{"id":7753,"date":"2015-08-28T11:11:28","date_gmt":"2015-08-28T14:11:28","guid":{"rendered":"http:\/\/bancodosimoveis.net\/?p=7753"},"modified":"2017-05-31T15:25:48","modified_gmt":"2017-05-31T18:25:48","slug":"bem-de-familia-no-novo-codigo-civil-e-o-registro-de-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/bem-de-familia-no-novo-codigo-civil-e-o-registro-de-imoveis\/","title":{"rendered":"Bem de fam\u00edlia no novo C\u00f3digo Civil e o registro de im\u00f3veis"},"content":{"rendered":"

Bem de fam\u00edlia no novo C\u00f3digo Civil e o registro de im\u00f3veis<\/strong><\/h2>\n

Ademar Fioranelli<\/p>\n

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Introdu\u00e7\u00e3o<\/p>\n

Voltamos a nos debru\u00e7ar sobre esse importante instituto com a preocupa\u00e7\u00e3o voltada, em particular, para o chamado bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio, que requer expressa manifesta\u00e7\u00e3o de vontade em escrito p\u00fablico, muito bem detalhado no novo C\u00f3digo Civil, e que continuar\u00e1 sendo de pouca utiliza\u00e7\u00e3o em face do bem de fam\u00edlia legal da lei 8.009\/90, que independe de iniciativa para sua constitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A fim de implementar sua utiliza\u00e7\u00e3o, de complexa efetiva\u00e7\u00e3o, o novo diploma apresenta profundas altera\u00e7\u00f5es e inova\u00e7\u00f5es reclamadas por renomados doutrinadores, com ado\u00e7\u00e3o do entendimento j\u00e1 sedimentado na jurisprud\u00eancia.<\/p>\n

Corretamente e em boa hora, atendendo ao rigor da finalidade do bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio ou convencional, a mat\u00e9ria foi retirada da parte geral do C\u00f3digo Civil de 1916 e inserida no \u00e2mbito do direito patrimonial no direito de fam\u00edlia, \u00e2mbito que, na verdade, lhe cabe.<\/p>\n

Despicienda a not\u00edcia hist\u00f3rica do bem de fam\u00edlia, anunciada na doutrina e desnecess\u00e1rio um maior desenvolvimento de seu conceito, que decorre de sua pr\u00f3pria express\u00e3o \u2013 domic\u00edlio familiar (art. 1.712).<\/p>\n

Com o deslocamento da mat\u00e9ria e a introdu\u00e7\u00e3o das inova\u00e7\u00f5es, e corrigindo distor\u00e7\u00f5es anteriores, procuraremos, neste reestudo, analisar as altera\u00e7\u00f5es e, em particular, abordar as quest\u00f5es pr\u00e1ticas da publicidade registral do instrumento p\u00fablico de constitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Os artigos 1.711 a 1.722 do novo estatuto prev\u00eaem, de forma expressa e perempt\u00f3ria, a constitui\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria do bem de fam\u00edlia, com o registro obrigat\u00f3rio no of\u00edcio imobili\u00e1rio da situa\u00e7\u00e3o do bem, destinado que \u00e9 ao abrigo ou prote\u00e7\u00e3o familiar. Afasta-se, de vez, a d\u00favida de que, com o advento da lei 8.009\/90, o regime \u00fanico do bem de fam\u00edlia seria o da citada lei, em face da revoga\u00e7\u00e3o das disposi\u00e7\u00f5es legais at\u00e9 ent\u00e3o vigentes. Subsistem, lado a lado, o volunt\u00e1rio e o involunt\u00e1rio \u2013 ou legal \u2013, com objetivos id\u00eanticos.<\/p>\n

O instituidor, como regra, poder\u00e1 assegurar \u00e0 fam\u00edlia a impenhorabilidade de qualquer dos bens pr\u00f3prios, ainda que n\u00e3o seja o de mais baixo valor, sempre prevalecendo a escolha volunt\u00e1ria sobre a determina\u00e7\u00e3o legal, com a ressalva do contido no caput do mesmo artigo 1.711, como veremos neste estudo.<\/p>\n

Efeitos do registro<\/p>\n

O registro, por for\u00e7a do contido nos artigos 1.714, do C\u00f3digo Civil, e 261, da lei 6.015\/73 (Regulamento dos Registros P\u00fablicos), apresenta efic\u00e1cia constitutiva, provocando a sua publicidade conhecimento erga omnes, com aptid\u00e3o para produzir o efeito de resguardar a boa-f\u00e9 de terceiros. Se a propriedade \u00e9 adquirida pelo registro (art. 1.227), de igual maneira os efeitos do ato solene, formal e jur\u00eddico surgido pela manifesta\u00e7\u00e3o de vontade s\u00e3o irradiados pelo registro obrigat\u00f3rio, desencadeando, nesse momento, o efeito constitutivo. \u00c9 o princ\u00edpio da inscri\u00e7\u00e3o que a nossa lei objetiva consagra. N\u00e3o tem efeito declarativo ou de mera not\u00edcia, convalidante de fato ou ato jur\u00eddico precedente, em que o registro teria simplesmente a finalidade de colmatar direito preexistente \u2013 v.g., aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria por usucapi\u00e3o e desapropria\u00e7\u00e3o, saisine \u2013 e dar resguardo \u00e0 continuidade registral. Sem registro n\u00e3o h\u00e1 bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio.<\/p>\n

O conceito de fam\u00edlia e o novo c\u00f3digo<\/p>\n

O citado artigo 1.711 alargou o conceito de fam\u00edlia, o que j\u00e1 era previsto na Constitui\u00e7\u00e3o de 1988, abarcando todas as entidades familiares. N\u00e3o mais aquele oriundo do casamento civil, agora estendido para as comunidades nascidas da uni\u00e3o est\u00e1vel ou mesmo formadas por um dos pais e sua prole, consideradas entidades familiares e merecedoras da prote\u00e7\u00e3o estatal. N\u00e3o h\u00e1 mais restri\u00e7\u00e3o \u00e0 prote\u00e7\u00e3o de entidade familiar, institu\u00edda por esta ou aquela forma, mesmo as pessoas solteiras, por n\u00e3o ser o estado civil o definidor do \u00e2mbito de sua incid\u00eancia, se constituir com seus filhos uma fam\u00edlia monoparental.<\/p>\n

Elucidativo o decidido pelo Supremo Tribunal Federal, no agravo de instrumento 240.297-SP-DJU, de 24\/10\/2000, \u00e0s p\u00e1ginas 202 e 203 (Boletim do Irib n. 314, de 15\/5\/2001): \u201cAs express\u00f5es \u2018casal\u2019 e \u2018entidade familiar\u2019 constantes do art. 1o da Lei 8.009\/90, devem ser interpretadas consoante o sentido social da norma, devendo a fam\u00edlia ser caracterizada como institui\u00e7\u00e3o social de pessoas que se agrupam por la\u00e7os de casamento, uni\u00e3o est\u00e1vel ou descend\u00eancia. Considerando que a lei n\u00e3o se dirige a um grupo de pessoas, mas permite que se proteja cada indiv\u00edduo como membro da institui\u00e7\u00e3o em apre\u00e7o, mister se faz estender seus benef\u00edcios a qualquer pessoa integrante da entidade familiar, seja ela casada, solteira, vi\u00fava, desquitada ou divorciada, uma vez que o amparo legal \u00e9 dado para que seja a esses assegurado um lugar para morar. Precedentes desta Corte.\u201d<\/p>\n

