Fazendo parte de uma loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel n\u00e3o residencial em que o propriet\u00e1rio de um terreno aluga este para que uma empresa de telefonia celular instale sua antena e base de manuten\u00e7\u00e3o, esta postagem vem informar como \u00e9 tratado este tipo de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A loca\u00e7\u00e3o aqui \u00e9 diferente da loca\u00e7\u00e3o em condom\u00ednios (telhados). Por se tratar de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial, locador e locat\u00e1rio tem livre acordo sobre prazo, pre\u00e7os e condi\u00e7\u00f5es. Na loca\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio para instalar antenas \u00e9 preciso que a Assembleia Geral Extraordin\u00e1ria autorize por unanimidade.<\/p>\n
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O contrato \u00e9 regido pela lei do inquilinato 8.245\/91 por se tratar de loca\u00e7\u00e3o de terreno ou parte deste. \u00c9 obrigat\u00f3rio antes de assinar o contrato que as partes tenham 100% de certeza que a legisla\u00e7\u00e3o municipal permite a instala\u00e7\u00e3o deste tipo de equipamento no terreno a ser locado.<\/p>\n
Obriga\u00e7\u00f5es da empresa locat\u00e1ria
\nObter junto a prefeitura a licen\u00e7a de opera\u00e7\u00e3o da esta\u00e7\u00e3o radio base (ERB) e alvar\u00e1 para funcionamento da antena no terreno locado, arcando com os custos de autoriza\u00e7\u00e3o e renova\u00e7\u00f5es conforme a legisla\u00e7\u00e3o.
\nObter junto aos \u00f3rg\u00e3os competentes a devida licen\u00e7a ambiental para funcionamento da ERB e todas as que forem necess\u00e1rias para cumprir a legisla\u00e7\u00e3o estadual, municipal e federal.
\nConstruir as antenas de acordo com as legisla\u00e7\u00f5es vigentes arcando com os custos de instala\u00e7\u00f5es e manuten\u00e7\u00f5es.
\nManter o terreno ou parte deste conforme determina\u00e7\u00f5es previstas em contrato e legisla\u00e7\u00f5es vigentes para este tipo de instala\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Devolver o terreno ao t\u00e9rmino do contrato conforme foi recebido responsabilizando-se pela retirada de todas as instala\u00e7\u00f5es e equipamentos.<\/p>\n
Responsabilizar-se por qualquer dano causado a im\u00f3veis lindeiros bem como ao locador ou terceiros em caso de problemas com a instala\u00e7\u00e3o da antena e funcionamento bem como acidentes em caso de sinistro provocado por a\u00e7\u00f5es da natureza (temporais, vendavais, etc).<\/p>\n
Obriga\u00e7\u00f5es do locador
\nSer o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel com titulo definitivo de propriedade imobili\u00e1ria sem \u00f4nus reais.
\nN\u00e3o locar o espa\u00e7o dispon\u00edvel do im\u00f3vel (em caso de loca\u00e7\u00e3o parcial do terreno) para empresas que atuem na mesma \u00e1rea da empresa locat\u00e1ria ou prestadores de servi\u00e7os salvo com autoriza\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio.<\/p>\n
N\u00e3o hipotecar o im\u00f3vel de livre vontade.
\nDar prefer\u00eancia ao locat\u00e1rio na compra do im\u00f3vel locado mediante mesma condi\u00e7\u00e3o e pre\u00e7o oferecido a terceiros.
\nManter impostos e taxas rigorosamente pagos em dia.<\/p>\n
Providenciar junto a companhia de energia e \u00e1gua as instala\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias a adequa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e1 empresa locat\u00e1ria caso estiver acordado em contrato ser de sua responsabilidade.<\/p>\n
N\u00e3o permitir a entrada de terceiros no terreno que n\u00e3o estejam autorizados previamente em contrato (caso de loca\u00e7\u00e3o parcial do im\u00f3vel).<\/p>\n
O contrato de loca\u00e7\u00e3o do terreno
\nO contrato de loca\u00e7\u00e3o em geral chega as m\u00e3os do locador atrav\u00e9s da empresa locat\u00e1ria que solicita ao departamento jur\u00eddico que o elabore. Na grande maioria dos casos este contrato favorece a empresa locadora e desfavorece o locador. O locador, desconhecendo este tipo de contrato costuma assina-lo sem contesta\u00e7\u00e3o e somente depois percebe que o mesmo n\u00e3o tem o equil\u00edbrio de beneficio para ambas as partes. Qualquer questionamento quando n\u00e3o h\u00e1 acordo, somente pela nossa demorada via judicial pode ser resolvido. O total conhecimento do contrato evita preju\u00edzos as partes e discuss\u00f5es que poderiam ter sido facilmente evitadas.<\/p>\n
A empresa locat\u00e1ria
