Promessa de Compra e Venda – Forma e Seguran\u00e7a Jur\u00eddica<\/p>\n
Jos\u00e9 Hildor Leal
\nTabeli\u00e3o de Notas de Canela\/RS.
\nAluno do Curso de Especializa\u00e7\u00e3o em Direito Registral
\nImobili\u00e1rio – Universidade de Santa Cruz do Sul.
\nSum\u00e1rio
\n1) Introdu\u00e7\u00e3o. 2) Forma p\u00fablica. 3) Forma particular. 4) Seguran\u00e7a jur\u00eddica e o registro de im\u00f3veis. 5) Conclus\u00e3o.
\n1 INTRODU\u00c7\u00c3O
\nDiscute-se, em face das inova\u00e7\u00f5es trazidas pelo C\u00f3digo Civil brasileiro (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002), a possibilidade de ser registrado, no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, instrumento particular de promessa de compra e venda nas hip\u00f3teses em que, cumulativamente: a) n\u00e3o se tenha pactuado arrependimento; b) o valor da opera\u00e7\u00e3o seja superior ao teto legal de trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos; c) n\u00e3o esteja excepcionado em legisla\u00e7\u00e3o extravagante.
\nEmbora nosso sistema adote o princ\u00edpio da liberdade de contratar, a doutrina e os tribunais t\u00eam apresentado entendimentos e decis\u00f5es conflitantes quanto \u00e0 forma, ora pugnando pela possibilidade de registro do contrato particular, ora entendendo ser da subst\u00e2ncia do ato a escritura p\u00fablica, por disposi\u00e7\u00e3o de lei, nestes casos. O tema \u00e9 controverso, a exigir ainda muita reflex\u00e3o, at\u00e9 que finalmente a jurisprud\u00eancia venha a firmar posi\u00e7\u00e3o por um ou outro dos institutos.
\nA maior dificuldade para se definir pela validade ou n\u00e3o do instrumento particular, para os casos espec\u00edficos a que se prop\u00f5e este estudo, resulta da nebulosidade dos dispositivos pertinentes, gerando interpreta\u00e7\u00f5es diversas e causando, por conseq\u00fc\u00eancia, incerteza.
\nDestarte, \u00e9 pac\u00edfico o entendimento pela validade do contrato particular quando n\u00e3o seja constitutivo de direito real, ainda que registrado, como na promessa de compra e venda onde se acorde arrependimento, mesmo que de valor superior ao limite estabelecido no c\u00f3digo, e assim tamb\u00e9m como daqueles neg\u00f3cios previstos em leis especiais, a exemplo da lei do parcelamento do solo urbano, sendo certo que o instrumento particular, estando cumpridas as formalidades de praxe, \u00e9 bastante para o registro.
\n2 FORMA P\u00daBLICA
\nSignificativa parcela dos operadores do direito entende que a promessa de compra e venda, pactuada nos moldes ditados pelo C\u00f3digo Civil, envolvendo bem im\u00f3vel de valor maior que trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos (art. 108), onde n\u00e3o se tenha estipulado possibilidade de arrependimento, sendo assim capaz, com o registro, de constituir direito real (art. 1.417 conjugado com o art. 1.225, VII), n\u00e3o dever\u00e1 ter acesso ao registro predial se feita por instrumento particular, necessitando instrumento p\u00fablico, por ser este da subst\u00e2ncia do ato.
\nO direito \u00e9 din\u00e2mico. O que era ontem consenso, discute-se hoje. O c\u00f3digo \u00e9 recente, e haver\u00e1 muita discuss\u00e3o a se travar em face disso. Verifica-se, na doutrina, que n\u00e3o houve ainda um maior aprofundamento em alguns dos temas, em especial os que cont\u00eam elevado grau de complexidade, dentre estes a novidade – em termos de lei substantiva – quanto a se constituir direito real sobre im\u00f3veis atrav\u00e9s da promessa de compra e venda, que deixou de ser direito meramente pessoal, qui\u00e7\u00e1 com efic\u00e1cia real, ou direito real sui generis, como era entendimento na vig\u00eancia do C\u00f3digo Civil de 1916, sendo hoje consagrado, por assim constar no codex, que quando o contrato n\u00e3o contiver cl\u00e1usula de arrependimento, e uma vez registrado, \u00e9 constitutivo de direito real.
\nEncontra-se doutrina atual com justifica\u00e7\u00e3o ainda na lei anterior, isto \u00e9, aplic\u00e1vel ao c\u00f3digo revogado, n\u00e3o sendo por isso merecedora de maior cr\u00e9dito. A norma atual trouxe outra tem\u00e1tica, necessitando um enfoque diverso, e sendo assim, exige diferente vis\u00e3o e outras concep\u00e7\u00f5es. N\u00e3o se pode interpretar lei nova com fundamento em li\u00e7\u00f5es ou decis\u00f5es passadas, por mais respeitados e renomados que sejam os autores ou as fontes, ainda que sobre o mesmo assunto, por\u00e9m com fundamento em outros paradigmas.
\nPara melhor compreens\u00e3o do tema \u00e9 preciso retroa\u00e7\u00e3o ao c\u00f3digo revogado, e l\u00e1 se verifica que n\u00e3o estava clausulado, como direito real, o direito do promitente comprador do im\u00f3vel, como hoje se verifica, pela identifica\u00e7\u00e3o numerus clausus contida na lei.
\nCom isso \u00e9 poss\u00edvel argumentar que o promitente comprador, \u00e0 luz do c\u00f3digo anterior, ao ter registrado o seu contrato de promessa de compra e venda, tinha t\u00e3o somente um direito pessoal, no m\u00e1ximo se lhe atribuindo efic\u00e1cia real, a partir de legisla\u00e7\u00e3o extravagante. Nos dias atuais n\u00e3o resta d\u00favida, eis que assim se acha posto no dispositivo citado, quando enumera, entre os direitos reais (art. 1.225, VII), o direito de promitente comprador do im\u00f3vel, condicionado sempre a que n\u00e3o se haja pactuado arrependimento e seja registrado o contrato (art. 1.417). Mas vamos por partes.
\nO C\u00f3digo Civil brasileiro preceitua, no art. 108, que “n\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds”.
\nDe acordo com o artigo 107 do mesmo diploma, a validade da declara\u00e7\u00e3o de vontade n\u00e3o depender\u00e1 de forma especial, sen\u00e3o quando a lei expressamente a exigir. E o artigo 104 condiciona a validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico \u00e0 forma prescrita ou n\u00e3o defesa em lei.
\nForma \u00fanica \u00e9 aquela que, por lei, n\u00e3o pode ser preterida por outra. Assim, para um neg\u00f3cio jur\u00eddico, que vise constituir, transferir, modificar ou renunciar direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds, exige-se que ele se efetive mediante escritura p\u00fablica, sob pena de invalidade, desde que inscrita em registro competente, para dar-lhe publicidade e oponibilidade contra terceiro. (1)
\nEntende-se por “forma prescrita ou n\u00e3o defesa em lei” o requisito formal necess\u00e1rio \u00e0 manifesta\u00e7\u00e3o de vontade. Essa exig\u00eancia \u00e9 exce\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da liberdade de contratar, pela qual o ordenamento indica em quais neg\u00f3cios jur\u00eddicos ser\u00e1 aplicada. V\u00ea-se, pelo que se acha contido nos dispositivos citados, que a validade do neg\u00f3cio fica prejudicada se n\u00e3o for obedecida a disposi\u00e7\u00e3o legal.
\n\u00c0s vezes ser\u00e1 imprescind\u00edvel seguir determinada forma de manifesta\u00e7\u00e3o de vontade ao se praticar ato negocial dirigido \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, ao resguardo, \u00e0 modifica\u00e7\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas. O princ\u00edpio geral \u00e9 que a declara\u00e7\u00e3o de vontade independe de forma especial (CC, art. 107), sendo suficiente que se manifeste de modo a tornar conhecida a intentio do declarante, dentro dos limites em que seus direitos podem ser exercidos. Apenas, excepcionalmente, a lei vem exigir determinada forma, cuja inobserv\u00e2ncia invalidar\u00e1 o neg\u00f3cio.(2)
\nO mesmo estatuto acaba fulminando de nulidade o neg\u00f3cio que n\u00e3o seguir a forma por ele estabelecida, quando declara nulo o neg\u00f3cio jur\u00eddico que n\u00e3o revestir a forma prescrita em lei (art. 166, IV).