A quem compete a institui\u00e7\u00e3o<\/p>\n

N\u00e3o havendo mais restri\u00e7\u00f5es, o bem de fam\u00edlia convencional pode ser institu\u00eddo pelos c\u00f4njuges, pela entidade familiar, pelo separado ou divorciado judicialmente ou de fato, pelo vi\u00favo ou vi\u00fava, pelo solteiro e por terceiros, conforme o caso, com seus bens particulares (\u00a7 \u00fanico do art. 1.711 e art. 1.714), desde que haja consentimento expresso dos c\u00f4njuges beneficiados, por testamento ou doa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Requisito essencial e indispens\u00e1vel para fins registr\u00e1rios \u00e9 a condi\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rio com t\u00edtulo aquisitivo e definitivo registrado, em estrita observ\u00e2ncia aos princ\u00edpios da continuidade e disponibilidade, e que o bem esteja a salvo de \u00f4nus ou gravames, em condi\u00e7\u00f5es de solv\u00eancia e ocupa\u00e7\u00e3o pela fam\u00edlia.<\/p>\n

O nosso ordenamento assim reclama, at\u00e9 pela finalidade da institui\u00e7\u00e3o, o que impossibilitaria que titulares de direitos reais mitigados \u2013 promitentes compradores, cession\u00e1rios, promitentes cession\u00e1rios ou mesmo o usufrutu\u00e1rio \u2013 venham, nessa condi\u00e7\u00e3o, constituir o bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio, retirando-o do com\u00e9rcio, estendendo-se a proibi\u00e7\u00e3o ao cond\u00f4mino em coisa comum pro indiviso, uma vez que a titularidade deve ser exclusiva, o que demandaria, como pr\u00e9-requisito do registro, sua extin\u00e7\u00e3o, de modo a assegurar o im\u00f3vel em sua plenitude ao instituidor, exce\u00e7\u00e3o ao cond\u00f4mino da lei 4.591\/64 que det\u00e9m, com exclusividade, a unidade aut\u00f4noma predeterminada na institui\u00e7\u00e3o condominial submetida ao regime especial de condom\u00ednio.<\/p>\n

Se no regime do bem de fam\u00edlia legal h\u00e1 plena prote\u00e7\u00e3o dada pela lei 8.009\/90, ao mero detentor da posse, ao superfici\u00e1rio (art. 1.369), aos titulares de direitos decorrentes de compromisso de venda e compra, cess\u00e3o (art. 1.390 a 1.418), pondo-os a salvo de execu\u00e7\u00f5es, n\u00e3o se pode dizer o mesmo para o bem de fam\u00edlia convencional, que, por estar atrelado \u00e0 iniciativa dos instituidores, depender\u00e1 de prova dominial para sua constitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Interessante e ilustrativa a decis\u00e3o do Egr\u00e9gio Conselho Superior da Magistratura paulista, na apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel 48.814-0\/6 \u2013 DOJ, de 10\/12\/1998, cujo relator foi o desembargador S\u00e9rgio Augusto Nigro Concei\u00e7\u00e3o, em procedimento administrativo de d\u00favida, que permitiu o acesso ao cadastro imobili\u00e1rio, de escritura de constitui\u00e7\u00e3o de bem de fam\u00edlia feita pelos co-propriet\u00e1rios no estado civil de solteiros, preexistindo o reconhecimento judicial de uni\u00e3o est\u00e1vel, o que n\u00e3o tinha lugar no artigo 70 do C\u00f3digo Civil revogado, considerada a amplitude da prote\u00e7\u00e3o conferida pelo j\u00e1 citado par\u00e1grafo terceiro do artigo 226 da Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica.<\/p>\n

O par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 1.711 apresenta ainda duas outras importantes novidades reclamadas pela doutrina: a) a possibilidade de os c\u00f4njuges, conviventes ou terceiros optarem pelo testamento ou doa\u00e7\u00e3o para institui\u00e7\u00e3o do benef\u00edcio, ato de liberalidade inter vivos ou causa mortis; e b) o limite do valor do bem a um ter\u00e7o (1\/3) do patrim\u00f4nio l\u00edquido dos instituidores.<\/p>\n

Quanto \u00e0 doa\u00e7\u00e3o, nenhuma dificuldade pela manifesta\u00e7\u00e3o em vida no instrumento notarial. No testamento, como as disposi\u00e7\u00f5es testament\u00e1rias s\u00f3 valem ap\u00f3s a morte do testador, haveria dificuldade de aperfei\u00e7oar o ato no assento imobili\u00e1rio, mormente se considerado que os bens, em decorr\u00eancia da sucess\u00e3o, s\u00e3o imediatamente transferidos aos herdeiros (art. 1.784). O requisito fundamental de titularidade dominial para a institui\u00e7\u00e3o estaria prejudicado pela sucess\u00e3o. Enquanto essa novidade n\u00e3o for mais bem regulamentada na \u00e1rea registr\u00e1ria, arriscaria em afirmar que dever\u00e1 figurar como instituinte o esp\u00f3lio e beneficiadas as pessoas indicadas no testamento, aperfei\u00e7oando-se o ato de constitui\u00e7\u00e3o no respectivo invent\u00e1rio e com suporte no respectivo formal de partilha ou carta de adjudica\u00e7\u00e3o, com expressa aceita\u00e7\u00e3o dos beneficiados, que \u00e9 requisito de sua efic\u00e1cia, no pr\u00f3prio t\u00edtulo judicial ou em documento apartado, independentemente da publica\u00e7\u00e3o prevista nos artigos 261 e seguintes da lei 6.015\/73, como tamb\u00e9m sinaliza o not\u00e1vel registrador Ulysses da Silva, em sua magn\u00edfica obra atualizada, O Novo C\u00f3digo Civil e o Registro de Im\u00f3veis (no prelo editada pelo Irib).<\/p>\n

O valor do bem de fam\u00edlia<\/p>\n

Para a validade da destina\u00e7\u00e3o, o legislador imp\u00f4s o limite de um ter\u00e7o (1\/3) do patrim\u00f4nio l\u00edquido existente ao tempo da institui\u00e7\u00e3o, com o evidente prop\u00f3sito de evitar fraude contra credores, preservando-se o restante do patrim\u00f4nio para fazer frente a eventuais d\u00edvidas anteriores.<\/p>\n

Interessante a evolu\u00e7\u00e3o hist\u00f3rico-legislativa do valor do bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio, uma vez que at\u00e9 a edi\u00e7\u00e3o do novo C\u00f3digo Civil n\u00e3o havia qualquer limita\u00e7\u00e3o. O decreto-lei 3.200\/41 limitou o valor do bem, limite elevado pelas leis 2.514\/55 e5.653\/71, fixado o teto em 500 vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo ent\u00e3o vigente, cuja limita\u00e7\u00e3o a lei 6.742\/79 eliminou e imp\u00f4s como crit\u00e9rio para a efetiva consagra\u00e7\u00e3o a resid\u00eancia no prazo de dois (2) anos.<\/p>\n

Essa mudan\u00e7a dr\u00e1stica no novo diploma tem sido alvo de severas cr\u00edticas, uma vez que o limite determinado para o im\u00f3vel e suas perten\u00e7as inexoravelmente impedir\u00e1 que os menos favorecidos economicamente venham a utilizar o instituto do bem de fam\u00edlia, privilegiando os mais abastados; n\u00e3o por outro motivo j\u00e1 tramita no Congresso nacional projeto de lei para alterar o dispositivo do C\u00f3digo Civil, em que o valor do bem de fam\u00edlia seria fixado em R$ 270 mil.<\/p>\n

O respeitado doutrinador desembargador Jos\u00e9 de Mello Junqueira fez oportuna observa\u00e7\u00e3o n\u00e3o s\u00f3 criticando como alertando os registradores sobre o dispositivo alterado:<\/p>\n

