As a\u00e7\u00f5es de despejo, tratadas pela Lei do Inquilinato, obedecem o rito ordin\u00e1rio, assim como estabelece o artigo 59 da lei 8.245\/19911. V\u00ea-se que, ao contr\u00e1rio do que muitos pensam, a a\u00e7\u00e3o de despejo n\u00e3o possui rito especial, o rito \u00e9 o ordin\u00e1rio do C\u00f3digo de Processo Civil (CPC). Existem, por\u00e9m, algumas possibilidades trazidas pela Lei do Inquilinato que tornam o tr\u00e2mite dessas a\u00e7\u00f5es, em um primeiro momento, mais c\u00e9lere, como, por exemplo, a n\u00e3o suspens\u00e3o dos processos durante o per\u00edodo de f\u00e9rias forenses2, o pedido liminar de car\u00e1ter objetivo, a presta\u00e7\u00e3o de cau\u00e7\u00e3o, a purga da mora, a audi\u00eancia de justifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via e a n\u00e3o aplicabilidade do efeito suspensivo aos recursos interpostos contra as senten\u00e7as (inciso V do artigo 58 da lei 8.245\/1991).<\/p>\n
A Lei do Inquilinato, que chegou em 1991, n\u00e3o demonstrou preocupa\u00e7\u00e3o com a efetividade da celeridade processual e, ap\u00f3s v\u00e1rios debates e sabendo da necessidade de reequilibrar a rela\u00e7\u00e3o entre locador e locat\u00e1rio ante a menor prote\u00e7\u00e3o do Estado para com o locador, surgiu, em 2009, a lei 12.112. A principal mudan\u00e7a, que j\u00e1 era esperada h\u00e1 muito tempo, foi a inser\u00e7\u00e3o de quatro novas situa\u00e7\u00f5es para concess\u00e3o de liminar de car\u00e1ter objetivo. A lei 8.245\/1991 trazia em seu bojo cinco situa\u00e7\u00f5es, tendo, a nova lei, introduzido outras quatro, dentre elas duas situa\u00e7\u00f5es que merecem destaque, a concess\u00e3o de liminar ap\u00f3s o t\u00e9rmino do prazo notificat\u00f3rio quando o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado (den\u00fancia imotivada) e a concess\u00e3o de liminar no caso de falta de pagamento e acess\u00f3rios da loca\u00e7\u00e3o estando o contrato desprovido de garantia, por n\u00e3o ter sido contratada ou em caso de extin\u00e7\u00e3o ou pedido de exonera\u00e7\u00e3o dela3.<\/p>\n
Sem d\u00favida de que o inciso IX da nova lei, que, frise-se, prev\u00ea a concess\u00e3o de liminar em a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido das garantias do artigo 37, foi um avan\u00e7o, mas lento, pois a hip\u00f3tese \u00e9 a mais importante e temer\u00e1ria por parte dos locadores para desocupa\u00e7\u00e3o imediata do espa\u00e7o. Ali\u00e1s, depois de um cochilo do legislador – n\u00e3o ter inclu\u00eddo tal previs\u00e3o no texto original de 1991 -, esperava-se maior presteza e efetividade do legislativo, o que n\u00e3o ocorreu.<\/p>\n
Com a aus\u00eancia de um dispositivo mais forte para os casos de inadimplemento por falta de pagamento, continuam as discuss\u00f5es acerca da possibilidade de concess\u00e3o da tutela prevista no artigo 273 do CPC.<\/p>\n
Afinal, as situa\u00e7\u00f5es elencadas no artigo 59 que determinam o deferimento de liminar em car\u00e1ter objetivo \u00e9 taxativa? A lei especial (lei 8.245\/1991) exclui a possibilidade de concess\u00e3o de tutela jurisdicional de car\u00e1ter subjetivo, prevista no artigo 273 do C\u00f3digo de Processo Civil (CPC)?<\/p>\n