\nPor seu turno, o C\u00f3digo de Processo Civil disp\u00f5e no art. 366 que “quando a lei exigir, como da subst\u00e2ncia do ato, o instrumento p\u00fablico, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta”.
\nA jurisprud\u00eancia(3) esclarece: “Se em sua forma\u00e7\u00e3o restou inobservada forma prescrita em lei ou preteri\u00e7\u00e3o da solenidade considerada essencial, imp\u00f5e-se o decreto de sua nulidade”.
\nO C\u00f3digo Civil, ao preconizar “n\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio”, quer com isso ressalvar que existe legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, ou leis especiais, extravagantes, a permitir o uso do instrumento particular em alguns casos. Logo, dando seq\u00fc\u00eancia \u00e0 leitura do art. 108, se verifica que quando n\u00e3o for hip\u00f3tese de aplica\u00e7\u00e3o de lei especial ao neg\u00f3cio, e que seja este de valor maior que o teto estabelecido na legisla\u00e7\u00e3o, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade do ato, ou seja, o documento ser\u00e1 nulo, ineficaz, n\u00e3o vai se convalidar, n\u00e3o vai valer se n\u00e3o obedecer a esta forma, por ser, ent\u00e3o, a escritura p\u00fablica da subst\u00e2ncia do ato, n\u00e3o havendo outra prova, por mais especial ou robusta que seja, a suprir-lhe a falta.
\nTem-se at\u00e9 aqui claro que, salvante as hip\u00f3teses previstas em legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, ou nos casos de valor inferior ao teto legal, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios que visem a constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direito real sobre im\u00f3veis.
\nAssim, e tendo em vista que o C\u00f3digo Civil brasileiro estabelece que s\u00e3o direitos reais, entre outros, o direito do promitente comprador do im\u00f3vel (art. 1.225, VII), corroborado ainda pelo contido no ar. 1.418, que define o promitente comprador como titular de direito real, frente a tais dispositivos n\u00e3o resta nenhuma d\u00favida quanto \u00e0 necessidade da escritura p\u00fablica, por ser esta da subst\u00e2ncia do ato, para a situa\u00e7\u00e3o que ora se estuda, uma vez que pelo compromisso de compra e venda, registrado, ocorre a constitui\u00e7\u00e3o do direito real sobre o im\u00f3vel, em favor do promitente comprador, cuja transfer\u00eancia definitiva ocorrer\u00e1 em momento futuro, pelo cumprimento espont\u00e2neo da obriga\u00e7\u00e3o, ou em caso contr\u00e1rio, pela adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.
\nPor\u00e9m, e a\u00ed surge o primeiro complicador, o C\u00f3digo Civil brasileiro prescreve, no art. 1.417, que “mediante promessa de compra e venda, em que n\u00e3o se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel”.
\nPara que ocorra a constitui\u00e7\u00e3o do direito real, a que se refere o art. 1.225, haver\u00e1 que se fazer uma leitura em conson\u00e2ncia com as disposi\u00e7\u00f5es do art. 1.417, isto \u00e9, que n\u00e3o se tenha pactuado arrependimento, e que haja o registro. Em outras palavras e confirmando o que j\u00e1 foi exposto, significa que o contrato, mesmo registrado, sendo pass\u00edvel de arrependimento, n\u00e3o ser\u00e1 constitutivo de direito real.
\nMas, a express\u00e3o “celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular” parece ser a causadora da confus\u00e3o, o que de fato \u00e9 justific\u00e1vel pela forma como se acha ela colocada, induzindo a crer que a promessa possa sempre, em qualquer hip\u00f3tese, ser celebrada por qualquer das formas, independente de valor.
\nEntretanto, a leitura que deve ser feita do artigo em comento \u00e9 que “mediante promessa de compra e venda, em que n\u00e3o se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico, quando o valor for superior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos, ou particular, sendo o valor inferior a tanto ou excepcionado em lei especial, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel”.
\nExige a lei que a constitui\u00e7\u00e3o do compromisso se d\u00ea por escritura p\u00fablica, uma vez que ela \u00e9 da subst\u00e2ncia do ato, em todos os contratos translativos de direitos reais sobre im\u00f3veis, excetuado o penhor agr\u00edcola (CC, art. 108). Entretanto, raz\u00f5es de ordem pr\u00e1tica t\u00eam levado nossos ju\u00edzes e tribunais a aceitarem sua constitui\u00e7\u00e3o por instrumento particular, pois a sua inseguran\u00e7a estaria contrabalan\u00e7ada pela exig\u00eancia do registro no Of\u00edcio de Im\u00f3veis…(4)
\nAlgumas considera\u00e7\u00f5es devem ser feitas quanto ao ensinamento doutrin\u00e1rio, e a primeira delas diz respeito \u00e0 afirmativa “exige a lei que a constitui\u00e7\u00e3o do compromisso se d\u00ea por escritura p\u00fablica, uma vez que ela \u00e9 da subst\u00e2ncia do ato, em todos os contratos translativos de direitos reais sobre im\u00f3veis, excetuado o penhor agr\u00edcola…”. Ora, n\u00e3o s\u00e3o “todos os contratos” que exigem forma p\u00fablica, sendo apto o instrumento particular em algumas hip\u00f3teses.
\nOutra quanto a que “raz\u00f5es de ordem pr\u00e1tica” levem \u00e0 aceita\u00e7\u00e3o do instrumento particular, mesmo quando a lei lhe exija a forma p\u00fablica. Se assim fosse aceito, ou v\u00e1lido, v\u00e1rios outros institutos se poderiam dar sem obedi\u00eancia ao texto legal, para atender raz\u00f5es de ordem pr\u00e1tica. N\u00e3o se pode ignorar norma cogente sem com isso aviltar o direito.
\nPor fim, ao argumento de que “sua inseguran\u00e7a estaria contrabalan\u00e7ada pela exig\u00eancia do registro no Of\u00edcio de Im\u00f3veis”, resta contrapor que o contrato chega ao registro de im\u00f3veis depois de concretizado o neg\u00f3cio, quando j\u00e1 houve o pagamento do pre\u00e7o ou de parte dele, de modo que o registrador n\u00e3o participa de sua forma\u00e7\u00e3o, e a verifica\u00e7\u00e3o de eventual v\u00edcio poder\u00e1 ser irremedi\u00e1vel, em termos de preju\u00edzo ao promiss\u00e1rio comprador, diferentemente do que acontece no contrato p\u00fablico, feito sob o crivo do tabeli\u00e3o.
\nO c\u00f3digo prev\u00ea que a promessa pode ser feita por instrumento p\u00fablico ou particular, sendo que o melhor entendimento \u00e9 o que admite seja particular, para certos casos (valor n\u00e3o maior que o teto, ou, se de maior valor, desde que previsto em lei especial, ou, ainda, desde que pass\u00edvel de arrependimento, eis que, se tal for facultado, mesmo com o registro n\u00e3o haver\u00e1 constitui\u00e7\u00e3o de direito real, mas meramente pessoal). E p\u00fablico para outros (valor acima do teto para im\u00f3veis n\u00e3o loteados, onde n\u00e3o se tenha pactuado arrependimento, e n\u00e3o previsto em legisla\u00e7\u00e3o extravagante). Logo, em sentido lato, p\u00fablico ou particular.
\nSe quisesse o legislador admitir o uso irrestrito da forma particular, o teria feito com a ressalva necess\u00e1ria, a exemplo das hip\u00f3teses em que expressamente o admite, ao estabelecer que a quita\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser dada sempre por esse modo (art. 320), assim tamb\u00e9m como nas leis que tratam da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, tanto de bens m\u00f3veis (onde sequer havia necessidade de ressalva) quanto de im\u00f3veis, tendo o cuidado de refor\u00e7ar a inten\u00e7\u00e3o, afora ainda a permiss\u00e3o inequ\u00edvoca contida no Decreto-Lei 58\/37, para a promessa de venda de im\u00f3veis populares, como tamb\u00e9m da lei do parcelamento do solo urbano.