\u201cHip\u00f3tese interessante e para a qual devemos estar atentos: se uma pessoa for propriet\u00e1ria de \u00fanica moradia e adquirir uma segunda casa, de maior valor que a primeira, ela n\u00e3o poder\u00e1 instituir bem de fam\u00edlia. Limitar-se-\u00e1 o bem de fam\u00edlia sobre a primeira moradia. Isso porque, uma vez que a segunda \u00e9 de maior valor, superar\u00e1 o ter\u00e7o do patrim\u00f4nio. Como e quem dever\u00e1 exigir o cumprimento desse limite? A lei 6.015\/73 regulamentou a institui\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia na esfera registral (art. 260 a 265). Essa lei dever\u00e1 disciplinar, tamb\u00e9m, a prova do valor do bem. Caber\u00e1 ao registro submeter ao juiz a sua d\u00favida. O C\u00f3digo permite que o instituidor destine recursos para manuten\u00e7\u00e3o dos pr\u00e9dios e de seus habitantes, integrantes da fam\u00edlia (art. 1.712-3). O artigo 1.713 disp\u00f5e que os valores mobili\u00e1rios n\u00e3o poder\u00e3o exceder o valor do pr\u00e9dio institu\u00eddo. Outro ter\u00e7o do patrim\u00f4nio pode ser afetado? Acredito que o limite do ter\u00e7o engloba o valor do pr\u00e9dio, perten\u00e7as, acess\u00f3rios e os valores mobili\u00e1rios afetados\u201d (Boletim do Irib em Revista n. 313, p. 58).<\/p>\n

De qualquer forma, o que importa como requisito \u00e0 lavratura do ato da constitui\u00e7\u00e3o \u00e9 a declara\u00e7\u00e3o expressa a ser feita pelos instituintes de que o im\u00f3vel oferecido em bem de fam\u00edlia n\u00e3o ultrapassa o valor do limite permitido, que responder\u00e3o pela sua veracidade em face de terceiros, uma vez que n\u00e3o \u00e9 de responsabilidade do not\u00e1rio ou do registrador, impossibilitados que est\u00e3o de questionar o cumprimento do citado dispositivo.<\/p>\n

Outros requisitos formais<\/p>\n

O ato de constitui\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode prescindir da instrumentaliza\u00e7\u00e3o p\u00fablica que, por sua pr\u00f3pria natureza, sempre ser\u00e1 solene, independentemente do valor do pr\u00e9dio gravado, n\u00e3o se aplicando, a exemplo de outros que o legislador assim imp\u00f4s \u2013 v.g., pacto antenupcial \u2013, a exce\u00e7\u00e3o prevista no artigo 108 do C\u00f3digo Civil, sob pena de nulidade (artigo 16, IV, do mesmo diploma).<\/p>\n

Al\u00e9m daqueles previstos e sobejamente conhecidos para a elabora\u00e7\u00e3o do instrumento p\u00fablico, em preserva\u00e7\u00e3o \u00e0 especialidade objetiva e subjetiva, al\u00e9m da declara\u00e7\u00e3o do limite do valor como acima exposto, a afirmativa de moradia efetiva no im\u00f3vel pelo menos por dois anos, nos termos do artigo 19 do decreto-lei 3.200\/45, com a reda\u00e7\u00e3o que lhe foi dada pela lei 6.472\/79, n\u00e3o revogado pelo novo estatuto, \u00e9 requisito necess\u00e1rio, uma vez que o descumprimento dessa ordem legal poder\u00e1 ser motivo de reclama\u00e7\u00e3o de eventual interessado e burla ao instituto.<\/p>\n

Sobre este tema \u2013 prazo fixado pelo legislador de dois anos para o abrigo familiar \u2013, interessante decis\u00e3o da Egr\u00e9gia Primeira Vara de Registros P\u00fablicos da Capital, em procedimento de d\u00favida registral, em que o instituinte do bem de fam\u00edlia pretendia suprir a exig\u00eancia da comprova\u00e7\u00e3o de resid\u00eancia do im\u00f3vel h\u00e1 mais de dois anos, somando-se o tempo de cinco anos de resid\u00eancia em apartamento que habitou anteriormente. O culto magistrado, doutor Ven\u00edcio Antonio de Paula Salles, concluiu que \u201ca transfer\u00eancia de tempo de resid\u00eancia de um im\u00f3vel anteriormente utilizado como domic\u00edlio e abrigo familiar, para outro conquistado com o produto da venda do antecedente, se mostra vi\u00e1vel, quando o atrelamento \u00e9 direto e imediato, como no caso da da\u00e7\u00e3o em pagamento ou permuta. Nos demais casos somente se mostra vi\u00e1vel se o anterior bem se encontrava constitu\u00eddo como bem de fam\u00edlia. Afora estas situa\u00e7\u00f5es de transfer\u00eancia juridicamente comprovada, n\u00e3o pode o registrador aceitar a supera\u00e7\u00e3o dos termos objetivos da Lei. No caso, tal demonstra\u00e7\u00e3o n\u00e3o ocorreu, ou melhor, tal transfer\u00eancia n\u00e3o se materializou, impedindo que a institui\u00e7\u00e3o opere efeitos, a n\u00e3o ser ap\u00f3s a satisfa\u00e7\u00e3o do requisito temporal\u201d (Dec. de 20\/8\/2001, processo 000.01.069194-4).<\/p>\n

O bem de fam\u00edlia poder\u00e1 abranger valores mobili\u00e1rios \u2013 perten\u00e7as e acess\u00f3rios \u2013 consignado no artigo 1.712, o que apresenta outra grande novidade do atual C\u00f3digo, com a renda destinada \u00e0 conserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e sustento familiar, limitando seu valor ao mesmo patamar (art. 1713) e individualizado na escritura p\u00fablica de constitui\u00e7\u00e3o e no conseq\u00fcente registro.<\/p>\n

No tocante aos valores mobili\u00e1rios representados por t\u00edtulos nominativos vinculados \u00e0 institui\u00e7\u00e3o (\u00a7 2o do artigo 1.713), Ulysses da Silva (op. cit.) vislumbra a possibilidade de os mesmos serem publicizados no registro do bem de fam\u00edlia, vinculados que s\u00e3o \u00e0 conserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e ao sustento familiar.<\/p>\n

O objeto do bem de fam\u00edlia<\/p>\n

O artigo 1.712, com melhor reda\u00e7\u00e3o e objetividade, diz que o bem de fam\u00edlia consistir\u00e1 em pr\u00e9dio urbano ou rural e n\u00e3o apenas pr\u00e9dio para domic\u00edlio da fam\u00edlia, reda\u00e7\u00e3o do correspondente artigo 70 do C\u00f3digo Civil revogado, com suas perten\u00e7as e acess\u00f3rios.<\/p>\n

O objeto, assim, sempre ser\u00e1 pr\u00e9dio residencial urbano ou rural, n\u00e3o podendo recair sobre im\u00f3vel comercial ou industrial, pr\u00e9dio de lazer ou similares ou em terra nua. Para o im\u00f3vel rural, h\u00e1 que se entender a pequena propriedade, ou seja, a sede da moradia e seus naturais acess\u00f3rios e n\u00e3o retirar do com\u00e9rcio o todo da propriedade rural, uma vez que n\u00e3o \u00e9 essa a inten\u00e7\u00e3o do legislador, bem por isso o Supremo Tribunal Federal, prevenindo distor\u00e7\u00f5es e abusos, fixou que a pequena propriedade \u00e9 o im\u00f3vel de \u00e1rea compreendida entre um e quatro m\u00f3dulos do munic\u00edpio (Pleno, MS 22.579, Carlos Velloso).<\/p>\n

Para o registro da institui\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia objetivando im\u00f3vel rural, conveniente seria a abertura de matr\u00edcula para o im\u00f3vel abrangido pela institui\u00e7\u00e3o, mas essa faculdade esbarraria no fato de a parcela ter \u00e1rea inferior \u00e0 fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento. A solu\u00e7\u00e3o, a meu aviso, seria a inaugura\u00e7\u00e3o de matr\u00edcula do todo do im\u00f3vel rural, com a preserva\u00e7\u00e3o da especialidade objetiva, lan\u00e7ando-se no registro a descri\u00e7\u00e3o ou individualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ocupado pela constru\u00e7\u00e3o com suas perten\u00e7as e acess\u00f3rios, mesmo porque, al\u00e9m da temporariedade da constitui\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia, o mesmo n\u00e3o representa aliena\u00e7\u00e3o ou constitui\u00e7\u00e3o de um direito real sobre coisa alheia, como veremos a seguir.<\/p>\n

