Por Francisco dos Santos Dias Bloch*<\/p>\n
Os contratos de loca\u00e7\u00e3o s\u00e3o bilaterais, ou seja, a cada contratante cabe o cumprimento de uma determinada obriga\u00e7\u00e3o \u2013 e uma das partes n\u00e3o pode exigir, da outra, o cumprimento da respectiva obriga\u00e7\u00e3o antes de cumprir a sua, nos termos do artigo 476 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n
As obriga\u00e7\u00f5es do locat\u00e1rio s\u00e3o bem conhecidas, e incluem, principalmente, o dever de pagar o aluguel e os encargos locat\u00edcios, al\u00e9m de outras obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias tais como o cuidado com a manuten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e, eventualmente, a contrata\u00e7\u00e3o de seguro e o pagamento de impostos. Tais obriga\u00e7\u00f5es geram o maior n\u00famero de discuss\u00f5es judiciais com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s loca\u00e7\u00f5es, especialmente no que diz respeito \u00e0 falta de pagamento dos alugu\u00e9is e encargos: afinal, n\u00e3o havendo o pagamento, o inquilino n\u00e3o pode exigir a contrapartida do locador, que \u00e9 a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n
Ocorre que o locador tamb\u00e9m tem determinadas obriga\u00e7\u00f5es, previstas no artigo 22 da Lei do Inquilinato e no C\u00f3digo Civil: dentre estas, a mais relevante \u00e9 a entrega do im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es de servir ao uso a que se destina.<\/p>\n
Caso o locador n\u00e3o entregue a posse do im\u00f3vel ao inquilino, ou o entregue sem condi\u00e7\u00f5es de servir ao uso previsto em contrato (residencial ou comercial), n\u00e3o poder\u00e1 exigir do inquilino que cumpra suas obriga\u00e7\u00f5es, especialmente o pagamento do aluguel.<\/p>\n
Neste ponto, vale lembrar que aplicam-se \u00e0 Lei do Inquilinato as disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo Civil, no que a primeira lei for omissa.<\/p>\n
E o C\u00f3digo Civil estabelece tr\u00eas possibilidades para a parte que firmou um contrato bilateral, quando o outro contratante n\u00e3o cumpre suas obriga\u00e7\u00f5es: revisar o contrato, com base no artigo 317 do C\u00f3digo, ou requerer a sua rescis\u00e3o, com pedido de perdas e danos. Tamb\u00e9m poder\u00e1 exigir a correta presta\u00e7\u00e3o que lhe \u00e9 devida pelo outro contratante.<\/p>\n
Em todo o caso, o locador n\u00e3o poder\u00e1 exigir do inquilino o aluguel e demais encargos, enquanto perdurar a situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Os Tribunais, ao aplicar a regra da exce\u00e7\u00e3o do contrato n\u00e3o cumprido \u00e0s loca\u00e7\u00f5es, em geral tratam de casos nos quais o im\u00f3vel apresentava algum defeito desconhecido do locat\u00e1rio, e que este n\u00e3o assumiu quando da contrata\u00e7\u00e3o, para conceder a indeniza\u00e7\u00e3o e isentar o inquilino dos alugu\u00e9is e encargos locat\u00edcios. Exemplos s\u00e3o situa\u00e7\u00f5es em que o im\u00f3vel n\u00e3o se encontra regularizado e n\u00e3o permite a obten\u00e7\u00e3o de alvar\u00e1 de funcionamento comercial (em se tratando de loca\u00e7\u00f5es comerciais), vazamentos, defeitos estruturais que comprometem a seguran\u00e7a dos ocupantes, etc.<\/p>\n
Em tais ocasi\u00f5es o inquilino, para al\u00e9m da indeniza\u00e7\u00e3o por danos materiais e (eventualmente) materiais, tem o direito de ser isentado dos alugu\u00e9is e encargos locat\u00edcios, e de receber de volta os valores pagos a este t\u00edtulo e a t\u00edtulo de \u201cluvas\u201d.<\/p>\n
O inquilino tamb\u00e9m pode pleitear medida judicial liminar para suspender a exig\u00eancia dos valores locat\u00edcios, enquanto discute a responsabilidade do locador pela rescis\u00e3o contratual, com base no artigo 273 do C\u00f3digo de Processo Civil. Uma medida desta natureza pode ser utilizada para impedir protestos e apontamentos junto aos \u00f3rg\u00e3os de prote\u00e7\u00e3o ao cr\u00e9dito, al\u00e9m de suspender eventuais a\u00e7\u00f5es de execu\u00e7\u00e3o referentes a alugu\u00e9is, encargos locat\u00edcios, e multas rescis\u00f3rias.<\/p>\n
\u00c9 importante, em tais ocasi\u00f5es, que o locat\u00e1rio guarde o maior n\u00famero de documentos poss\u00edvel acerca dos problemas sofridos, como fotografias, grava\u00e7\u00f5es, e v\u00eddeos, comprovando os defeitos do im\u00f3vel, de modo a possibilitar a concess\u00e3o da ordem judicial.<\/p>\n
Em uma situa\u00e7\u00e3o at\u00edpica, decis\u00e3o recente prolatada por um juiz da 11\u00aa Vara C\u00edvel do Foro Central de S\u00e3o Paulo suspendeu a exigibilidade dos cr\u00e9ditos locat\u00edcios de um shopping center rec\u00e9m inaugurado, na Capital Paulista, em face do inquilino \u2013 lojista. O juiz entendeu que o atraso na inaugura\u00e7\u00e3o do shopping, que resultou no atraso na entrega do espa\u00e7o comercial ao lojista, comprometeu o cronograma de despesas e receitas do inquilino, o que autorizou a concess\u00e3o da liminar.<\/p>\n
Em todo o caso, o que importa \u00e9 verificar se o problema compromete, de maneira efetiva, a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, sendo importante procurar aux\u00edlio de um advogado e tomar um curso de a\u00e7\u00e3o o mais r\u00e1pido o poss\u00edvel. Os Tribunais por vezes interpretam o sil\u00eancio do inquilino como sinal de sua concord\u00e2ncia com a situa\u00e7\u00e3o, o que pode comprometer o resultado de um futuro processo judicial.<\/p>\n
* Francisco dos Santos Dias Bloch \u00e9 mestrando e p\u00f3s-graduado em Direito Processual Civil pela Pontif\u00edcia Universidade Cat\u00f3lica de S\u00e3o Paulo (PUC-SP). \u00c9 advogado formado pela PUC\/SP, e atua em S\u00e3o Paulo, no escrit\u00f3rio Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas \u00e1reas de Direito Imobili\u00e1rio e Direito Contencioso C\u00edvel.<\/p>\n
<\/p>\n
Por Francisco dos Santos Dias Bloch* Os contratos de loca\u00e7\u00e3o s\u00e3o bilaterais, ou seja, a cada contratante cabe o cumprimento de uma determinada obriga\u00e7\u00e3o \u2013 e uma das partes n\u00e3o pode exigir, da outra, o cumprimento da respectiva obriga\u00e7\u00e3o antes de cumprir a sua, nos termos do artigo 476 do C\u00f3digo Civil. As obriga\u00e7\u00f5es do […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":8943,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1369],"tags":[1586],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7186"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7186"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7186\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8945,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7186\/revisions\/8945"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8943"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7186"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7186"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7186"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}