H\u00e1 quem entenda que a lista do artigo 59, \u00a71\u00ba, da lei 8.245\/1991 \u00e9 taxativa4, n\u00e3o cabendo tutela antecipada prevista no artigo 273 do CPC, mesmo mediante comprova\u00e7\u00e3o do fumus boni iuris e periculum in mora. Entretanto, o Judici\u00e1rio j\u00e1 vem, h\u00e1 um bom tempo, se curvando e admitindo a concess\u00e3o de tutela antecipada em a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento, mesmo n\u00e3o estando o contrato desprovido das esp\u00e9cies de garantias previstas no artigo 37 da Lei n\u00ba. 8.245\/1991. \u00c9 o caso do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado do Rio Grande do Sul, que, em decis\u00e3o recente, entendeu pela concess\u00e3o de tutela em a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento, tendo o Tribunal sustentado que, naquele caso pr\u00e1tico, a falta de pagamento dos locat\u00edcios desde 2008 era motivo suficiente para deferir a medida ante a demonstra\u00e7\u00e3o do risco do dano irrepar\u00e1vel, n\u00e3o sendo o \u00f3bice da irreversibilidade suficiente para o n\u00e3o deferimento da pretens\u00e3o antecipat\u00f3ria, em face do disposto na parte final do artigo 64, \u00a72\u00ba, da lei 8.245\/19915.<\/p>\n
Da mesma forma \u00e9 o entendimento do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo: \u201c[…] Agravo de instrumento contra a decis\u00e3o que nos autos da a\u00e7\u00e3o de despejo cumulada com cobran\u00e7a, deferiu a antecipa\u00e7\u00e3o da tutela e determinou a desocupa\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria do im\u00f3vel em 15 dias, a contar da ci\u00eancia do locat\u00e1rio. Falta de pagamento dos alugu\u00e9is. Possibilidade da antecipa\u00e7\u00e3o da tutela em a\u00e7\u00e3o de despejo. Lei nova de natureza processual alcan\u00e7a o processo em curso. Presentes os requisitos para a concess\u00e3o de antecipa\u00e7\u00e3o de tutela. Falta de pagamento dos alugu\u00e9is e desinteresse pela purga\u00e7\u00e3o da mora. Irregularidade do im\u00f3vel constatada pela Prefeitura que n\u00e3o prejudicou a posse do locat\u00e1rio. Decis\u00e3o mantida. Recurso n\u00e3o provido. […] 6<\/p>\n
O Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, j\u00e1 se manifestou, em sua obra, acerca da possibilidade de concess\u00e3o de tutela nas a\u00e7\u00f5es de despejo quando o direito estiver em estado de periclita\u00e7\u00e3o. Ele assevera que \u201cObservada a ressalva anterior de que fora desses casos a evid\u00eancia, em princ\u00edpio, n\u00e3o autoriza a tutela antecipada, mister assentar que h\u00e1 casos de direito em estado de periclita\u00e7\u00e3o que reclamam a tutela antecipada de seguran\u00e7a e que escapam \u00e0 letra do artigo 59 da Lei (\u201cin Tutela Antecipada e Loca\u00e7\u00f5es\u201d, 2\u00aa Edi\u00e7\u00e3o, p\u00e1g. 134, Ed. Destaque, Rio de Janeiro, RJ, 1996)\u201d.<\/p>\n
Para o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) n\u00e3o \u00e9 diferente: \u201cA jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, em conson\u00e2ncia com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, \u00e9 poss\u00edvel a concess\u00e3o de tutela antecipada mesmo nas a\u00e7\u00f5es de despejo cuja causa de pedir n\u00e3o estejam elencadas no art. 59, \u00a7 1\u00ba, da lei 8.245\/91\u201d.7<\/p>\n
V\u00ea-se que os Tribunais – na aus\u00eancia de dispositivo de lei mais severo que admita a retomada da posse de forma mais r\u00e1pida nos casos de inadimpl\u00eancia dos contratos de loca\u00e7\u00e3o com garantia, o que os tornaria mais equilibrados resgatando a confian\u00e7a dos investidores -, t\u00eam-se posicionado, mesmo que lentamente, no sentido de acolher pedido de tutela antecipada de car\u00e1ter subjetivo.<\/p>\n