O abrigo de ve\u00edculos \u2013 vaga, espa\u00e7o ou boxe \u2013, como objeto de bem de fam\u00edlia, tem rendido discuss\u00e3o no campo doutrin\u00e1rio, o que tem levado a jurisprud\u00eancia, predominantemente, a construir entendimento pela sua exclus\u00e3o, desde que ostente a condi\u00e7\u00e3o de unidade aut\u00f4noma, com matr\u00edcula pr\u00f3pria no registro imobili\u00e1rio, assim definida na institui\u00e7\u00e3o condominial, com os requisitos conhecidos (que a ela corresponda fra\u00e7\u00e3o ideal no terreno e nas coisas comuns; demarca\u00e7\u00e3o efetiva de espa\u00e7o assinalada por uma designa\u00e7\u00e3o num\u00e9rica, etc.) ao passo que os demais, tidos como acess\u00f3rios ou vinculados aos apartamentos correspondentes, determinados ou n\u00e3o, teriam a prote\u00e7\u00e3o da hip\u00f3tese prevista no artigo primeiro da lei 8.009\/90.<\/p>\n

Ainda que no campo processual tenha sido sacramentado tal entendimento, n\u00e3o se pode olvidar que a propriedade, quando submetida \u00e0 situa\u00e7\u00e3o de m\u00faltipla titularidade, no regime de condom\u00ednio, traz consigo restri\u00e7\u00f5es ao seu exerc\u00edcio, que s\u00e3o inerentes ao pr\u00f3prio condom\u00ednio especial, tendo as vagas, qualquer que seja sua designa\u00e7\u00e3o, estreita liga\u00e7\u00e3o ao apartamento correspondente, podendo mesmo a conven\u00e7\u00e3o condominial disciplinar o uso das vagas de garagem ou sua aliena\u00e7\u00e3o a terceiros estranhos ao condom\u00ednio, conforme se deduz dos par\u00e1grafos primeiro e segundo do artigo segundo da lei 4.591\/64 e par\u00e1grafo primeiro do artigo 1.331 e artigo 1.338 do atual diploma, assim como o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332).<\/p>\n

Aos cond\u00f4minos reconhece-se o direito de estabelecer as regras de exist\u00eancia e da boa conviv\u00eancia do condom\u00ednio, sem que isso venha de encontro ao poder de disposi\u00e7\u00e3o consagrado pela lei maior. N\u00e3o se pode dar, a meu ver, para a constitui\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria do bem de fam\u00edlia, tratamento jur\u00eddico diferente \u00e0s vagas de garagem, independentemente de ser \u00e1rea de uso comum, direito acess\u00f3rio ou unidade aut\u00f4noma, as quais, de igual modo, devem receber a prote\u00e7\u00e3o legal. Essa disponibilidade de trato deve ser revista pela jurisprud\u00eancia mesmo em face das disposi\u00e7\u00f5es do novo diploma, de modo a impedir que os cond\u00f4minos, em decorr\u00eancia da apreens\u00e3o judicial em processo execut\u00f3rio \u2013 in\u00edcio de um futuro praceamento ou aliena\u00e7\u00e3o for\u00e7ada \u2013 da vaga isolada do condom\u00ednio, venham a conviver com pessoa estranha que a arrematou, podendo mesmo o registro do t\u00edtulo judicial \u2013 carta de arremata\u00e7\u00e3o ou adjudica\u00e7\u00e3o \u2013 esbarrar nas normas disciplinadoras do condom\u00ednio, aumentando as desaven\u00e7as sempre presentes nessa esp\u00e9cie de condom\u00ednio especial.<\/p>\n

Registro, nessa linha de pensamento, recent\u00edssimo Ac\u00f3rd\u00e3o do STF \u2013 Recurso Especial n\u00ba 595.099 \u2013 RS(2003\/0170878-0) \u2013 D.J. 16\/08\/2004, que considerou que as vagas de garagem dos apartamentos, ainda que perfeitamente individualizadas, inclusive com matr\u00edculas pr\u00f3prias, est\u00e3o sob o p\u00e1lio da Lei n\u00ba 8.009\/90, n\u00e3o sendo poss\u00edvel apart\u00e1-las para o efeito da incid\u00eancia do artigo 1\u00ba da citada Lei, portanto impenhor\u00e1veis.<\/p>\n

Natureza jur\u00eddica<\/p>\n

A controv\u00e9rsia em torno da natureza jur\u00eddica do bem de fam\u00edlia, com diverg\u00eancia de respeitadas opini\u00f5es, \u00ednsita no campo meramente acad\u00eamico, n\u00e3o oferece muita utilidade pr\u00e1tica. N\u00e3o representa, a meu aviso, ato de aliena\u00e7\u00e3o, uma vez mantida a titularidade dominial dos instituintes, ou mesmo a constitui\u00e7\u00e3o de um direito real sobre coisa alheia \u2013 aus\u00eancia de titulares distintos \u2013 ou ainda a forma\u00e7\u00e3o de um condom\u00ednio, mas sim uma afeta\u00e7\u00e3o patrimonial tempor\u00e1ria a um destino pr\u00f3prio, gerando, uma vez institu\u00eddo, efeitos n\u00e3o apenas no \u00e2mbito dos credores, em decorr\u00eancia da cl\u00e1usula de impenhorabilidade que garante sua exist\u00eancia, mas tamb\u00e9m atingindo diretamente o propriet\u00e1rio que passa a ter seu direito limitado no tempo para ato de disposi\u00e7\u00e3o \u2013 condi\u00e7\u00e3o de inalienabilidade. O que se destaca como primordial na institui\u00e7\u00e3o \u00e9 sua abrang\u00eancia, que visa proteger a c\u00e9lula original da sociedade ao criar como interessados todos os benefici\u00e1rios atingidos com o benef\u00edcio, ou seja, a fam\u00edlia por inteiro, estendendo-se aos filhos, se menores ou incapazes.<\/p>\n

Por essas raz\u00f5es comungo com categorizados juristas que defendem a impossibilidade de a institui\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia recair sobre im\u00f3vel gravado com hipoteca ou, se constitu\u00eddo, receber o mesmo gravame. O im\u00f3vel, ao tempo da institui\u00e7\u00e3o, dever\u00e1 estar livre e desembara\u00e7ado de qualquer \u00f4nus de maneira a garantir aos beneficiados o pleno exerc\u00edcio de seu direito.<\/p>\n

Impenhorabilidade e inalienabilidade<\/p>\n

O artigo 1.715 de forma expressa decreta a inalienabilidade do bem de fam\u00edlia regularmente constitu\u00eddo, ainda que de forma relativa ao proibir a execu\u00e7\u00e3o do bem por d\u00edvidas posteriores, com as exce\u00e7\u00f5es ali previstas, de forma tal a dar o real entendimento de que o bem assim destinado n\u00e3o poder\u00e1 ser oferecido em garantia real hipotec\u00e1ria ou mesmo em cau\u00e7\u00e3o locat\u00edcia, sob pena de, por atos supervenientes, numa futura execu\u00e7\u00e3o da garantia, ser decretada a fal\u00eancia do instituto, pela constri\u00e7\u00e3o \u2013 penhora \u2013 e arremata\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n

Interessante observar a aparente contradi\u00e7\u00e3o com o bem de fam\u00edlia legal, de acordo com o qual o legislador, nos incisos II e V do artigo terceiro da lei 8.009\/90, aduz que as hipotecas constitu\u00eddas para garantir qualquer empr\u00e9stimo mesmo que destinado \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o da casa pr\u00f3pria para o abrigo familiar, os im\u00f3veis n\u00e3o estariam protegidos ou amparados pela impenhorabilidade, podendo sofrer as conseq\u00fc\u00eancias normais de um processo de execu\u00e7\u00e3o. Dispositivos que t\u00eam recebido cr\u00edticas de doutrinadores.<\/p>\n

