr\u00e1fica que re\u00fane informa\u00e7\u00f5es sociodemogr\u00e1ficas.<\/p>\n A consultoria selecionou em um primeiro momento as vari\u00e1veis socioecon\u00f4micas e demogr\u00e1ficas que considera relevantes para indicar a atratividade imobili\u00e1ria de uma regi\u00e3o.<\/p>\n A partir desses crit\u00e9rios, foram realizados testes de correla\u00e7\u00e3o estat\u00edstica para definir a pondera\u00e7\u00e3o mais precisa entre os dados levantados. As vari\u00e1veis foram divididas em tr\u00eas diferentes n\u00edveis, de acordo com c\u00e1lculos que mostraram a correla\u00e7\u00e3o mais apropriada das informa\u00e7\u00f5es. As vari\u00e1veis muito relevantes foram enquadradas no segundo grupo, que inclui: PIB, empregos formais, habitantes sem instru\u00e7\u00e3o ou com ensino fundamental incompleto; habitantes com ensino m\u00e9dio completo e superior incompleto; e domic\u00edlios na condi\u00e7\u00e3o de pr\u00f3prio e quitado.<\/p>\n No terceiro grupo foram inclu\u00eddas as vari\u00e1veis indispens\u00e1veis, que s\u00e3o: taxa de urbaniza\u00e7\u00e3o, renda domiciliar, popula\u00e7\u00e3o com faixa et\u00e1ria entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior completo, domic\u00edlios na condi\u00e7\u00e3o de d\u00e9ficit; IDH-M; taxa de desocupa\u00e7\u00e3o; e n\u00famero de contratos de financiamento imobili\u00e1rio.<\/p>\n Cada grupo teve um peso diferente no c\u00e1lculo, de acordo com sua import\u00e2ncia.<\/p>\n Em seguida, foi realizada uma an\u00e1lise comparativa embasada na quantidade de domic\u00edlios por faixa de renda para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de empreendimento: de baixo, m\u00e9dio e alto padr\u00e3o.<\/p>\n Nessa an\u00e1lise foram considerados domic\u00edlios da classe A para alto padr\u00e3o, domic\u00edlios da classe B para m\u00e9dio padr\u00e3o e domic\u00edlios da classe C para baixo padr\u00e3o.<\/p>\n A empresa avalia que essas diversas vari\u00e1veis, aparentemente desconectadas, se complementam quando analisadas em conjunto e cumprem o objetivo final de mostrar se a popula\u00e7\u00e3o da cidade tem condi\u00e7\u00f5es favor\u00e1veis \u00e0 compra de im\u00f3veis.<\/p>\n Todo o trabalho de desenvolvimento dos c\u00e1lculos e de sele\u00e7\u00e3o e agrupamento das vari\u00e1veis foi coordenado por Juliana Oliveira, gerente de projetos da Prospecta e mestre em economia aplicada, e Thiago Tito, que atua nas an\u00e1lises estat\u00edsticas e demogr\u00e1ficas da Prospecta e \u00e9 mestre em geografia.<\/p>\n As fontes utilizadas para o estudo contemplam institui\u00e7\u00f5es como Instituto Brasileiro de Geografia e Estat\u00edstica (IBGE), Caixa Econ\u00f4mica Federal, Minist\u00e9rio das Cidades, Programa das Na\u00e7\u00f5es Unidas para o Desenvolvimento (Pnud), Minist\u00e9rio do Trabalho, Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e Onmaps-Geofusion.<\/p>\n Fonte: exame.abril.com.br<\/p>\n S\u00e3o Paulo – S\u00e3o Bernardo do Campo, no estado de S\u00e3o Paulo,\u00a0Natal, capital do Rio Grande do Norte, e Niter\u00f3i, no estado do Rio de Janeiro, s\u00e3o as tr\u00eas cidades com mercado imobili\u00e1rio\u00a0mais atrativo do pa\u00eds, de acordo com a nova edi\u00e7\u00e3o do estudo P2i-Lead, referente ao segundo semestre de 2015, que revela os munic\u00edpios […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":7868,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1374],"tags":[1736,1737],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7867"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7867"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7867\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8598,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7867\/revisions\/8598"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7868"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7867"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7867"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7867"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nComo o objetivo do indicador \u00e9 identificar atratividade imobili\u00e1ria, traduzida por dados que caracterizam a demanda, s\u00f3 foram consideradas vari\u00e1veis que se mostraram no m\u00ednimo relevante.<\/p>\n
\nNo primeiro grupo est\u00e3o as vari\u00e1veis relevantes, que s\u00e3o: \u00e1rea da cidade, densidade demogr\u00e1fica, \u00cdndice de Gini (indicador de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental completo e m\u00e9dio incompleto.<\/p>\n
\n<\/h2>\n
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