Portanto, resta demonstrado ser cab\u00edvel pedido de tutela antecipada em a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento, por\u00e9m ainda h\u00e1 uma certa resist\u00eancia por parte da Doutrina e da Jurisprud\u00eancia no que se refere ao deferimento da medida antecipat\u00f3ria, merecendo a Lei do Inquilinato uma nova an\u00e1lise no que se refere a inser\u00e7\u00e3o de medida liminar de car\u00e1ter objetivo para despejar o espa\u00e7o em caso de inadimpl\u00eancia superior a determinado per\u00edodo. N\u00e3o nos parece razo\u00e1vel que o locador tenha que ingressar em Ju\u00edzo objetivando a retomada de um espa\u00e7o em raz\u00e3o da inadimpl\u00eancia e s\u00f3 ter uma senten\u00e7a execut\u00e1vel (senten\u00e7a decretando o despejo sem efeito suspensivo), \u00e0s vezes, em per\u00edodo superior a 2 (dois) anos. E n\u00e3o bastasse a demora, pode ainda o locador ficar a m\u00edngua ao final, uma vez que, o locat\u00e1rio e os fiadores, n\u00e3o raro, deixam o im\u00f3vel sem quitar o d\u00e9bito.<\/p>\n
__________<\/p>\n
1 Lei n\u00ba. 8.245\/1991. Art. 59. Com as modifica\u00e7\u00f5es constantes deste Cap\u00edtulo, as a\u00e7\u00f5es de despejo ter\u00e3o o rito ordin\u00e1rio.<\/p>\n
2 Lei n\u00ba. 8.245\/1991. Art. 58. Ressalvados os casos previstos no par\u00e1grafo \u00fanico do art. 1\u00ba, nas a\u00e7\u00f5es de despejo, consigna\u00e7\u00e3o em pagamento de aluguel e acess\u00f3rio da loca\u00e7\u00e3o, revisionais de aluguel e renovat\u00f3rias, observar-se-\u00e1 o seguinte:<\/p>\n
I \u2013 os processos tramitam durante as f\u00e9rias forenses e n\u00e3o se suspendem pela superveni\u00eancia delas;<\/p>\n
3 Lei n\u00ba. 8.245\/1991. Art. 59. Com as modifica\u00e7\u00f5es constantes deste Cap\u00edtulo, as a\u00e7\u00f5es de despejo ter\u00e3o o rito ordin\u00e1rio.<\/p>\n
\u00a7 1\u00ba Conceder – se – \u00e1 liminar para desocupa\u00e7\u00e3o em quinze dias, independentemente da audi\u00eancia da parte contr\u00e1ria e desde que prestada a cau\u00e7\u00e3o no valor equivalente a tr\u00eas meses de aluguel, nas a\u00e7\u00f5es que tiverem por fundamento exclusivo:<\/p>\n
I – o descumprimento do m\u00fatuo acordo (art. 9\u00ba, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo<\/p>\n
m\u00ednimo de seis meses para desocupa\u00e7\u00e3o, contado da assinatura do instrumento;<\/p>\n
II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescis\u00e3o do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audi\u00eancia pr\u00e9via;<\/p>\n
III – o t\u00e9rmino do prazo da loca\u00e7\u00e3o para temporada, tendo sido proposta a a\u00e7\u00e3o de despejo em at\u00e9 trinta dias ap\u00f3s o vencimento do contrato;<\/p>\n
IV – a morte do locat\u00e1rio sem deixar sucessor leg\u00edtimo na loca\u00e7\u00e3o, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no im\u00f3vel pessoas n\u00e3o autorizadas por lei;<\/p>\n
V – a perman\u00eancia do sublocat\u00e1rio no im\u00f3vel, extinta a loca\u00e7\u00e3o, celebrada com o locat\u00e1rio.<\/p>\n
VI \u2013 o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir repara\u00e7\u00f5es urgentes no im\u00f3vel, determinadas pelo poder p\u00fablico, que n\u00e3o possam ser normalmente executadas com a perman\u00eancia do locat\u00e1rio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 12.112, de 2009)<\/p>\n