Em boa hora, ao regulamentar o bem de fam\u00edlia convencional, o legislador disp\u00f5e no mesmo artigo 1.715 que, pelos correspondentes d\u00e9bitos tribut\u00e1rios e despesas condominiais, o im\u00f3vel n\u00e3o estar\u00e1 a salvo de futuras execu\u00e7\u00f5es, podendo ser arrestado ou penhorado, com a conclus\u00e3o l\u00f3gica de que a impenhorabilidade, que \u00e9 o grande efeito do bem de fam\u00edlia, n\u00e3o \u00e9 absoluta, mas cede \u00e0s execu\u00e7\u00f5es das chamadas obriga\u00e7\u00f5es propter rem e em outros processos de execu\u00e7\u00e3o, como as execu\u00e7\u00f5es explicitadas no referido artigo terceiro da lei 8.009\/90, se porventura estendidas ao bem de fam\u00edlia convencional.<\/p>\n

No mais, exclu\u00eddas as exce\u00e7\u00f5es, o bem de fam\u00edlia, pela simples raz\u00e3o de ser do instituto, est\u00e1 isento de execu\u00e7\u00e3o por d\u00edvidas posteriores \u00e0 sua constitui\u00e7\u00e3o. Mas, aos d\u00e9bitos pret\u00e9ritos, responder\u00e1 o im\u00f3vel, o que, convenhamos, nada mais justo em dar garantia aos credores, sob pena de permitir a m\u00e1 f\u00e9, a fraude e o enriquecimento sem causa. Em rela\u00e7\u00e3o a esses credores, n\u00e3o poder\u00e1 prevalecer, uma vez que \u00e9 mesmo ineficaz a constitui\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia.<\/p>\n

Dura\u00e7\u00e3o, extin\u00e7\u00e3o, sub-roga\u00e7\u00e3o e cancelamento do bem de fam\u00edlia<\/p>\n

Mantida a base estrutural, o novo diploma, de forma mais objetiva e com novas adequa\u00e7\u00f5es, trata do assunto nos artigos 1.716, 1.717, 1.719, 1.721 e 1.722. Os dispositivos s\u00e3o esclarecedores quanto ao tempo de dura\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia. Como as pessoas beneficiadas pela institui\u00e7\u00e3o s\u00e3o os c\u00f4njuges, os integrantes da entidade familiar, conviventes ou o respons\u00e1vel pela fam\u00edlia monoparental \u2013 v. g., m\u00e3e solteira que habita com filhos menores \u2013, o tempo est\u00e1 condicionado \u00e0 vida daqueles e enquanto perdurar a menoridade e incapacidade destes (art. 1.716 e 1.722).<\/p>\n

A morte, por si s\u00f3, n\u00e3o \u00e9 causa extintiva do benef\u00edcio, tampouco a maioridade, como antes previa a legisla\u00e7\u00e3o, que agora, aos 18 anos, pode ser alcan\u00e7ada por uma das causas referidas no artigo quinto, par\u00e1grafo \u00fanico do C\u00f3digo Civil. Pela morte de um dos c\u00f4njuges ou conviventes, subsiste o bem de fam\u00edlia em favor do sobrevivo, ainda que sem prole.<\/p>\n

A cessa\u00e7\u00e3o da incapacidade \u00e9 agora requisito essencial. Havendo filho, ainda que maior interdito, sujeito a curatela, diz o artigo 1.722, permanecer\u00e1 o benef\u00edcio ainda que sobrevindo a morte de ambos os pais.<\/p>\n

A dissolu\u00e7\u00e3o da sociedade conjugal, nos casos indicados no artigo 1.571 do C\u00f3digo Civil, n\u00e3o \u00e9 forma extintiva do bem de fam\u00edlia, conforme expressa o artigo 1.721. Quer pela morte de um dos c\u00f4njuges, quer pela separa\u00e7\u00e3o judicial e pelo div\u00f3rcio, persistir\u00e1 o bem de fam\u00edlia em rela\u00e7\u00e3o aos menores at\u00e9 que cesse sua incapacidade. Tamb\u00e9m em novas n\u00fapcias predomina o entendimento alicer\u00e7ado na doutrina de que o instituto dever ser mantido se houver filhos menores ou incapazes.<\/p>\n

O sobrevivente poder\u00e1 pedir a extin\u00e7\u00e3o, se for o \u00fanico bem do casal (\u00a7 \u00fanico, art. 1.721), que n\u00e3o se d\u00e1 automaticamente, mas revestido das cautelas legais, em procedimento adequado e ordem judicial, da mesma forma que n\u00e3o se pode alterar nem alienar o destino do pr\u00e9dio e os valores mobili\u00e1rios sem o consentimento dos interessados e seus representantes legais, ouvido o Minist\u00e9rio P\u00fablico (artigo 1.717). Como a aliena\u00e7\u00e3o \u00e9 forma de extin\u00e7\u00e3o, a libera\u00e7\u00e3o importa em interven\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n

Sub-roga\u00e7\u00e3o<\/p>\n

Poss\u00edvel, outrossim, a extin\u00e7\u00e3o ou sub-roga\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia, sempre que for comprovada a impossibilidade de sua manuten\u00e7\u00e3o nos termos em que foi institu\u00eddo (artigo 1.719). As cl\u00e1usulas de inalienabilidade e impenhorabilidade s\u00e3o removidas do im\u00f3vel, com suas perten\u00e7as e acess\u00f3rios, e sub-rogados em outro. O juiz examinar\u00e1 os motivos relevantes, impondo ou n\u00e3o a medida sub-rogat\u00f3ria. Como a sub-roga\u00e7\u00e3o importa em cancelamento do registro e confec\u00e7\u00e3o de outro (artigo 1.112, II do C\u00f3digo de Processo Civil), duas ordens ser\u00e3o expedidas ao oficial do registro imobili\u00e1rio competente para o ato. Uma de libera\u00e7\u00e3o ou cancelamento do primitivo registro, tanto no livro dois como no tr\u00eas, e o de gravame para o bem que se tornar\u00e1 impenhor\u00e1vel na matr\u00edcula do im\u00f3vel. O mandado judicial, com o tr\u00e2nsito em julgado da senten\u00e7a, \u00e9 o t\u00edtulo adequado para os atos (artigos 250, I, e 259 do Regulamento de Registros P\u00fablicos). Desnecess\u00e1ria, na esp\u00e9cie, a publica\u00e7\u00e3o dos editais, uma vez que, al\u00e9m dos atos serem imediatos e autom\u00e1ticos, h\u00e1 a presun\u00e7\u00e3o de que no procedimento judicial foram tomadas todas as cautelas legais.<\/p>\n

Percept\u00edvel, na an\u00e1lise dos aludidos dispositivos, a preocupa\u00e7\u00e3o do legislador em deslocar para a esfera judicial os pedidos de extin\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia e seu cancelamento no assento imobili\u00e1rio, sempre ouvido o Minist\u00e9rio P\u00fablico. Se o pr\u00e9dio deixou de ser o domic\u00edlio familiar; se h\u00e1 ou n\u00e3o filhos menores ou incapazes ou outro motivo relevante plenamente comprovado, s\u00e3o provas que dificilmente poderiam ser produzidas e aceitas na \u00e1rea extrajudicial pelo oficial registrador, que estaria adstrito \u00e0 veracidade das declara\u00e7\u00f5es do requerente, entendimento esse produzido at\u00e9 pela nova doutrina, a partir da edi\u00e7\u00e3o do atual estatuto civil. A circunst\u00e2ncia de estarem em jogo interesses de menores deslocaria a compet\u00eancia do registrador em apreciar o pedido.<\/p>\n

O artigo 21 do decreto-lei 3.200\/41, n\u00e3o revogado pela nova legisla\u00e7\u00e3o, \u00e9 lapidar em tal conclus\u00e3o: \u201cA cl\u00e1usula do bem de fam\u00edlia somente ser\u00e1 eliminada, por mandado do juiz e a requerimento do instituidor, ou no caso do artigo 20, de qualquer interessado, se o pr\u00e9dio deixar de ser domic\u00edlio da fam\u00edlia, ou por motivo plenamente comprovado\u201d.<\/p>\n