\nDe fato, a Lei 4.728\/65, ao tratar da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de coisas m\u00f3veis, prescreve no art. 66, \u00a7 1\u00ba, com a reda\u00e7\u00e3o que lhe foi dada pelo Decreto-Lei 911\/69, que “a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria somente se prova por escrito e seu instrumento, p\u00fablico ou particular, qualquer que seja o seu valor…”. A Lei 9.514\/97, que disp\u00f5e sobre o Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio (SFI) e trata da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel, que na sua origem somente admitia a escritura p\u00fablica, teve altera\u00e7\u00e3o com o advento da Lei 11.076\/04, facultando o uso do instrumento particular, no entanto tendo o cuidado de conceder-lhe efeitos de escritura p\u00fablica (art. 38). Tamb\u00e9m a Lei 4.380\/64 (Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o), no art. 61, \u00a7 5\u00ba, possibilita o contrato particular, por\u00e9m lhe atribuindo car\u00e1ter de escritura p\u00fablica. Ainda o Decreto-Lei 58\/37, pelo qual, num primeiro momento, apenas pela leitura do caput do art. 11 n\u00e3o \u00e9 clara a permiss\u00e3o da forma particular em qualquer hip\u00f3tese, para im\u00f3veis loteados, quando se refere a “instrumento p\u00fablico ou particular”; no entanto o \u00a7 l\u00ba espanca qualquer d\u00favida, ao esclarecer que o contrato poder\u00e1 ser manuscrito, datilografado ou impresso, com espa\u00e7os em branco preench\u00edveis, e que ser\u00e1 feito em duas vias, devendo trazer as firmas reconhecidas por tabeli\u00e3o. Igualmente a Lei 6.766\/79, agora exigindo contrato em tr\u00eas vias.
\nPortanto, admite a lei, \u00e0s vezes, o uso do instrumento particular, por\u00e9m sempre com justificativa para tanto. No primeiro exemplo, a permiss\u00e3o vem refor\u00e7ada com a express\u00e3o “qualquer que seja o seu valor”, n\u00e3o deixando d\u00favida sobre a validade da forma particular, ainda que, nesse caso, o legislador tenha pecado pelo excesso, pois nunca foi exigida escritura p\u00fablica para bens m\u00f3veis; logo, \u00e9 in\u00f3cuo o refor\u00e7o. No segundo e no terceiro, quando estabelece que “poder\u00e3o ser celebrados por escritura p\u00fablica ou por instrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica”, afastando assim qualquer d\u00favida quanto \u00e0 forma, que mesmo sendo particular ter\u00e1 efeitos de escritura p\u00fablica. E nos \u00faltimos, ao definir o modo do contrato, exigindo inclusive reconhecimento de firma, ou determinando o n\u00famero de vias.
\nAo analisar as disposi\u00e7\u00f5es do Decreto-Lei 58\/37, Darcy Bessone(5) alerta que “no foro, paira d\u00favida sobre se o princ\u00edpio da liberdade de forma, consagrado pelo art. 11, aplica-se tamb\u00e9m \u00e0s promessas a que se refere o art. 22”.
\nA d\u00favida procede, isso por que a Lei 649\/49, que alterou o artigo 22, n\u00e3o tratou da forma, mas sim de atribuir direito real tamb\u00e9m aos contratos, registrados, de promessa de venda de im\u00f3veis n\u00e3o loteados, e n\u00e3o mais somente aos loteados, com at\u00e9 ent\u00e3o, embora tenha substitu\u00eddo a primitiva reda\u00e7\u00e3o que aludida \u00e0s escrituras de compromisso, por contrato. Nesse aspecto agiu corretamente o legislador, porque a escritura somente era, e continua sendo, exig\u00edvel para os casos n\u00e3o excepcionados, al\u00e9m do que escritura \u00e9 esp\u00e9cie do g\u00eanero contrato, isto \u00e9, toda escritura \u00e9 contrato.
\nA permiss\u00e3o ao uso indistinto do instrumento particular continuou restrita, no decreto, \u00e0s hip\u00f3teses contidas no art. 11, ou seja, im\u00f3veis loteados, desde que cumpridas as exig\u00eancias ali determinadas, inclusive contrato-padr\u00e3o, o que n\u00e3o exige para os im\u00f3veis n\u00e3o loteados.
\nAc\u00f3rd\u00e3o. Registro de im\u00f3veis. D\u00favida julgada procedente. Registro de Compromisso de compra e venda. Interpreta\u00e7\u00e3o restritiva do par\u00e1grafo 6\u00ba do artigo 26 da Lei 6.766\/79. Dispensa de escritura p\u00fablica que somente alcan\u00e7a loteamentos populares. Registro invi\u00e1vel. Recurso improvido.(6)
\nVoltando \u00e0s diferentes interpreta\u00e7\u00f5es que s\u00e3o dadas ao disposto no art. 1.417 do C\u00f3digo Civil brasileiro, se pode sintetizar as duas leituras que lhe s\u00e3o feitas do seguinte modo: 1\u00ba – A promessa pode ser feita, \u00e0s vezes, por instrumento particular. 2\u00ba – A promessa pode ser feita, sempre, por instrumento particular.
\nNa linha de racioc\u00ednio que admite, em qualquer caso, o instrumento particular, encontra-se ac\u00f3rd\u00e3o, com fulcro na legisla\u00e7\u00e3o contida nos artigos 108 e 1.417 do C\u00f3digo Civil, contrariando decis\u00e3o monocr\u00e1tica que pugnava pela necessidade do instrumento p\u00fablico para o caso em julgamento, cuja ementa \u00e9 do o teor seguinte:
\nRegistro de im\u00f3veis – D\u00favida julgada procedente – Registro de contrato particular de compromisso de compra e venda com valor superior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos – Escritura p\u00fablica que n\u00e3o se mostra essencial para a validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico – Intelig\u00eancia dos artigos 108 e 1.417, ambos do C\u00f3digo Civil – Recurso provido para autorizar o registro do t\u00edtulo.(7)
\nEm seu voto, o eminente relator esculpiu que n\u00e3o se sustenta a pretendida imprescindibilidade de escritura p\u00fablica, apesar do valor da opera\u00e7\u00e3o, em se tratando de compromisso de compra e venda, entendendo que:
\ndeveras, o artigo 108 do novo C\u00f3digo Civil, ao enunciar a exig\u00eancia invocada, ressalva: “n\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio”, e que, na hip\u00f3tese da promessa ora em foco, a disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio se acha insculpida no mesmo estatuto substantivo, cujo artigo 1.417 \u00e9 expresso e trata, justamente, do ingresso do contrato no f\u00f3lio…
\n… a forma deste contrato, como se pode perceber da simples leitura do art. 1.417, poder\u00e1 ser p\u00fablica ou particular, cabendo-nos advertir que este artigo \u00e9 de aplica\u00e7\u00e3o espec\u00edfica em face do art. 108 que exige a escritura p\u00fablica nos atos de aliena\u00e7\u00e3o ou constitui\u00e7\u00e3o de direitos reais imobili\u00e1rios que superem o teto de 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos… (8)
\nDa\u00ed, dessa doutrina, podem resultar duas d\u00favidas relacionadas \u00e0 express\u00e3o “este artigo \u00e9 de aplica\u00e7\u00e3o espec\u00edfica em face do art. 108…”. A primeira delas \u00e9 saber se a inten\u00e7\u00e3o \u00e9 firmar que o artigo 1.417 n\u00e3o tem correla\u00e7\u00e3o com o art. 108, isto \u00e9, que deve ser interpretado isoladamente, o que evidentemente n\u00e3o seria poss\u00edvel admitir, e n\u00e3o parece ser o que pretende expressar. A segunda, que \u00e9 a possibilidade vi\u00e1vel, e foi isso, possivelmente, que se pretendeu dizer, a significar que a leitura dos artigos deve ser feita em conjunto, em conson\u00e2ncia entre um e outro, ou seja, a aplica\u00e7\u00e3o espec\u00edfica a que se refere quer dizer respeito a uso de instrumento p\u00fablico para um caso espec\u00edfico (valor acima do teto, ressalvadas as hip\u00f3teses contidas em leis especiais) e possibilidade do instrumento particular para outro (valor abaixo do teto), querendo ent\u00e3o significar que a interpreta\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode ser gen\u00e9rica, ou seja, que n\u00e3o serve para todos os casos. E disso se extrai que a ementa somente pode se justificar pela interpreta\u00e7\u00e3o isolada do art. 1.417. Caso contr\u00e1rio, entra em rota de colis\u00e3o com o que foi decidido.