\nS\u00e3o as pr\u00f3prias empresas de telefonia ou empresas contratadas para construir e administrar as torres que alugam o terreno, providenciam projetos , as documenta\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias, instalam as torres, cuidam da manuten\u00e7\u00e3o e locam os equipamentos de radio base instalados nestas torres para empresas de telefonia. Portanto em uma \u00fanica torre pode passar o sinal de mais de uma empresa de telefonia celular e n\u00e3o apenas o sinal de uma \u00fanica empresa. Se por uma lado a empresa locat\u00e1ria paga aluguel ao dono do terreno locado, por outro, esta mesma empresa cobra da empresas de telefonia para utilizarem esta torre para transmiss\u00e3o do seu sinal.<\/p>\n
O terreno escolhido
\nA empresa locat\u00e1ria leva em conta a localiza\u00e7\u00e3o, acessibilidade, o fornecimento da energia necess\u00e1ria, cobertura do sinal e interfer\u00eancias, legisla\u00e7\u00e3o vigente e implanta\u00e7\u00e3o civil da torre. Entre 03 ou 04 im\u00f3veis, escolhe-se o que melhor atende os requisitos e o pr\u00f3ximo passo \u00e9 negociar a compra ou loca\u00e7\u00e3o do terreno. A documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel tem que estar em nome do propriet\u00e1rio e em perfeita ordem sem problemas de conflito de metragem ou \u00e1rea total.<\/p>\n
Contrato de loca\u00e7\u00e3o
\nA parte mais importante da negocia\u00e7\u00e3o para o locador. Recomendo a quem n\u00e3o tiver conhecimento que use os conhecimentos de um advogado para n\u00e3o sair prejudicado. As empresas precisam do terreno e se o seu foi o escolhido \u00e9 porque esta no exato local em que favorece a constru\u00e7\u00e3o da torre ent\u00e3o \u00e9 hora de negociar e n\u00e3o ceder facilmente a press\u00e3o da futura locat\u00e1ria.<\/p>\n
Cuidados com o contrato
\n1) aluguel: dizer que os custos de constru\u00e7\u00e3o e instala\u00e7\u00e3o destes equipamento \u00e9 muito alto \u00e9 verdade mas o que ningu\u00e9m diz \u00e9 o lucro que este tipo de neg\u00f3cio possui, ent\u00e3o o aluguel tem que ser justo principalmente porque neste tipo de contrato o tempo determinado de sua dura\u00e7\u00e3o costuma ser longo. Aqui n\u00e3o cabe dizer que o aluguel deve ser baixo porque a localiza\u00e7\u00e3o da torre fica em \u00e1rea de risco ou \u00e1rea nobre, n\u00e3o faz diferen\u00e7a pois n\u00e3o estamos falando de moradia ou com\u00e9rcio e portanto o que interessa na determina\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o \u00e9 a localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel frente a necessidade da empresa e se esta optou pelo terreno \u00e9 porque ele se encontra exatamente onde precisa que a antena seja instalada. Os alugu\u00e9is variam hoje entre 3 mil e 12 mil reais ficando na m\u00e9dia de 5 mil reais mensais inicial.<\/p>\n
2) prazo: as empresas costumam impor prazo de 5 a 25 anos. Quanto maior o prazo menor poder de negocia\u00e7\u00e3o de atualiza\u00e7\u00e3o do valor do aluguel pelo pre\u00e7o de mercado o locador vai ter. Uma vez assinado o contrato, qualquer altera\u00e7\u00e3o somente por acordo ou judicial. Nesta situa\u00e7\u00e3o, pedir na justi\u00e7a uma revisional do valor do aluguel \u00e9 um custo alto para o locador e uma a\u00e7\u00e3o judicial demorada. As empresas n\u00e3o locam por menos de 5 anos ent\u00e3o atente para o prazo e suas renova\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
3) renova\u00e7\u00e3o do prazo: costuma ser autom\u00e1tica pelo mesmo tempo do prazo inicial e assim se o locador aceitou 10 anos ao t\u00e9rmino desse tempo o contrato renova-se por mais 10 anos e assim sucessivamente. Aqui, afasta-se a renova\u00e7\u00e3o por prazo indeterminado por esta ocorrer de forma autom\u00e1tica. Vale o acordo e o acordo \u00e9 renova\u00e7\u00e3o pelo mesmo tempo previsto no inicio do contrato. Lembrando que contrato com prazo de 10 anos ou mais \u00e9 obrigat\u00f3rio a assinatura do c\u00f4njuge do locador no contrato.<\/p>\n
4) atualiza\u00e7\u00e3o do aluguel: nenhum contrato fornecido pela empresa locat\u00e1ria favorece o locador e \u00e9 comum o preju\u00edzo do mesmo atrelado a longos anos de reajuste anual por um \u00edndice que n\u00e3o acompanha a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. O locador deve determinar no contrato que a renova\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica do prazo somente ocorra ap\u00f3s acordo escrito sobre novo valor de aluguel pelo pre\u00e7o de mercado ou acordado entre as partes que deve estabelecer-se 60 dias antes do vencimento do prazo e assim na data da renova\u00e7\u00e3o o novo valor come\u00e7a a ser pago pela empresa locat\u00e1ria.<\/p>\n