Precisa a li\u00e7\u00e3o do mestre Marcione Pereira dos Santos, em sua obra Bem de Fam\u00edlia (Saraiva, 2003, p. 144):<\/p>\n

\u201cPor todas as formas que se pretenda a extin\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia, torna-se imprescind\u00edvel o pronunciamento judicial determinando o cancelamento do registro (…) Essa desconstitui\u00e7\u00e3o do registro do bem de fam\u00edlia, seja por modifica\u00e7\u00e3o do domic\u00edlio desta, seja por qualquer outro motivo relevante devidamente comprovado, n\u00e3o fica ao bel-prazer da vontade do interessado; ao rev\u00e9s, torna imprescind\u00edvel a aquiesc\u00eancia do c\u00f4njuge ou convivente, dos filhos menores e do pr\u00f3prio instituidor e dever\u00e1 ser solicitado ao magistrado que, analisando o caso concreto e com a prud\u00eancia necess\u00e1ria, determinar\u00e1 o seu cancelamento, ap\u00f3s manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio P\u00fablico\u201d.<\/p>\n

Outro n\u00e3o \u00e9 o entendimento de \u00c1lvaro Villa\u00e7a Azevedo (Coment\u00e1rios do C\u00f3digo Civil \u2013 Parte Especial do Direito de Fam\u00edlia, Saraiva, v. 19, 2003) ao aduzir que o requerimento dever\u00e1 ocorrer perante o ju\u00edzo da fam\u00edlia, para cuja extin\u00e7\u00e3o e cancelamento do bem de fam\u00edlia \u00e9 competente o foro de fam\u00edlia do local do im\u00f3vel ou da resid\u00eancia do instituidor.<\/p>\n

Embora muito bem sedimentado tal entendimento na doutrina, registra-se decis\u00e3o da Egr\u00e9gia Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo, de 16 de dezembro de 2003 (Proc. CG 1.095\/03), em procedimento administrativo de d\u00favida registral, confirmando respeit\u00e1vel decis\u00e3o da Egr\u00e9gia Primeira Vara de Registros P\u00fablicos da Capital de S\u00e3o Paulo, em recurso interposto pelo Minist\u00e9rio P\u00fablico, entendeu que a escritura p\u00fablica, em situa\u00e7\u00e3o consensual, \u00e9 ve\u00edculo h\u00e1bil para a desconstitui\u00e7\u00e3o do encargo. Vale a pena, por seus judiciosos fundamentos, aqui transcrev\u00ea-la:<\/p>\n

\u201cO Minist\u00e9rio P\u00fablico do Estado de S\u00e3o Paulo interp\u00f4s recurso contra a decis\u00e3o de cancelamento de registro de bem de fam\u00edlia constante da matr\u00edcula n. 7513 do 1o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo \u2013 ao argumento de ser vetada a descri\u00e7\u00e3o por escritura p\u00fablica. O inconformismo n\u00e3o comporta acolhida, haja vista n\u00e3o advir vantagem alguma \u00e0 situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica sub exame, quer no plano pessoal quer no social, com a manuten\u00e7\u00e3o desse instituto Com efeito, a separa\u00e7\u00e3o dos c\u00f4njuges e a transfer\u00eancia, por ambos, das respectivas resid\u00eancias para im\u00f3veis distintos do clausulado, estando a mulher e os filhos habitando casa pr\u00f3pria em outra localidade, inclusive, revelam a inutilidade social da persist\u00eancia da natureza de bem de fam\u00edlia daquele im\u00f3vel situado na capital. No que respeita \u00e0 tese do escopo dos ex-c\u00f4njuges s\u00f3 se alcan\u00e7\u00e1vel por via diversa, mais burocr\u00e1tica, a despeito do zelo do recorrente n\u00e3o se a tem por acertada. A informaliza\u00e7\u00e3o das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas \u00e9 marca da sociedade contempor\u00e2nea e s\u00f3 deve ser abandonada quando h\u00e1 s\u00e9rio risco \u00e0 seguran\u00e7a dessas mesmas rela\u00e7\u00f5es. Esse perigo n\u00e3o ocorre na esp\u00e9cie, em que os envolvidos, maiores e capazes, manifestaram o desinteresse na manuten\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia por escritura p\u00fablica, em situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica de separados que residem casas distintas, tudo a apontar para a razoabilidade da redu\u00e7\u00e3o do rigor no formalismo para a desconstitui\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia. N\u00e3o se identifica como \u00f3bice \u00e0 pretens\u00e3o resistida via recursal, o disposto nos artigos 1.721 e 1.722 do C\u00f3digo Civil vigente, haja vista ter havido, na esp\u00e9cie, pronunciamento judicial que n\u00e3o necessariamente haver\u00e1 de ser obtido no \u00e2mbito jurisdicional contencioso. Caracterizada est\u00e1, portanto, a hip\u00f3tese do artigo 1.719 do estatuto civil. Ademais, esta Corregedoria Geral de Justi\u00e7a j\u00e1 se posicionou quanto ao estatuto civil atual, ao exigir pronunciamento judicial, nem sempre comportar interpreta\u00e7\u00e3o literal. Assentou-se, sim, que essa imposi\u00e7\u00e3o serve, em certas hip\u00f3teses, apenas para as situa\u00e7\u00f5es em que h\u00e1 controv\u00e9rsia. Na mesma linha pode ser compreendido o referido artigo 1.719. Ante ao exposto, o parecer \u00e9 no sentido de negar-se provimento ao recurso.\u201d<\/p>\n

O procedimento de registro do bem de fam\u00edlia<\/p>\n

Permanece \u00edntegro o procedimento registral do bem de fam\u00edlia previsto nos artigos 260 a 265 do Regulamento de Registros P\u00fablicos (lei 6.015\/73), mesmo porque o novo diploma n\u00e3o regulou a mat\u00e9ria registraria. A publicidade por meio das publica\u00e7\u00f5es dos editais, exigida pela lei especial e instrumental, para prevenir credores contra poss\u00edveis preju\u00edzos e eventual direito de impugna\u00e7\u00e3o bem como impedir sua concretiza\u00e7\u00e3o, tornando p\u00fablico o ato \u00e9 condi\u00e7\u00e3o sine qua non ao registro constitutivo do bem de fam\u00edlia.<\/p>\n

Vejamos o roteiro pr\u00e1tico ou a caminhada do t\u00edtulo no registro de im\u00f3veis.<\/p>\n

a) Recep\u00e7\u00e3o<\/p>\n

Recebida a escritura, independentemente de requerimento expresso do instituidor ou interessado, o oficial dar\u00e1 recibo ao apresentante. A simples apresenta\u00e7\u00e3o cumpre o princ\u00edpio da inst\u00e2ncia, momento em que o t\u00edtulo ser\u00e1 imediatamente prenotado, recebendo o n\u00famero de ordem, no Livro Um, conforme preceitua o artigo 182 da Lei 6.015\/73 (RRP).<\/p>\n

b) Autua\u00e7\u00e3o<\/p>\n

A seguir, far\u00e1 autuar o instrumento p\u00fablico e demais documentos apresentados, certificando, no processo formalizado em cart\u00f3rio, o recebimento da documenta\u00e7\u00e3o e numerando-a.<\/p>\n

c) Qualifica\u00e7\u00e3o<\/p>\n

Protocolizado, ter\u00e1 o oficial, segundo a lei, prazo de 30 dias para o exame formal do t\u00edtulo, abrangendo seus aspectos intr\u00ednsecos e extr\u00ednsecos. N\u00e3o estando em termos, apresentar\u00e1 por escrito, de forma clara e objetiva e de uma s\u00f3 vez, todos os motivos da recusa, para que o apresentante cumpra as exig\u00eancias, se quiser. N\u00e3o se conformando com elas ou n\u00e3o podendo cumpri-las, poder\u00e1 requerer d\u00favida para ser dirimida pelo ju\u00edzo competente, nos termos do artigo 198 e seguintes da lei 6.015\/73.<\/p>\n