\nSeguindo ainda essa linha, encontra-se decis\u00e3o, cuja ementa n\u00e3o oficial \u00e9 a seguinte: “Na vig\u00eancia do NCC \u00e9 de se afirmar a registrabilidade dos compromissos de compra e venda formalizados por instrumento particular, independentemente do valor”. (9)
\nCuidou esta \u00faltima do expediente de d\u00favida registral suscitada pelo 15\u00ba Registro de Im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo, que deixou de qualificar contrato particular de valor acima do teto, entendendo ser necess\u00e1ria a escritura p\u00fablica, por ser ela da subst\u00e2ncia do ato.
\nA justifica\u00e7\u00e3o para a ementa n\u00e3o parece coadunar com o melhor direito, uma vez que n\u00e3o foi reconhecido como direito real constitutivo o direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, fato que afronta as disposi\u00e7\u00f5es contidas no art. 108, 1.225, VII e 1.417 do C\u00f3digo Civil brasileiro. Ademais, estabeleceu par\u00e2metros entre contrato, pr\u00e9-contrato, contrato preliminar e contrato definitivo, e interpretando legisla\u00e7\u00e3o pret\u00e9rita conjugada ao art. 134 do c\u00f3digo anterior, que como mencionado antes, n\u00e3o previa como direito real o que \u00e9 hoje previsto como tal, e \u00e9 essa a grande diferen\u00e7a entre aquele dispositivo revogado e o atual sobre o tema.
\nApesar da refer\u00eancia \u00e0 express\u00e3o “instrumento preliminar” no art. 1.418, o compromisso de compra e venda n\u00e3o \u00e9 contrato preliminar, n\u00e3o \u00e9 contrato-promessa. \u00c9 contrato definitivo, porque n\u00e3o se cria a obriga\u00e7\u00e3o de “emitir declara\u00e7\u00e3o de vontade correspondente ao contrato prometido” (Antunes Varela, Obriga\u00e7\u00f5es, v. I (10\u00aa ed. – 2000, p. 309) mas, efetivamente, j\u00e1 se declara o que \u00e9 necess\u00e1rio \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel: “h\u00e1 j\u00e1 uma declara\u00e7\u00e3o de vender e de comprar (correspondentes ao contrato prometido), embora por forma provis\u00f3ria, insuficiente ou inid\u00f4nea, que os pactuantes se comprometem a renovar ou reproduzir futuramente em forma id\u00f4nea, definitiva ou bastante, no instrumento documental pr\u00f3prio” (Antunes Varela, Obriga\u00e7\u00f5es, v. I (10\u00aa ed. – 2000, p. 311).(10)
\nH\u00e1 equ\u00edvoco no entendimento de que seja o compromisso de compra e venda um contrato perfeito e acabado, ao dizer que n\u00e3o se trata de contrato preliminar t\u00edpico, mas que se enquadra como verdadeira modalidade de compra e venda, quando irretrat\u00e1vel e estando registrado. N\u00e3o \u00e9 assim. Evidentemente a promessa a que se refere o art. 1.417 n\u00e3o \u00e9 contrato definitivo, isto \u00e9, n\u00e3o serve para a transfer\u00eancia do direito real, sendo suficiente apenas, isso sim, para a sua constitui\u00e7\u00e3o. A pr\u00f3pria nomenclatura j\u00e1 deixa claro: “promessa”. \u00c9 justamente disso, da promessa, que cuidam os art. 1.417 e 1.418.
\nA situa\u00e7\u00e3o, ali\u00e1s, pode ser explicada de modo simples: para a ocorr\u00eancia da constitui\u00e7\u00e3o de direito real, \u00e9 bastante o contrato de promessa de compra e venda, o qual, n\u00e3o contendo cl\u00e1usula de arrependimento, e uma vez registrado, \u00e9 constitutivo. Por outro lado, \u00e9 contrato preliminar considerada a transfer\u00eancia (n\u00e3o mais mera constitui\u00e7\u00e3o), posto que para tanto se exigir\u00e1 o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, ou, havendo recusa, a adjudica\u00e7\u00e3o. Em resumo, o contrato preliminar constitui o direito real, e o definitivo o transfere.
\nEssa a diferen\u00e7a. Com a promessa registrada, tem-se a “constitui\u00e7\u00e3o” do direito real a que se refere o C\u00f3digo Civil, enquanto que a “transfer\u00eancia” a que alude somente vai se operar com o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, atrav\u00e9s da outorga do contrato definitivo (p\u00fablico ou particular, conforme o caso), ou com a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, via judicial, havendo recusa ou impossibilidade de cumprimento espont\u00e2neo.
\nNa decis\u00e3o jurisdicional antes em comento, salvo melhor ju\u00edzo, entendeu-se equivocadamente que apenas para a transfer\u00eancia do dom\u00ednio \u00e9 que se refere o art. 108, em conjuga\u00e7\u00e3o com o art. 1.417, e n\u00e3o para a constitui\u00e7\u00e3o do direito real, como se acha claramente esculpido na lei.
\nObserva-se, e isso \u00e9 importante para que se firme entendimento, que a jurisprud\u00eancia no sentido de validade irrestrita do instrumento particular tem se manifestado com fulcro no artigo 1.417 do C\u00f3digo Civil, ignorando a legisla\u00e7\u00e3o extravagante.
\nColocadas, nesse intervalo, opini\u00f5es e decis\u00f5es divergentes, e apenas para voltar ao cerne da leitura que se tem dado por uma das correntes, na interpreta\u00e7\u00e3o literal do art. 1.417, cumpre esclarecer que a insist\u00eancia em tornar ao tema se d\u00e1 pelo fato de ser essencial, \u00e0 compreens\u00e3o do estudo, a interpreta\u00e7\u00e3o que \u00e9 dada ao dispositivo por quem defende o uso do instrumento particular, e que em \u00faltima an\u00e1lise se resume em que a promessa pode ser feita, sempre, por instrumento particular.
\nFaz-se necess\u00e1rio, para isso, haver uma compara\u00e7\u00e3o com o art. 521 do C\u00f3digo, quando estabelece que a doa\u00e7\u00e3o far-se-\u00e1 por escritura p\u00fablica ou instrumento particular.
\nNingu\u00e9m, em s\u00e3 consci\u00eancia, em raz\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o p\u00e1tria, admitir\u00e1 a hip\u00f3tese de registro de contrato (escritura) particular de doa\u00e7\u00e3o, ou de promessa de doa\u00e7\u00e3o, de bem im\u00f3vel cujo valor seja superior ao teto, pela obviedade: o ato seria ineficaz, nulo, de nenhum valor jur\u00eddico, pois a lei d\u00e1 como da subst\u00e2ncia do ato o instrumento p\u00fablico.
\nOra, se com fulcro no artigo 1.417 o contrato particular de promessa de compra e venda, de valor acima do limite, n\u00e3o contemplado em lei especial, sem pacto de arrependimento, registrado, pode ser considerado suficiente para conferir direito real ao promitente comprador do im\u00f3vel, ent\u00e3o tamb\u00e9m poderia a liberalidade, igualmente, ser celebrada por esta forma, posto que o c\u00f3digo estabelece que a doa\u00e7\u00e3o ser\u00e1 feita por instrumento p\u00fablico ou particular; e afinal o artigo que trata da doa\u00e7\u00e3o tem id\u00eantico teor, igual leitura ao que trata da promessa de compra e venda, porque estabelece que a doa\u00e7\u00e3o far-se-\u00e1 por escritura p\u00fablica ou particular.