VII \u2013 o t\u00e9rmino do prazo notificat\u00f3rio previsto no par\u00e1grafo \u00fanico do art. 40, sem apresenta\u00e7\u00e3o de nova garantia apta a manter a seguran\u00e7a inaugural do contrato; (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 12.112, de 2009)<\/p>\n
VIII \u2013 o t\u00e9rmino do prazo da loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial, tendo sido proposta a a\u00e7\u00e3o em at\u00e9 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notifica\u00e7\u00e3o comunicando o intento de retomada; (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 12.112, de 2009)<\/p>\n
IX \u2013 a falta de pagamento de aluguel e acess\u00f3rios da loca\u00e7\u00e3o no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por n\u00e3o ter sido contratada ou em caso de extin\u00e7\u00e3o ou pedido de exonera\u00e7\u00e3o dela, independentemente de motivo. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 12.112, de 2009)<\/p>\n
2\u00ba Qualquer que seja o fundamento da a\u00e7\u00e3o dar – se – \u00e1 ci\u00eancia do pedido aos sublocat\u00e1rios, que poder\u00e3o intervir no processo como assistentes.<\/p>\n
\u00a7 3o No caso do inciso IX do \u00a7 1o deste artigo, poder\u00e1 o locat\u00e1rio evitar a rescis\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o e elidir a liminar de desocupa\u00e7\u00e3o se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e independentemente de c\u00e1lculo, efetuar dep\u00f3sito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 12.112, de 2009)<\/p>\n
4 Venosa, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Pr\u00e1tica. 10\u00aa Edi\u00e7\u00e3o. S\u00e3o Paulo. Editora Atlas, 2010, p. 270.<\/p>\n
5 15\u00aa C\u00e2mara do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento em A\u00e7\u00e3o de Despejo por Falta de Pagamento n\u00ba. 45159- 39.2012.8.21.7000. Relator Vicente Barroco de Vasconcellos. Decis\u00e3o em 7.2.2012<\/p>\n
6 TJ\/SP. 26\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado. Agravo de Instrumento n\u00ba. 0504050-66.2010.8.26.0000. Rel. Des. Carlos Alberto Garbi. Publica\u00e7\u00e3o 26.1.2011<\/p>\n
7 STJ. Quinta Turma. REsp n\u00ba. 702205\/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Publica\u00e7\u00e3o 9.10.2006<\/p>\n
_________<\/p>\n
* Ezequiel Frandoloso \u00e9 advogado do escrit\u00f3rio Trigueiro Fontes Advogados<\/p>\n
Fonte: m.migalhas.com.br<\/p>\n
As a\u00e7\u00f5es de despejo, tratadas pela Lei do Inquilinato, obedecem o rito ordin\u00e1rio, assim como estabelece o artigo 59 da lei 8.245\/19911. V\u00ea-se que, ao contr\u00e1rio do que muitos pensam, a a\u00e7\u00e3o de despejo n\u00e3o possui rito especial, o rito \u00e9 o ordin\u00e1rio do C\u00f3digo de Processo Civil (CPC). Existem, por\u00e9m, algumas possibilidades trazidas pela […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":7511,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1374],"tags":[1696],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7667"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7667"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7667\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8681,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7667\/revisions\/8681"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7511"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7667"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7667"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7667"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}