A comprova\u00e7\u00e3o pr\u00e9via da insolv\u00eancia do instituidor, por ocasi\u00e3o da constitui\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia, mediante apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es pessoais e penais, inclusive da Justi\u00e7a federal e as de protestos, n\u00e3o \u00e9 exig\u00eancia a ser feita pelos registradores, por ser presumida e a lei assim n\u00e3o determinar, uma vez que existindo d\u00edvidas anteriores, n\u00e3o prevalecer\u00e1 a impenhorabilidade do im\u00f3vel objeto do bem de fam\u00edlia.<\/p>\n

d) Edital<\/p>\n

N\u00e3o existindo d\u00favidas ou se elas tiverem sido sanadas pelo interessado, ou ainda, se ocorrer de a d\u00favida ter sido julgada improcedente, o oficial, nos termos do artigo 262 da lei 6015\/73, elaborar\u00e1 o edital a ser publicado que conter\u00e1 os requisitos impostos pelo artigo 262, I e II, da mencionada lei, quais sejam: \u201cresumo da escritura, nome, naturalidade e profiss\u00e3o do instituidor, data do instrumento e nome do tabeli\u00e3o que o fez, situa\u00e7\u00e3o e caracter\u00edsticos do pr\u00e9dio e o aviso de que, se algu\u00e9m se julgar prejudicado, dever\u00e1, dentro de trinta (30 dias), contados da data da publica\u00e7\u00e3o, reclamar contra a institui\u00e7\u00e3o, por escrito e perante o Oficial\u201d.<\/p>\n

As dilig\u00eancias para a efetua\u00e7\u00e3o da publica\u00e7\u00e3o assim como a reda\u00e7\u00e3o do edital s\u00e3o da compet\u00eancia exclusiva do oficial registrador e n\u00e3o poder\u00e3o ser providenciadas pelo pr\u00f3prio interessado. Tanto o C\u00f3digo de Processo Civil como a Lei de Registros P\u00fablicos s\u00e3o claros em determinar a incumb\u00eancia ao oficial, sem possibilidade de transfer\u00eancia ao particular, uma vez que qualquer v\u00edcio no procedimento poder\u00e1 acarretar a nulidade do registro com reflexo em eventuais execu\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

Omite a lei a forma de serem feitas as publica\u00e7\u00f5es, se num ou outro jornal, se uma ou mais vezes. Entende Valmir Pontes (Registro de Im\u00f3veis, S\u00e3o Paulo, Saraiva, 1982, p. 201) que, \u201cse a publica\u00e7\u00e3o tem por fim levar o fato de institui\u00e7\u00e3o ao conhecimento p\u00fablico, ou de terceiros, e possibilitar a reclama\u00e7\u00e3o de poss\u00edveis prejudicados, de aplicar-se \u00e0 hip\u00f3tese, por analogia, \u00e9 a disposi\u00e7\u00e3o de car\u00e1ter processual civil concernente ao edital de cita\u00e7\u00e3o, cuja publica\u00e7\u00e3o deve ser feita no prazo m\u00e1ximo de quinze (15) dias, uma vez no \u00f3rg\u00e3o oficial e pelo menos duas vezes em jornal local, onde houver (C\u00f3digo de Processo Civil, art. 232, II)\u201d.<\/p>\n

Silvio Venosa (Direito Civil, 3.ed., v.1, Atlas, 2003) entende que, por n\u00e3o haver determina\u00e7\u00e3o expressa da lei, a publica\u00e7\u00e3o ser\u00e1 feita uma \u00fanica vez pela imprensa. A finalidade da publica\u00e7\u00e3o \u00e9 dar conhecimento a eventuais credores que tenham motivo relevante para se opor ao ato constitutivo.<\/p>\n

A exemplo do que ocorre no procedimento de d\u00favida e nos registros de loteamento ou desmembramento, abre-se aqui exce\u00e7\u00e3o ao prazo de validade da prenota\u00e7\u00e3o que \u00e9, por lei, de 30 dias (art. 205, lei 6.015\/73). Vigorar\u00e1 at\u00e9 a efetua\u00e7\u00e3o do registro, ap\u00f3s o decurso de prazo para impugna\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

e) Do registro propriamente dito<\/p>\n

N\u00e3o ocorrendo reclama\u00e7\u00e3o e findo o prazo do inciso II do artigo 262 da lei 6.015\/73, o oficial levar\u00e1 a termo os registros da escritura, registrando-a integralmente no livro tr\u00eas de registro auxiliar e outra vez no livro dois na competente matr\u00edcula do im\u00f3vel objeto da institui\u00e7\u00e3o, com remiss\u00f5es rec\u00edprocas nos registros de um para outro livro.<\/p>\n

Embora as cl\u00e1usulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, ap\u00f3s o registro da constitui\u00e7\u00e3o, sejam inerentes ao ato, parece-nos importante que sejam averbadas na matr\u00edcula, consoante artigo 167, II, 11, da lei 6.015\/73, porquanto, por ser o bem de fam\u00edlia instituto n\u00e3o muito conhecido do p\u00fablico, a omiss\u00e3o das cl\u00e1usulas poderia acarretar s\u00e9rios preju\u00edzos a terceiros.<\/p>\n

No processo autuado em cart\u00f3rio, o oficial lavrar\u00e1 certid\u00f5es da expedi\u00e7\u00e3o dos editais, fazendo a juntada das respectivas publica\u00e7\u00f5es. Certificar\u00e1 que, ap\u00f3s o decurso de prazo legal, sem que houvesse reclama\u00e7\u00e3o contra a institui\u00e7\u00e3o, foram levados a efeito os registros respectivos. A seguir, rubricar\u00e1 e numerar\u00e1 todas as folhas componentes do processo e certificar\u00e1, a final, caso requerido, o desentranhamento de documentos, arquivando os autos em cart\u00f3rio.<\/p>\n

f) Se a d\u00favida suscitada for julgada procedente.<\/p>\n

A prenota\u00e7\u00e3o ser\u00e1 cancelada pelo oficial mediante mandado ou certid\u00e3o do escriv\u00e3o, em que venha certificado que a senten\u00e7a transitou em julgado (art. 203, I, lei 6.015\/73).<\/p>\n

g) Se a d\u00favida suscitada for julgada improcedente.<\/p>\n

Importante notar que, caso a d\u00favida tenha sido julgada improcedente com a determina\u00e7\u00e3o do registro do t\u00edtulo, ele n\u00e3o ser\u00e1 feito de imediato, porque dever\u00e1 o oficial, previamente, cumprir o disposto no artigo 262 da lei 6.015\/73, fazendo publicar os editais. Embora deferido o registro, poder\u00e1 ocorrer aqui uma segunda susta\u00e7\u00e3o dela, agora n\u00e3o mais pelas raz\u00f5es apontadas pelo oficial, mas por ter ocorrido reclama\u00e7\u00e3o contra a institui\u00e7\u00e3o, por terceiros prejudicados. Da mesma forma, a prenota\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m ser\u00e1 cancelada, de acordo com o artigo 264 da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n

h) Reclama\u00e7\u00e3o contra a institui\u00e7\u00e3o<\/p>\n

Antes de decorrido o prazo dos editais, qualquer interessado poder\u00e1 reclamar contra a institui\u00e7\u00e3o, o que dever\u00e1 ser formalizado por escrito, no prazo de 30 dias, contados da primeira publica\u00e7\u00e3o, perante o pr\u00f3prio oficial. Poder\u00e1 ocorrer de a reclama\u00e7\u00e3o ter sido feita diretamente ao juiz, a exemplo do que ocorre com as d\u00favidas inversas, mas caber\u00e1 ao magistrado envi\u00e1-la ao oficial, para cumprimento do artigo 264 da lei 6.015\/73, uma vez que a ele incumbe o fornecimento ao instituidor de c\u00f3pia aut\u00eantica da manifesta\u00e7\u00e3o e restitui\u00e7\u00e3o do instrumento, declarando que o registro foi suspenso.<\/p>\n