\nO entendimento que se deve ter \u00e9 a possibilidade de uso do contrato particular, em certos casos. E p\u00fablico, em outros. \u00c9 evidente que, assim como o art. 1.417, que trata da promessa, tamb\u00e9m o art. 541, ao cuidar da doa\u00e7\u00e3o, t\u00eam ambos que ser interpretados em conson\u00e2ncia com o art. 108, todos do C\u00f3digo Civil brasileiro, a exigir instrumento p\u00fablico para as hip\u00f3teses a que refere. Logo, \u00e9 poss\u00edvel doa\u00e7\u00e3o por escrito particular, se o valor do im\u00f3vel for inferior ao teto; da mesma forma, a promessa. Por outro lado, sendo o valor superior ao estabelecido em lei (exceto, na promessa de compra e venda, as leis especiais), ser\u00e1 necess\u00e1rio o instrumento p\u00fablico, por ser este da subst\u00e2ncia do ato. Se a reda\u00e7\u00e3o dos dispositivos \u00e9 a mesma, se a leitura \u00e9 id\u00eantica, ent\u00e3o a interpreta\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode ser diferente. Os institutos, doa\u00e7\u00e3o e promessa, tratam ambos de direito real. Enquanto a doa\u00e7\u00e3o visa a sua transfer\u00eancia, a promessa, quando for caso, trata de sua constitui\u00e7\u00e3o. E para a ocorr\u00eancia de ambos – constitui\u00e7\u00e3o ou transfer\u00eancia – o art. 108 exige escritura p\u00fablica, quando se trate de im\u00f3vel de valor superior ao teto, desde que n\u00e3o ocorra exce\u00e7\u00e3o em legisla\u00e7\u00e3o extravagante.
\nAinda, a men\u00e7\u00e3o \u00e0 forma exigida por lei para a celebra\u00e7\u00e3o do contrato n\u00e3o se restringe somente aos dispositivos citados, como se pode infirmar pela leitura do cap\u00edtulo referente \u00e0 extin\u00e7\u00e3o do contrato, quando disp\u00f5e o C\u00f3digo Civil, no art. 472, que o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
\nA express\u00e3o “forma exigida” assume o significado de imposi\u00e7\u00e3o, obrigatoriedade, necessidade, ou seja, a forma contratual n\u00e3o \u00e9 sempre uma faculdade das partes, n\u00e3o h\u00e1 por vezes liberdade de escolha, mas h\u00e1, sim, uma forma prescrita, qual seja a p\u00fablica, em certos casos, porque a lei assim o exige, assim o determina, assim o imp\u00f5e, e podendo ser particular ou at\u00e9 verbal, em outros, quando no ordenamento n\u00e3o for exigida, n\u00e3o for determinada, n\u00e3o for imposta certa forma.
\nDo mesmo modo como determina forma p\u00fablica para o mandato, em algumas situa\u00e7\u00f5es, ao preconizar que “a outorga do mandato est\u00e1 sujeita \u00e0 forma exigida por lei para o ato a ser praticado” (art. 657), e embora n\u00e3o se possa confundir os institutos, assim tamb\u00e9m em outros casos e com outros fundamentos o imp\u00f5e para o desfazimento do neg\u00f3cio. Tem-se a\u00ed o chamado princ\u00edpio da simetria da forma.
\nO c\u00f3digo revogado determinava que o distrato se fazia pela mesma forma do contrato, isto \u00e9, se p\u00fablico, somente por igual forma se podia distratar. O novo diploma, diferentemente, exige forma p\u00fablica apenas para o distrato de neg\u00f3cio cuja forma\u00e7\u00e3o necessite instrumento p\u00fablico, o que leva a crer que a promessa n\u00e3o pode, sempre, ser feita por instrumento particular, pois se assim o fosse, o artigo n\u00e3o teria raz\u00e3o de existir.
\nO dispositivo \u00e9 cristalino ao dispor que o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. Logo, significa que h\u00e1 uma forma obrigacional a ser seguida no contrato, conforme a sua natureza, a qual deve ser obedecida tamb\u00e9m na sua extin\u00e7\u00e3o, resultando da\u00ed que quando a lei n\u00e3o exigir que seja p\u00fablica para contratar, n\u00e3o a exigir\u00e1 para o distrato, admitindo que seja particular, ou at\u00e9 verbal, conforme o caso, mesmo se feito por forma p\u00fablica, desde esta n\u00e3o fosse da subst\u00e2ncia do ato.(11)
\nO distrato \u00e9 neg\u00f3cio jur\u00eddico que objetiva a desconstitui\u00e7\u00e3o do contrato, extinguindo os seus efeitos. \u00c9 o desfazimento do acordo de vontades, da rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica existente, atrav\u00e9s da manifesta\u00e7\u00e3o rec\u00edproca dos contratantes (resili\u00e7\u00e3o bilateral), quando ainda n\u00e3o tenha sido executado o contrato…. A forma do distrato submete-se \u00e0 mesma forma exigida por lei para o contrato para ter a sua validade. N\u00e3o obrigat\u00f3ria a forma, o distrato \u00e9 feito por qualquer modo, independente de forma diversa pela qual se realizou o contrato desfeito.
\nO dispositivo, portanto, \u00e9 de aplica\u00e7\u00e3o ao contrato preliminar, ao referir “quando n\u00e3o tenha sido executado o contrato”. Abstrai-se das express\u00f5es “forma exigida” e “contrato preliminar” que para este \u00faltimo existe, em certos casos, a obriga\u00e7\u00e3o da forma p\u00fablica.
\nDiante disso, o registrador de im\u00f3veis deve estar atento, vez que o art. 221, II – Lei dos Registros P\u00fablicos, somente admite que sejam registrados os escritos particulares autorizados em lei. Por cautela, em face de n\u00e3o ser pac\u00edfico o tema, ao receber para registro contrato particular capaz de constituir direito real pelo registro, de valor superior ao teto e desde que n\u00e3o excepcionado em lei, deve suscitar d\u00favida, em nome da seguran\u00e7a jur\u00eddica e at\u00e9 mesmo para se prevenir de eventuais a\u00e7\u00f5es contra si.
\n3 FORMA PARTICULAR
\nFicou expresso, no in\u00edcio deste estudo, que a tarefa de interpretar a promessa de compra e venda \u00e9 das mais \u00e1rduas, em face do aparente conflito trazido pelo c\u00f3digo civil quando trata do tema.
\nInteressante que se fa\u00e7a uma abordagem, ainda que perfunct\u00f3ria, sobre a promessa de compra e venda, para melhor compreens\u00e3o do instituto, tratando-se de pr\u00e9-contrato, ou contrato preliminar, constituindo direito real quando registrado, tanto sobre im\u00f3veis loteados, quando se tenha preenchido as formalidades legais, quanto sobre os n\u00e3o loteados a que n\u00e3o se tenha pactuado arrependimento. Antes da vig\u00eancia do atual c\u00f3digo havia pol\u00eamica sobre constituir a promessa direito real, no entanto admitido porque lei especial assim a encaminhava, dotando-a de oponibilidade erga omnes atrav\u00e9s do Decreto-Lei 58\/37, com as altera\u00e7\u00f5es que lhe foram introduzidas pela Lei 649\/49.
\nEm fun\u00e7\u00e3o disso, ainda na vig\u00eancia do c\u00f3digo revogado j\u00e1 n\u00e3o restava d\u00favida de que o contrato de promessa de compra e venda, uma vez estando registrado, e n\u00e3o contendo pacto de arrependimento, conferia ao compromiss\u00e1rio comprador direito real opon\u00edvel a terceiros, havendo d\u00favida simplesmente quanto \u00e0 forma.