5) reajuste anual(cada 12 meses): os contratos trazem o IGPM e INPC ou IPCA e as partes devem escolher um deles. Vale aqui analisar as varia\u00e7\u00f5es e escolher o que melhor convir. O usual \u00e9 o IGPM.<\/p>\n
6) multa por atraso: pagamento do aluguel em atraso deve obrigatoriamente prever multa de 10% e n\u00e3o de 2% como costumam conter os contratos prontos. Recomendo a escolha de 10% para evitar problemas de valor abusivo j\u00e1 que 10% \u00e9 aceito pelos tribunais. Juros de 1% ao m\u00eas e o IGPM acumulado como corre\u00e7\u00e3o ap\u00f3s 30 dias de atraso.<\/p>\n
7) Multa por desocupa\u00e7\u00e3o antes do prazo: na loca\u00e7\u00e3o o que for abusivo pode ser diminu\u00eddo e o que for irris\u00f3rio pode ser aumentado, assim se a multa \u00e9 muito alta ou muito baixa em ju\u00edzo a parte prejudicada solicita que seja arbitrada de forma justa. Ent\u00e3o n\u00e3o adianta \u201ccrescer o olho\u201d. As empresas costumam colocar clausula de 01 ou 02 alugu\u00e9is de multa, o ideal \u00e9 03 conforme estabelece a pr\u00e1tica no mercado imobili\u00e1rio. O locador no caso n\u00e3o tem este direito e, portanto \u00e9 obrigado a suportar o contrato at\u00e9 o fim do prazo. Nas renova\u00e7\u00f5es costumam constar que a locat\u00e1ria pode desocupar sem multa, mas o locador n\u00e3o pode pedir o fim do contrato, vale negocia\u00e7\u00e3o, n\u00e3o permita.<\/p>\n
8) encerramento do contrato: livre acordo mas em geral as partes tem que notificar a outra parte com anteced\u00eancia de 90 a 120 dias antes do t\u00e9rmino do prazo e suas renova\u00e7\u00f5es autom\u00e1ticas. O locador tem que estar atento que desmontar todos os equipamentos e a torre necessita de tempo e a demanda gira em torno de 90 dias ap\u00f3s o encerramento do contrato. Comunicando 90 dias antes e com 90 dias ap\u00f3s tem-se tempo suficiente para que o terreno seja devolvido da mesma forma que foi locado.<\/p>\n
9) benfeitorias: a empresa deve ser autorizada a fazer benfeitorias e deve constar quais permanecem no im\u00f3vel ap\u00f3s o t\u00e9rmino do contrato e se ser\u00e3o indeniz\u00e1veis ou n\u00e3o pelo locador. Na pr\u00e1tica a empresa faz cal\u00e7amento, mura o terreno, coloca tela, port\u00e3o de acesso, etc e estas benfeitorias costumam ficar no im\u00f3vel sem indeniza\u00e7\u00e3o por parte do locador. Deve constar no contrato.<\/p>\n
10) Fian\u00e7a: em geral cau\u00e7\u00e3o em dinheiro de 3 alugu\u00e9is n\u00e3o menos que isso que devem ser completados a diferen\u00e7a a cada reajuste anual e atualiza\u00e7\u00e3o do valor para que se mantenha sempre 03 alugu\u00e9is de cau\u00e7\u00e3o. Depositados em poupan\u00e7a pelo locador. Fian\u00e7a bancaria vai exigir renova\u00e7\u00e3o anual da fian\u00e7a. Im\u00f3veis da empresa como garantia somente se for por escritura publica de cau\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Fiador pode ser qualquer s\u00f3cio da empresa locat\u00e1ria com no m\u00ednimo dois im\u00f3veis quitados.<\/p>\n
11) IPTU: deve ficar a cargo da empresa locat\u00e1ria pagar.<\/p>\n
12) loca\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o: quando a empresa n\u00e3o loca todo o terreno costuma colocar em contrato multa muito alta caso o locador venha a locar o espa\u00e7o excedente para empresas semelhantes ou concorrentes. \u00c9 de praxe e todo o contrato possui esta clausula.<\/p>\n
13) clausula de vig\u00eancia: determina que em caso de venda do im\u00f3vel ou cess\u00e3o de direitos o comprador fica obrigado a cumprir o contrato at\u00e9 o final. Esta clausula dificulta a venda do terreno mas as empresas imp\u00f5em ao locador esta condi\u00e7\u00e3o para assinar o contrato.<\/p>\n
Por fim, vale dizer que se uma empresa quer seu terreno ele esta em local privilegiado para ela e portanto quem da as cartas \u00e9 voc\u00ea. N\u00e3o abuse s\u00f3 porque tem o terreno, quando ela te procurou j\u00e1 devia ter em mente outros pr\u00f3ximos, ent\u00e3o negocie de forma que o contrato seja justo para ambos. A empresa que paga ao locador um X de aluguel pelo im\u00f3vel vai cobrar 4 vezes esse x que pagou das empresas que v\u00e3o usar a torre para instalar suas antenas. N\u00e3o se prenda a um contrato de longos anos se n\u00e3o for muito vantajoso. Na d\u00favida procure um advogado de sua confian\u00e7a e deixe que ele negocie e feche o contrato.<\/p>\n
Fonte :<\/p>\n