BREVES CONSIDERA\u00c7\u00d5ES SOBRE A CORRETAGEM IMOBILI\u00c1RIA<\/p>\n
C\u00e9sar Augusto Boeira da Silva<\/p>\n
Advogado e Consultor Jur\u00eddico do CRECI\/RS<\/p>\n
2\u00ba Vice-Presidente e Conselheiro de Cursos da AGADIE<\/p>\n
Controv\u00e9rsias acerca do implemento das condi\u00e7\u00f5es que asseguram o direito do corretor de im\u00f3veis aos honor\u00e1rios de corretagem, bem como sobre a responsabilidade da parte vendedora ou compradora no pagamento dessa remunera\u00e7\u00e3o, n\u00e3o raro, ensejam que a solu\u00e7\u00e3o do lit\u00edgio se d\u00ea no \u00e2mbito do Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\n
O contrato de corretagem se caracteriza, na singela defini\u00e7\u00e3o do artigo 722 do C\u00f3digo Civil, pela obriga\u00e7\u00e3o do contratado de obter um ou mais neg\u00f3cios para o contratante, sendo devida a remunera\u00e7\u00e3o, conforme o artigo 725 do mesmo diploma, uma vez que o corretor tenha obtido o resultado previsto no contrato de media\u00e7\u00e3o, ou ainda que este n\u00e3o se efetive em virtude de arrependimento das partes.<\/p>\n
Quanto \u00e0 parte final do segundo dispositivo legal acima referido, que diz serem devidos os honor\u00e1rios de corretagem quando o resultado n\u00e3o se efetivar por arrependimento das partes, a jurisprud\u00eancia tratou de distinguir as hip\u00f3teses de \u201cdesist\u00eancia\u201d \u2013 anterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico \u2013 e \u201carrependimento\u201d, que se d\u00e1 ap\u00f3s assinatura do contrato de promessa de compra e venda, cess\u00e3o, permuta, loca\u00e7\u00e3o, etc.<\/p>\n
Neste contexto, se as partes desistem do neg\u00f3cio anteriormente a sua celebra\u00e7\u00e3o, nenhuma remunera\u00e7\u00e3o ser\u00e1 devida ao corretor de im\u00f3veis, eis que o contrato de corretagem n\u00e3o imp\u00f5e mera obriga\u00e7\u00e3o de meio, mas de resultado, como vemos do seguinte precedente:<\/p>\n
APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL. CORRETAGEM. A\u00c7\u00c3O DE COBRAN\u00c7A DE HONOR\u00c1RIOS DE COMISS\u00c3O. COMPRA E VENDA N\u00c3O CONCRETIZADA. RESULTADO \u00daTIL N\u00c3O MATERIALIZADO. COMISS\u00c3O DE CORRETAGEM INDEVIDA. … OBRIGA\u00c7\u00c3O DE FIM. CASO CONCRETO. INAPLICABILIDADE DAS DISPOSI\u00c7\u00d5ES CONSTANTES NO ARTIGO 725, DO C\u00d3DIGO CIVIL. A desist\u00eancia do neg\u00f3cio ocorreu anteriormente \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o, ou seja, inexistiu a materializa\u00e7\u00e3o do acordo de vontade entre os p\u00f3los da rela\u00e7\u00e3o negocial, n\u00e3o se confundindo, a desist\u00eancia, com o “arrependimento” indicado pelo artigo 725, do C\u00f3digo Civil. APELA\u00c7\u00c3O DESPROVIDA. (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel N\u00ba 70050761725, D\u00e9cima Quinta C\u00e2mara C\u00edvel, Tribunal de Justi\u00e7a do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 10\/10\/2012)(grifamos)<\/p>\n
Entretanto, se as partes celebram o instrumento inicial representativo do neg\u00f3cio jur\u00eddico e, mais tarde, arrependem-se da opera\u00e7\u00e3o, os honor\u00e1rios ent\u00e3o ser\u00e3o devidos, pois o corretor de im\u00f3veis aproximou as partes de forma exitosa, conseguindo o resultado previsto no contrato de media\u00e7\u00e3o, ainda que existente posterior arrependimento, conforme se constata do precedente jurisprudencial a seguir:<\/p>\n
APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL. A\u00c7\u00c3O MONIT\u00d3RIA. CHEQUES. COMISS\u00c3O DE CORRETAGEM. PROVA DA APROXIMA\u00c7\u00c3O ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. DESIST\u00caNCIA DE UM DOS CONTRATANTES. POSTERIOR ARREPENDIMENTO. RESULTADO \u00daTIL CONFIGURADO. SENTEN\u00c7A DE PROCED\u00caNCIA CONFIRMADA. … Demonstrado, modo inequ\u00edvoco, que o autor participou da aproxima\u00e7\u00e3o das partes, atuando em seu mister de forma \u00fatil e eficaz, o que vem corroborado pelo contrato de promessa de compra e venda, com a imediata transfer\u00eancia da posse do bem para o promitente comprador, mostra-se devido o adimplemento dos valores apostos nos cheques que embasam a presente demanda, a t\u00edtulo de comiss\u00e3o de corretagem, mesmo que ocorrido posterior arrependimento do promitente vendedor. Senten\u00e7a de proced\u00eancia mantida. APELO DESPROVIDO. (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel N\u00ba 70031338866, D\u00e9cima Sexta C\u00e2mara C\u00edvel, Tribunal de Justi\u00e7a do RS, Relator: Marco Aur\u00e9lio dos Santos Caminha, Julgado em 12\/08\/2010) (grifamos)<\/p>\n
Por outro lado, o artigo 726 do C\u00f3digo Civil discorre sobre uma hip\u00f3tese que assegura a remunera\u00e7\u00e3o ao corretor, independentemente de haver participado no resultado de aproximar as partes, a menos que se demonstre sua in\u00e9rcia ou ociosidade: quando a corretagem for ajustada com exclusividade. Vejamos um precedente:<\/p>\n
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM NA VENDA E COMPRA DE IM\u00d3VEL. APROXIMA\u00c7\u00c3O ENTRE AS PARTES PELA AUTORA. NEG\u00d3CIO CONCLU\u00cdDO POR OUTRO CORRETOR. EXIST\u00caNCIA DE CL\u00c1USULA DE CORRETAGEM COM EXCLUSIVIDADE (CC\/2002, ART. 726). CULPA DA AUTORA N\u00c3O CARACTERIZADA. S\u00daMULA 7\/STJ. SUCUMB\u00caNCIA REC\u00cdPROCA. INEXIST\u00caNCIA.<\/p>\n
1. No caso em apre\u00e7o, a eg. Corte Estadual afirma que: a) a referida compra e venda do im\u00f3vel se perfectibilizou; e, b) o pr\u00f3prio agravante admite que houve participa\u00e7\u00e3o da corretora agravada nas negocia\u00e7\u00f5es realizadas entre ele, como comprador, e o vendedor do bem, ainda que alegue que tal participa\u00e7\u00e3o se limitou \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o das partes. Assim, n\u00e3o tem relev\u00e2ncia o fato de as negocia\u00e7\u00f5es terem sido posteriormente conduzidas e finalizadas por outro corretor, sendo devido o pagamento da comiss\u00e3o pactuada entre a primeira corretora e o agravante, mesmo porque havia cl\u00e1usula de exclusividade firmada, por escrito, estipulando o cabimento da comiss\u00e3o ainda que o im\u00f3vel fosse adquirido por interm\u00e9dio de outro corretor ou diretamente do propriet\u00e1rio.<\/p>\n
2. A cl\u00e1usula que, por escrito, determina a corretagem com exclusividade encontra amparo no art. 726 do C\u00f3digo Civil de 2002, o qual disp\u00f5e que: “Iniciado e conclu\u00eddo o neg\u00f3cio diretamente entre as partes, nenhuma remunera\u00e7\u00e3o ser\u00e1 devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, ter\u00e1 o corretor direito \u00e0 remunera\u00e7\u00e3o integral, ainda que realizado o neg\u00f3cio sem a sua media\u00e7\u00e3o, salvo se comprovada sua in\u00e9rcia ou ociosidade”.<\/p>\n
3. Na hip\u00f3tese, o Tribunal de origem entendeu n\u00e3o caracterizada qualquer conduta culposa por parte da agravada, de sorte que a altera\u00e7\u00e3o de tal conclus\u00e3o esbarra no \u00f3bice da s\u00famula n\u00ba 7\/STJ.<\/p>\n
4. Em tendo sido integralmente acolhido o pleito exordial, n\u00e3o h\u00e1 falar em sucumb\u00eancia rec\u00edproca.<\/p>\n
5. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1101611\/SP, Rel. Ministro RAUL ARA\u00daJO, QUARTA TURMA, julgado em 09\/08\/2011, DJe 07\/10\/2011) (grifamos)<\/p>\n
Al\u00e9m das hip\u00f3teses at\u00e9 aqui referidas, o corretor de im\u00f3veis ter\u00e1 igualmente direito aos honor\u00e1rios de corretagem se, dispensado pelo dono do neg\u00f3cio em face de inexistir contrato de corretagem por prazo determinado ou de exaurir o pr\u00f3prio prazo contratual, o neg\u00f3cio se realizar como fruto de sua media\u00e7\u00e3o ou por efeito de seu trabalho (art. 727, CC). Neste sentido:<\/p>\n
APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL. CORRETAGEM. COMISS\u00c3O. DISPENSA DO CORRETOR. CONTRATO EM REGIME DE EXCLUSIVIDADE. A\u00c7\u00c3O DE COBRAN\u00c7A. N\u00c3O APLICA\u00c7\u00c3O DO CDC. CL\u00c1USULA CONTRATUAL QUE ASSEGURA O DIREITO DO CORRETOR EM RECEBER A COMISS\u00c3O, EIS QUE A VENDA FOI ENDERE\u00c7ADA \u00c0 ADQUIRENTE POR ELE APRESENTADA. JUROS DE MORA DEVIDOS, A CONTAR DA CITA\u00c7\u00c3O, NO PERCENTUAL DE 1% AO M\u00caS (12% AO ANO). CORRE\u00c7\u00c3O MONET\u00c1RIA DEVIDA DESDE A DATA DA VENDA. COMISS\u00c3O DEVIDA NO PERCENTUAL DE 6%, SOBRE O VALOR DE VENDA DO IM\u00d3VEL, CORRIGIDO AT\u00c9 A DATA DO PAGAMENTO. N\u00c3O H\u00c1 FALAR-SE EM NULIDADE DE CL\u00c1USULA CONTRATUAL SE N\u00c3O ALEGADO QUALQUER V\u00cdCIO DE CONSENTIMENTO NA ELABORA\u00c7\u00c3O DO PACTO E PELA EVIDENTE LICITUDE DA ESTIPULA\u00c7\u00c3O. APELO PROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel N\u00ba 70010696888, D\u00e9cima Quinta C\u00e2mara C\u00edvel, Tribunal de Justi\u00e7a do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 31\/08\/2005) (grifamos)<\/p>\n
Antes de finalizar, \u00e9 oportuno referir aqueles casos em que a controv\u00e9rsia pode envolver a determina\u00e7\u00e3o da parte respons\u00e1vel pelo pagamento da remunera\u00e7\u00e3o do mediador.<\/p>\n
O artigo 490 do C\u00f3digo Civil prev\u00ea que, \u201csalvo cl\u00e1usula em contr\u00e1rio, ficar\u00e3o as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradi\u00e7\u00e3o\u201d. No mesmo sentido, a Tabela M\u00ednima de Honor\u00e1rios e Servi\u00e7os de Corretagem Imobili\u00e1ria, aprovada pelo SINDIM\u00d3VEIS\/RS, homologada pelo CRECI\/RS e que vigora desde 13 de maio de 2003 no Estado do Rio Grande do Sul, disp\u00f5e que a remunera\u00e7\u00e3o \u00e9 sempre devida pelo vendedor, salvo acordo ou ajuste pr\u00e9vio entre as partes. Tal estipula\u00e7\u00e3o, por oportuno, encontra respaldo na jurisprud\u00eancia, como se extrai dos seguintes precedentes:<\/p>\n
A\u00c7\u00c3O DE COBRAN\u00c7A. COMISS\u00c3O DE CORRETAGEM. PRELIMINAR REJEITADA. CASO CONCRETO. MAT\u00c9RIA DE FATO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA COMISS\u00c3O. Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comiss\u00e3o \u00e9 do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribui\u00e7\u00e3o da obriga\u00e7\u00e3o entre vendedor e comprador. … (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel N\u00ba 70022863849, D\u00e9cima Quinta C\u00e2mara C\u00edvel, Tribunal de Justi\u00e7a do RS, Relator: Vicente Barr\u00f4co de Vasconcellos, Julgado em 23\/04\/2008) (grifamos)<\/p>\n
RECURSO INOMINADO. REPETI\u00c7\u00c3O DE IND\u00c9BITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. FINANCIAMENTO PELA CEF DO TERRENO E ACESS\u00c3O A SER CONSTRU\u00cdDA. CORRETAGEM DEVIDA. BASE DE C\u00c1LCULO. REPETI\u00c7\u00c3O PARCIAL EM DOBRO. DANO MORAL. … A comiss\u00e3o de corretagem \u00e9 devida, em regra, pelo vendedor. Todavia, nada obsta a que, mediante disposi\u00e7\u00e3o contratual clara, seja cobrada dos compradores. Caso em que, havendo intermedia\u00e7\u00e3o por corretor, devida a comiss\u00e3o. … RECURSO PROVIDO EM PARTE. (Recurso C\u00edvel N\u00ba 71003626223, Primeira Turma Recursal C\u00edvel, Turmas Recursais, Relator: Pedro Luiz Pozza, Julgado em 10\/10\/2012) (grifamos)<\/p>\n
Como se v\u00ea, a lei e a tabela de honor\u00e1rios de corretagem atualmente em vigor estabelecem que, como regra, os honor\u00e1rios de corretagem devem ser pagos pelo vendedor, mas ambas as normas autorizam o rateio dos honor\u00e1rios entre vendedor e comprador ou, at\u00e9 mesmo, o pagamento da remunera\u00e7\u00e3o sob a exclusiva responsabilidade do comprador do im\u00f3vel, desde que as condi\u00e7\u00f5es contratuais contenham previs\u00e3o nessa dire\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Fonte: agadie.com.br<\/p>\n
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