\nTornando ao C\u00f3digo Civil brasileiro, um outro dispositivo, na se\u00e7\u00e3o acerca do contrato preliminar, pode refor\u00e7ar o entendimento pelo uso irrestrito do instrumento particular. Trata-se do art. 462, ao dispor que o contrato preliminar, exceto quanto \u00e0 forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
\nConsiderando isoladamente o artigo, pode parecer que a forma de contratar \u00e9 livre, independentemente de valor da opera\u00e7\u00e3o. N\u00e3o \u00e9 assim, por\u00e9m, pois trata-se de norma de car\u00e1ter geral (princ\u00edpio da liberdade formal), n\u00e3o aplic\u00e1vel aos contratos que por lei exigem forma\u00e7\u00e3o p\u00fablica (exce\u00e7\u00e3o).
\nEm sentido contr\u00e1rio, o minist\u00e9rio de Arnaldo Rizzardo(12):
\nna promessa, as partes fazem um acordo para a efetiva\u00e7\u00e3o posterior de um contrato definitivo, que ter\u00e1, ent\u00e3o, a forma exigida pela lei. Se o contrato procede a compra e venda de im\u00f3vel, ter\u00e1 a forma de um compromisso por instrumento particular, enquanto a venda propriamente dita vir\u00e1 formalizada por escritura p\u00fablica.
\nDesde o advento das j\u00e1 citadas legisla\u00e7\u00f5es extravagantes, entendeu-se poss\u00edvel que toda e qualquer promessa de compra e venda fosse feita pela forma particular, primeiro apenas para os im\u00f3veis loteados, pelo fato de que o art. 11 do Decreto-Lei 58\/37 estabeleceu que “do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento p\u00fablico ou particular…”, estendendo-se depois tal entendimento aos im\u00f3veis n\u00e3o loteados, quando pela Lei 649\/49 foi alterado o art. 22 do Decreto, dispondo que “os contratos, sem cl\u00e1usula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de im\u00f3veis n\u00e3o loteados, cujo pre\u00e7o tenha sido pago no ato da sua constitui\u00e7\u00e3o, ou deva s\u00ea-lo em uma ou mais presta\u00e7\u00f5es desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromiss\u00e1rios direito real opon\u00edvel a terceiros e lhes confere o direito de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria…”.
\n\u00c9 de se ter em conta, por\u00e9m, que dita lei t\u00e3o-somente referiu-se ao direito real e \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, e n\u00e3o \u00e0 forma, ficando assim prejudicada a interpreta\u00e7\u00e3o extensiva que lhe foi dada.
\nQuanto \u00e0 necessidade de registro para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, a S\u00famula 239 do STJ estendeu o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o mesmo aos contratos n\u00e3o registrados, dispondo que “o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cart\u00f3rio de im\u00f3veis”. Agora, em face da exig\u00eancia contida no art. 1.4l7 do C\u00f3digo Civil brasileiro, que exige registro do contrato para a constitui\u00e7\u00e3o do direito real, tem-se que perdeu efic\u00e1cia a s\u00famula, com rela\u00e7\u00e3o aos neg\u00f3cios jur\u00eddicos celebrados na vig\u00eancia do novo diploma, mantendo-se inalterada quanto aos contratos anteriores.
\nO melhor entendimento, no entanto, \u00e9 de que somente os loteamentos populares continuam objeto de legisla\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, posto que esta lei veio justamente para beneficiar o adquirente, porque o c\u00f3digo civil revogado, no art. 1.088, permitia o arrependimento de qualquer das partes, antes de assinada a escritura definitiva, deixando assim sem amparo os compradores de lotes, em especial daqueles que tivessem grande valoriza\u00e7\u00e3o, o que possibilitava ao vendedor inescrupuloso “arrepender-se”, devolvendo as parcelas ou o pre\u00e7o total pago, para logo tornar a vender ou prometer vender o lote por valor muito mais alto.
\nFoi este o esp\u00edrito da lei. Dar seguran\u00e7a jur\u00eddica ao promitente comprador.
\nBuscou o Decreto-Lei 58\/37 proteger a parte desfavorecida, quando exigiu, do loteador, uma s\u00e9rie de provid\u00eancias, e dentre estas, inclusive, um contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes. Por certo que tal exig\u00eancia se deu de maneira a possibilitar ao registrador de im\u00f3veis verificar eventuais irregularidades no contrato, antes ainda de sua forma\u00e7\u00e3o, de modo a poder exigir as corre\u00e7\u00f5es que entendesse necess\u00e1rio, como fiscal da lei. Argumenta-se que o legislador construiu um sistema destinado a dotar de absoluta praticidade a realiza\u00e7\u00e3o de empreendimentos habitacionais e de salvaguardar a posi\u00e7\u00e3o dos adquirentes de lotes em parcelamentos populares, e assim:
\nos compromissos de compra e venda, as cess\u00f5es e as promessas de cess\u00e3o, referidas no texto legal, para que sejam admitidas pela forma particular devem se referir a im\u00f3veis provenientes de parcelamento populares e n\u00e3o a qualquer unidade imobili\u00e1ria, proveniente de qualquer parcelamento.(13)
\nEm vigor o Decreto-Lei 58\/37, naquilo que eventualmente n\u00e3o venha a colidir com o vigente c\u00f3digo civil, e estando hoje os im\u00f3veis loteados regidos basicamente pela Lei n\u00ba 6.766\/79, os n\u00e3o loteados continuam sendo regulados pelo Decreto-Lei n\u00ba 58\/37, no artigo 22, ou este dispositivo, como entendem alguns, se acha revogado pelo C\u00f3digo Civil? E se n\u00e3o est\u00e1, como afirmam outros, ent\u00e3o se pode dizer que toda e qualquer promessa de venda relativa a bens im\u00f3veis, de qualquer valor, sejam loteados ou n\u00e3o loteados, rurais ou urbanos, pode ser celebrada por instrumento particular, com fulcro em lei especial, com j\u00e1 era entendimento na vig\u00eancia do antigo c\u00f3digo? Se assim o fosse, o art. 472 do c\u00f3digo atual, que cuida do distrato e exige para determinados casos certa forma (p\u00fablica) para a revoga\u00e7\u00e3o do contrato, n\u00e3o teria com isso nenhuma raz\u00e3o de exist\u00eancia, sendo letra morta. Ent\u00e3o, por qual finalidade foi colocado no ordenamento?
\nAfinal, o que pretendeu o legislador?
\n4 SEGURAN\u00c7A JUR\u00cdDICA E O REGISTRO DE IM\u00d3VEIS
\nApresentadas as duas possibilidades e feito o exame de ambas as formas, p\u00fablica e particular, dos contratos de promessa de compra e venda, h\u00e1 que se fazer o comparativo entre os institutos, aferindo-lhes as incompatibilidades resultantes, para se chegar a uma conclus\u00e3o segura quanto ao modo de realiza\u00e7\u00e3o dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, especialmente buscando-se, diante do paradoxo, a solu\u00e7\u00e3o mais adequada. Quanto a isso, Juarez Freitas(14) leciona que:
\nimperativo reexaminar a pr\u00f3pria tarefa da exegese, sob o prisma de alcan\u00e7ar o melhor significado a partir de uma dada escolha axiol\u00f3gica, lidando com princ\u00edpios, normas em sentido estrito (ou regras) e valores devidamente hierarquiz\u00e1veis e nunca inteiramente hierarquizados de modo pr\u00e9vio, estando o int\u00e9rprete presumivelmente atento \u00e0s demandas concomitantes de seguran\u00e7a e de justi\u00e7a, inextricavelmente consideradas.
\nBusca-se hoje, cada vez mais, a seguran\u00e7a jur\u00eddica. Os investimentos capazes de impulsionar o desenvolvimento somente v\u00e3o se realizar se houver mecanismo legal de garantia da rela\u00e7\u00e3o contratual. Em outras palavras, seguran\u00e7a significa crescimento. Nesse contexto, procura-se a garantia real capaz de assegurar o direito. A lei deve proteger o investidor, evitar-lhe os riscos do empreendimento, garantir a paz social. E para tanto, a exist\u00eancia dos servi\u00e7os notariais e de registros s\u00e3o fundamentais, especialmente estes, cuja finalidade \u00e9 dar publicidade, autenticidade, seguran\u00e7a e efic\u00e1cia aos atos praticados.