Nesse caso, segundo ainda o mesmo artigo 264, o oficial de imediato cancelar\u00e1 a prenota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Observamos que, contrariando o disposto no art. 188 da Lei de Registros P\u00fablicos, que prescreve o prazo de 30 dias de validade da prenota\u00e7\u00e3o, com a publica\u00e7\u00e3o dos editais ocorre a quebra do trint\u00eddio. Por outro lado, basta haver reclama\u00e7\u00e3o, por mais absurda ou infundada que seja, para propiciar o cancelamento da prenota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Em nosso entender, seria correto t\u00e3o-somente a susta\u00e7\u00e3o do registro, sem preju\u00edzo da validade da prenota\u00e7\u00e3o. Assim Valmir Pontes e Murillo Renault Leite (Registro de Im\u00f3veis, S\u00e3o Paulo, Saraiva, 1981, p. 186), para quem a prenota\u00e7\u00e3o deveria vigorar at\u00e9 pronunciamento final pelo juiz, da reclama\u00e7\u00e3o oposta. H\u00e1 que estar atentos para o fato de que o instituidor poder\u00e1 n\u00e3o insistir no registro, o que propiciaria ficar aberta a prenota\u00e7\u00e3o ad perpetuam, sem possibilidade de dar prefer\u00eancia a outros direitos reais versando sobre a mesma propriedade. Pode ocorrer \u2013 e \u00e9 o mais comum \u2013 que o instituidor venha a insistir no ato ap\u00f3s a reclama\u00e7\u00e3o, produzindo em ju\u00edzo prova de sua solv\u00eancia e outros elementos probat\u00f3rios.<\/p>\n

Examinadas as raz\u00f5es, poder\u00e1 o juiz deferir ou n\u00e3o o pedido de registro, por simples despacho administrativo. Se deferido, a escritura ter\u00e1 reingresso no registro imobili\u00e1rio, para regulariza\u00e7\u00e3o dos registros, precedidos, \u00e9 claro, de nova prenota\u00e7\u00e3o. Essa decis\u00e3o de deferimento n\u00e3o faz coisa julgada material, tendo o reclamante direito \u00e0 a\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria para obter declara\u00e7\u00e3o de nulidade dos registros.<\/p>\n

Igual direito caber\u00e1 ao instituidor, caso venha o registro a ser indeferido, por entender o magistrado fundadas as raz\u00f5es da reclama\u00e7\u00e3o. Recorrer\u00e1 ele ao juiz competente para, de igual modo, obter o registro perseguido.<\/p>\n

Quanto \u00e0 publica\u00e7\u00e3o dos editais, quest\u00e3o interessante foi levantada por Registro de Im\u00f3veis da Capital de S\u00e3o Paulo, ao recusar registro de escritura p\u00fablica de institui\u00e7\u00e3o de bem de fam\u00edlia, uma vez que, embora em termos o t\u00edtulo, n\u00e3o cuidou o interessado de pagar as custas e emolumentos, deixando escoar o prazo de validade da prenota\u00e7\u00e3o. Ap\u00f3s mais de ano, com a reapresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, entendeu o registrador esgotados os efeitos decorrentes do edital antes publicado, o que importaria em renovar e revalidar as publica\u00e7\u00f5es. Decidiu-se que a regra \u00e9 o registro imediatamente ap\u00f3s a publicidade edil\u00edcia, mas a efic\u00e1cia e a validade do edital foram alcan\u00e7adas, independentemente da cessa\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o dos efeitos da prenota\u00e7\u00e3o (Dec. 11\/11\/1993, processo 985\/93, E. 1a Vara de Registros P\u00fablicos da Capital).<\/p>\n

Caso especial de bem de fam\u00edlia<\/p>\n

Reza o artigo 265 da lei 6.015\/73 (Lei de Registros P\u00fablicos): \u201cQuando o bem de fam\u00edlia for institu\u00eddo juntamente com a transmiss\u00e3o da propriedade, a inscri\u00e7\u00e3o far-se-\u00e1 imediatamente ap\u00f3s o registro da transmiss\u00e3o ou, se for o uso, com a matr\u00edcula\u201d.<\/p>\n

Referido dispositivo, combinado com os artigos oitavo a onze do decreto-lei 3.220\/41, apresenta hip\u00f3tese em que a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, atrav\u00e9s de m\u00fatuo para casamento, est\u00e1 legalmente clausulado como bem de fam\u00edlia. Norma especial, com aplica\u00e7\u00e3o restrita aos casos de empr\u00e9stimo com vistas \u00e0s n\u00fapcias. Atos insepar\u00e1veis num mesmo t\u00edtulo e que exige registros simult\u00e2neos na matr\u00edcula, de forma a impedir que sejam bipartidos.<\/p>\n

A publica\u00e7\u00e3o dos editais, na forma do artigo 262 da Lei de Registros P\u00fablicos, seria dispensada. N\u00e3o se est\u00e1 utilizando capital pr\u00f3prio do instituidor para a aquisi\u00e7\u00e3o, de modo a torn\u00e1-lo insolvente perante terceiros. Pelo contr\u00e1rio, n\u00e3o h\u00e1 institui\u00e7\u00e3o, sem a aquisi\u00e7\u00e3o pr\u00e9via por meio de m\u00fatuo para casamento, o que requer o imediatismo dos atos.<\/p>\n

Da publicidade do bem de fam\u00edlia legal<\/p>\n

Ainda que o presente estudo esteja voltado com exclusividade para o bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio ou convencional, n\u00e3o seria demasiado dizer, em decorr\u00eancia do amplo alcance da publicidade no f\u00f3lio real, tanto defendida por n\u00f3s, ser perfeitamente poss\u00edvel a averba\u00e7\u00e3o de que determinado im\u00f3vel foi reconhecido como bem de fam\u00edlia legal, ainda que se realize e se aperfei\u00e7oe automaticamente ex vi legis.<\/p>\n

Tal ato, evidentemente, deve revestir-se de seguran\u00e7a, n\u00e3o podendo ser aceita simples declara\u00e7\u00e3o do interessado, tornando o bem impenhor\u00e1vel, mas cercado das cautelas legais. Trata-se de aprecia\u00e7\u00e3o exclusiva na esfera judicial, que examinar\u00e1 e aferir\u00e1 se o im\u00f3vel preenche para tanto os requisitos legais, quando ent\u00e3o a publicidade poder\u00e1 ser retratada na matr\u00edcula, mediante averba\u00e7\u00e3o, instrumentalizada em mandado ou certid\u00e3o dos autos.<\/p>\n

Did\u00e1tica a advert\u00eancia de Walter Ceneviva (Lei de Registros P\u00fablicos Comentada, S\u00e3o Paulo, Saraiva, 1.ed. 1995\/260): \u201ctratando-se de impenhorabilidade opon\u00edvel em processo de execu\u00e7\u00e3o e, portanto, dependente de decis\u00e3o judicial, a Lei 8.009\/90 \u00e9 estranha \u00e0s responsabilidades do registrador, a quem fica vedado qualquer assentamento que declare o im\u00f3vel impenhor\u00e1vel a pedido direto do interessado. S\u00f3 o Juiz tem compet\u00eancia para aferir o preenchimento das condi\u00e7\u00f5es legais\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

Fonte:\u00a0irib.org.br<\/p>\n

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Bem de fam\u00edlia no novo C\u00f3digo Civil e o registro de im\u00f3veis Ademar Fioranelli Introdu\u00e7\u00e3o Voltamos a nos debru\u00e7ar sobre esse importante instituto com a preocupa\u00e7\u00e3o voltada, em particular, para o chamado bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio, que requer expressa manifesta\u00e7\u00e3o de vontade em escrito p\u00fablico, muito bem detalhado no novo C\u00f3digo Civil, e que continuar\u00e1 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":7760,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1374],"tags":[1719],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7753"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7753"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7753\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8666,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7753\/revisions\/8666"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7760"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7753"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7753"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7753"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}