\nO contrato \u00e9, em si, instrumento de conv\u00edvio social e de preserva\u00e7\u00e3o de interesses individuais e coletivos, pressupondo a exist\u00eancia da ordem estatal a lhe dar efic\u00e1cia. Nesse contexto, a liberdade de contratar ser\u00e1 exercida em raz\u00e3o e nos limites da fun\u00e7\u00e3o social do contrato (art. 421 – CC). Da\u00ed que a sua fun\u00e7\u00e3o social constitui cl\u00e1usula geral, sem com isso desvirtuar o princ\u00edpio da autonomia contratual, mas possibilitando o seu alcance frente aos interesses da coletividade.
\nDestaque da abertura do XV Congresso Internacional de Direito Registral – CINDER 2005, realizado em Fortaleza, no Cear\u00e1, de 07 a 10 de novembro de 2005, confer\u00eancia do economista norte-americano Lee J. Alston(15), apresentando a vis\u00e3o econ\u00f4mica da import\u00e2ncia do direito \u00e0 propriedade, fundamentou suas teses em v\u00e1rios trabalhos que desenvolveu nos \u00faltimos dez anos como diretor do Instituto de Ci\u00eancias do Comportamento e professor de Economia da Universidade de Colorado.
\nA exposi\u00e7\u00e3o teve in\u00edcio com uma pergunta: por que o mundo inteiro n\u00e3o \u00e9 rico? Para ele, essa \u00e9 a quest\u00e3o mais relevante da economia mundial, pois os princ\u00edpios gerais da economia sugerem que o mundo deveria ser igualmente rico. Ou seja, em todos os fatores de produ\u00e7\u00e3o e n\u00e3o de propriedade, que \u00e9 um bem im\u00f3vel. “Portanto, seu papel \u00e9 fornecer instrumentos para o desenvolvimento econ\u00f4mico. Ent\u00e3o, esse \u00e9 o enigma!”, afirmou, desmistificando o problema da falta de recursos naturais como empecilho para o desenvolvimento.
\nSegundo Alston, economistas e socialistas conclu\u00edram que os pa\u00edses n\u00e3o s\u00e3o todos igualmente ricos em raz\u00e3o das institui\u00e7\u00f5es, que s\u00e3o problem\u00e1ticas, sendo que para o bom funcionamento destes, ela tem que se enquadrar nas condi\u00e7\u00f5es locais, e que os modelos n\u00e3o devem ser fechados, pois podem se adequar a um pa\u00eds e falhar em outro. Para ele, muitos pa\u00edses t\u00eam \u00f3timas defini\u00e7\u00f5es sobre o direito \u00e0 propriedade, bem como muitos cidad\u00e3os tamb\u00e9m t\u00eam consci\u00eancia do que esses direitos significam. Mas, na pr\u00e1tica, n\u00e3o funcionam por falta de fiscaliza\u00e7\u00e3o.
\nAinda quanto ao tema da seguran\u00e7a jur\u00eddica, em artigo intitulado “O que \u00e9 a atividade notarial”, pesquisa jurisprudencial realizada por Paulo Roberto G. Ferreira(16), quanto \u00e0 exist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es oriundas de contratos particulares e p\u00fablicos, bem demonstra que este \u00faltimo \u00e9 o mais indicado como forma de preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgio.
\nA pesquisa, envolvendo a\u00e7\u00f5es de tr\u00e2mite no Superior Tribunal Federal – STF, Superior Tribunal de Justi\u00e7a – STJ, e nos Tribunais de Justi\u00e7a – TJ de S\u00e3o Paulo e TJ do Rio Grande do Sul, conclui que: a) a formaliza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio por instrumento particular pode elevar em 500% a chance de lit\u00edgio judicial, de acordo com causas que foram apreciadas pelo STF e STJ; b) no Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo a chance de lit\u00edgio \u00e9 na mesma ordem de 500%; c) a chance de lit\u00edgio judicial no Tribunal de Justi\u00e7a do Rio Grande do Sul \u00e9 400% maior se o neg\u00f3cio se der por contrato particular.
\nNo mesmo trabalho o autor apresenta as vantagens do contrato p\u00fablico em detrimento ao particular, mostrando que o not\u00e1rio orienta as partes de forma imparcial, aconselhando-as e prevenindo-as das conseq\u00fc\u00eancias das decis\u00f5es que v\u00e3o tomar e dos neg\u00f3cios que v\u00e3o realizar; nesse papel, aclara as circunst\u00e2ncias e conte\u00fado dos contratos, evita nulidades e falsidades; os atos que formaliza t\u00eam pleno valor probat\u00f3rio e for\u00e7a executiva, sem qualquer outra formalidade, o que acelera e barateia o custo da Justi\u00e7a; os documentos ficam conservados em seguran\u00e7a, com possibilidade de f\u00e1cil e fiel reprodu\u00e7\u00e3o futura; seus atos servem de meio para alcan\u00e7ar uma publicidade reconhec\u00edvel por terceiros; \u00e9 respons\u00e1vel pela reda\u00e7\u00e3o e legalidade dos documentos que lavra, e al\u00e9m disso, provocada a nulidade da escritura, responder\u00e1 pelas perdas e danos que causar, e finalmente, o not\u00e1rio \u00e9 um eficaz e respons\u00e1vel fiscal das leis e dos tributos devidos ao Estado, sem qualquer custo para a Fazenda.
\nE como desvantagens da contrata\u00e7\u00e3o privada, argumenta que \u00e9 muitas vezes redigida por pessoas que n\u00e3o s\u00e3o peritas, provocando nulidades; se o documento se extravia, n\u00e3o h\u00e1 possibilidade de obter c\u00f3pias; em caso de nulidade, n\u00e3o h\u00e1 respons\u00e1vel para a indeniza\u00e7\u00e3o das perdas e danos; n\u00e3o constitui documento com pleno valor probat\u00f3rio, nem for\u00e7a executiva; geralmente as cl\u00e1usulas do contrato s\u00e3o redigidas de modo a favorecer a parte mais poderosa ou rica, com cl\u00e1usulas muitas vezes abusivas ou nulas; por tudo isso, geram a\u00e7\u00f5es judiciais.
\nO estudo feito pelo autor demonstra que se deve buscar o instrumento capacitado a dar maior seguran\u00e7a jur\u00eddica ao neg\u00f3cio encetado, a garantir a sua validade e a proporcionar paz social, o que se d\u00e1, sem d\u00favida, atrav\u00e9s do instrumento p\u00fablico, lavrado por profissional do direito.
\nA busca de tal garantia se verifica no c\u00f3digo, a t\u00edtulo de exemplo, para a concess\u00e3o do direito de superf\u00edcie (art. 1.369), para o que exige a forma p\u00fablica, e cuja escritura, registrada, constitui direito real (art. 1.225, II). Por este \u00e2ngulo, por coer\u00eancia e analogia, n\u00e3o haveria por que se entender v\u00e1lida a constitui\u00e7\u00e3o de direito real por instrumento particular na promessa de venda, se para a constitui\u00e7\u00e3o do direito de superf\u00edcie \u00e9 obrigat\u00f3rio o uso da forma p\u00fablica.
\nN\u00e3o h\u00e1 nenhum motivo de ordem pr\u00e1tica ou econ\u00f4mica a beneficiar o instrumento particular, e especialmente para as classes menos favorecidas, mais suscet\u00edveis de serem lesadas por esta forma, o que n\u00e3o ocorre quando do instrumento p\u00fablico, em raz\u00e3o da fiscaliza\u00e7\u00e3o exercida pelo tabeli\u00e3o de notas na confec\u00e7\u00e3o do documento, que \u00e9 quando, via de regra, como antes referido, se efetua o pagamento inicial ou total do pre\u00e7o, ao passo que o escrito particular somente vai estar sob o crivo fiscalizador do agente p\u00fablico no instante do registro. Mas a\u00ed, se algo estiver errado, o mal j\u00e1 estar\u00e1 feito, ou seja, j\u00e1 estar\u00e1 pago o pre\u00e7o ou parte dele.
\nSabe-se que o instrumento p\u00fablico, feito por profissional do direito, gera sem d\u00favida maior seguran\u00e7a, enquanto que, pelo outro lado, o documento particular \u00e9 facilitador de burla, tratando-se de t\u00edpico “papel de padaria”, no dizer de Narciso Orlandi, citado por Ricardo Dip(17), ao classificar como “feliz express\u00e3o com que designou, forte em sua acertada cr\u00edtica, os compromissos particulares de compra e venda de im\u00f3veis”.
\nPa\u00edses h\u00e1 mesmo que, em nome da seguran\u00e7a jur\u00eddica, n\u00e3o se admite o instrumento particular no registro de im\u00f3veis, necessitando sempre a forma p\u00fablica.
\n5 CONCLUS\u00c3O
\nO C\u00f3digo Civil brasileiro adota o princ\u00edpio da liberdade de forma (art. 107), mas sofre ele uma invers\u00e3o quando se trata de transfer\u00eancia, constitui\u00e7\u00e3o, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis. A exce\u00e7\u00e3o vem contida no art. 108, ao exigir a escritura p\u00fablica como da subst\u00e2ncia do ato, n\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, para a validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos de valor acima de trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.
\nPercebe-se, ao longo do estudo, que em todas as vezes que a lei privilegiou o contrato particular, o fez expressamente, n\u00e3o deixando d\u00favida quanto ao seu uso, como no caso, dentre outros, do Decreto-Lei 58\/37 (art. 11), com refer\u00eancia a im\u00f3veis loteados, sendo ainda certo que o art. 22 do mesmo diploma, com a altera\u00e7\u00e3o trazida pela Lei 649\/49, n\u00e3o tratou da forma, mas sim de tamb\u00e9m atribuir direito real tamb\u00e9m aos neg\u00f3cios envolvendo im\u00f3veis n\u00e3o loteados.
\nResulta, quanto \u00e0 promessa de compra e venda, que a forma de contratar \u00e9 livre: a) em todos os neg\u00f3cios em que seja admitido arrependimento a qualquer das partes, assim n\u00e3o constituindo direito real mesmo que registrado o contrato; b) em todos os neg\u00f3cios envolvendo im\u00f3vel loteado, exigindo-se a\u00ed, por\u00e9m, o contrato padr\u00e3o nos moldes como arquivado no registro de im\u00f3veis; c) em todos os neg\u00f3cios ao amparo do Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio ou do Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o; d) e ainda em todos os neg\u00f3cios de valor inferior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.
\nPor outro lado, e at\u00e9 por exclus\u00e3o, \u00e9 da subst\u00e2ncia do ato a forma p\u00fablica, sob pena de nulidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico, cumulativamente em todos os contratos envolvendo im\u00f3veis n\u00e3o loteados, cujo valor esteja acima do teto, e onde n\u00e3o se tenha pactuado arrependimento, hip\u00f3tese nas quais devem ser qualificados negativamente no registro predial.
\nEmbora livre a forma de contratar, na maioria dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, \u00e9 de bom alvitre advertir-se sobre os riscos da contrata\u00e7\u00e3o particular, a gerar inseguran\u00e7a jur\u00eddica e acarretando, por conseq\u00fc\u00eancia, reflexos negativos no mercado imobili\u00e1rio.
\nCompete aos operadores do direito, portanto, a uni\u00e3o na busca de uma legisla\u00e7\u00e3o segura a regular n\u00e3o s\u00f3 os contratos, objeto deste estudo, mas todas as rela\u00e7\u00f5es sociais, fatores inerentes ao desenvolvimento s\u00f3cio-econ\u00f4mico dos povos.
\nREFER\u00caNCIAS
\nAC\u00d3RD\u00c3O CSM. Rel. Dr. Jos\u00e9 M\u00e1rio Ant\u00f4nio Cardinale, Corregedor-Geral da Justi\u00e7a – Serra Negra – SP, de 06.06.2005.
\nAPCiv 201-6\/0. Comarca de S\u00e3o Carlos – SP. S\u00e3o Paulo: Boletim do Direito Imobili\u00e1rio, n\u00ba 26, setembro\/2005, p. 23\/24.
\nAPELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL 0295362-6, TAMG, 3\u00aa C.C., Rel. Dorival Guimar\u00e3es Pereira, julgada em 02\/08\/2000.
\nAPELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL n\u00ba 201-6\/0 – S\u00e3o Carlos – SP. Revista do Boletim Imobili\u00e1rio, n\u00ba 26, 2\u00ba dec\u00eanio – setembro\/2005, p.23\/24.
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\nNOTAS
\n(1) DINIZ, Maria Helena. Novo C\u00f3digo Civil Comentado. Coordena\u00e7\u00e3o de Ricardo Fi\u00faza. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2003, p. 117.
\n(2) DINIZ, Maria Helena. Ibidem, p. 113.
\n(3) Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 0295362-6, TAMG, 3\u00aa C.C., Rel. Dorival Guimar\u00e3es Pereira, julgada em 02\/08\/2000.
\n(4) DINIZ, Maria Helena. Tratado Te\u00f3rico e Pr\u00e1tico dos Contratos. 5. ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2003, p. 307.
\n(5) BESSONE, Darcy. Da Compra e Venda – Promessa & Reserva de Dom\u00ednio. 3. ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 1988, p. 158.
\n(6) Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 201-6\/0 – S\u00e3o Carlos – SP. Revista do Boletim Imobili\u00e1rio, n\u00ba 26, 2\u00ba dec\u00eanio – setembro\/2005, p.23\/24.
\n(7) Ac\u00f3rd\u00e3o CSM, de 06.06.2005, Rel. Dr. Jos\u00e9 M\u00e1rio Ant\u00f4nio Cardinale, Corregedor-Geral da Justi\u00e7a – Serra Negra – SP.
\n(8) Ibidem
\n(9) Decis\u00e3o da 1\u00aa VRPSP, de 01.05.2003 (Processo 000.03.036474-4 – S\u00e3o Paulo), Rel. Ven\u00edcio Ant\u00f4nio de Paula Salles.
\n(10) NERY JUNIOR, Nelson. C\u00f3digo Civil Comentado. 3. ed. S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, p. 715.
\n(11) ALVES, Jones Figueiredo. Novo C\u00f3digo Civil Comentado. Coordena\u00e7\u00e3o de Ricardo Fi\u00faza. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2003, p. 418.
\n(12) RIZZARDO, Arnaldo. Contrato. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 193.
\n(13) APCiv 201-6\/0 – Comarca de S\u00e3o Carlos – SP. S\u00e3o Paulo: Boletim do Direito Imobili\u00e1rio, n\u00ba 26, setembro\/2005, p. 23\/24.
\n(14) FREITAS, Juarez. A Interpreta\u00e7\u00e3o Sistem\u00e1tica do Direito. 4. ed. S\u00e3o Paulo: Editora Malheiros, 2004, p. 64.
\n(15) Boletim Eletr\u00f4nico do Instituto de Registro Imobili\u00e1rio do Brasil – IRIB. n\u00ba 2149, publica\u00e7\u00e3o em 11 de novembro de 2005. Dispon\u00edvel em www.irib.org.br
\n(16) FERREIRA, Paulo Roberto G. 26\u00ba Tabeli\u00e3o de Notas de S\u00e3o Paulo – SP. Dispon\u00edvel em www.notariado.org.br
\n(17) DIP, Ricardo. Registros P\u00fablicos – A Trilogia do Campon\u00eas de Andorra e outras reflex\u00f5es, Campinas SP: Millennium, 2003, p. 75.<\/p>\n
Promessa de Compra e Venda – Forma e Seguran\u00e7a Jur\u00eddica Jos\u00e9 Hildor Leal Tabeli\u00e3o de Notas de Canela\/RS. Aluno do Curso de Especializa\u00e7\u00e3o em Direito Registral Imobili\u00e1rio – Universidade de Santa Cruz do Sul. Sum\u00e1rio 1) Introdu\u00e7\u00e3o. 2) Forma p\u00fablica. 3) Forma particular. 4) Seguran\u00e7a jur\u00eddica e o registro de im\u00f3veis. 5) Conclus\u00e3o. 1 INTRODU\u00c7\u00c3O […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9576,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7505"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7505"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7505\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9575,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7505\/revisions\/9575"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9576"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7505"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7505"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7505"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}