{"id":4719,"date":"2012-02-28T23:17:44","date_gmt":"2012-02-28T23:17:44","guid":{"rendered":"http:\/\/bancodosimoveis.net\/?p=4719"},"modified":"2017-06-09T16:29:00","modified_gmt":"2017-06-09T19:29:00","slug":"a-tenda-dos-horrores-da-gafisa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/a-tenda-dos-horrores-da-gafisa\/","title":{"rendered":"A tenda dos horrores da gafisa"},"content":{"rendered":"

\u00a0Gafisa = tenda<\/strong><\/p>\n

\u00a0S\u00e3o Paulo N\u00e3o \u00e9 \u00e0 toa que os investimentos do bilion\u00e1rio americano Sam Zell s\u00e3o acompanhados de perto. Em 2006, ele vendeu por 39 bilh\u00f5es de d\u00f3lares sua empresa de im\u00f3veis comerciais, a Equity Properties. Foi o maior neg\u00f3cio da hist\u00f3ria do mercado imobili\u00e1rio dos Estados Unidos que, como se sabe, entrou em colapso meses depois.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

No Brasil, Zell tamb\u00e9m aprontou das suas. Em maio de 2010, ele come\u00e7ou a se desfazer de a\u00e7\u00f5es da Gafisa, quarta maior incorporadora do pa\u00eds, da qual era s\u00f3cio desde 2005. Quando decidiu vender suas a\u00e7\u00f5es, executivos que trabalham para Zell repetiram que ele n\u00e3o estava vendo nada de errado com a incorporadora: a venda fazia parte do ciclo natural de investimentos.<\/p>\n

\u00c9 imposs\u00edvel saber se a raz\u00e3o foi mesmo essa ou se Zell estava farejando problemas na opera\u00e7\u00e3o da Gafisa. O fato \u00e9 que o investidor americano, mais uma vez, pulou do barco na hora certa. Cert\u00edssima, ali\u00e1s. Nos \u00faltimos dois anos, as a\u00e7\u00f5es da empresa perderam quase 70% de seu valor na Bovespa.<\/p>\n

Somente nos \u00faltimos seis meses, a queda foi de 35%. Aquela que foi uma das mais brilhantes estrelas da onda de aberturas de capital iniciada em 2004 \u00e9, hoje, uma companhia vista com desconfian\u00e7a pelos investidores.<\/p>\n

Os n\u00fameros mostram por qu\u00ea. A Gafisa tem, hoje, o pior desempenho entre as grandes do setor. Sua rentabilidade \u00e9 79% menor que a m\u00e9dia das principais concorrentes Brookfield, Cyrela, MRV, PDG e Rossi. O endividamento \u00e9 quase 40% maior. Mas os problemas n\u00e3o param a\u00ed.<\/p>\n

Numa reuni\u00e3o com investidores no fim de novembro, Alceu Duilio Calciolari, presidente da Gafisa h\u00e1 cerca de sete meses, deu uma declara\u00e7\u00e3o que surpreendeu os interlocutores: ele admitiu n\u00e3o ter a dimens\u00e3o real dos problemas da empresa.<\/p>\n

Os executivos da companhia est\u00e3o analisando a situa\u00e7\u00e3o financeira de milhares de clientes de baixa renda que podem n\u00e3o ter como pagar pelos im\u00f3veis. Tamb\u00e9m est\u00e3o revisando obras com problemas, que podem ser canceladas. Esse mapeamento \u00e9 um processo longo, que s\u00f3 vai terminar em 2012, disse Duilio, como \u00e9 mais conhecido, a EXAME.<\/p>\n

Medidas emergenciais<\/p>\n

At\u00e9 que a amplitude do problema seja inteiramente conhecida, a Gafisa vem tomando algumas medidas emergenciais para administrar o caixa. Uma delas \u00e9 negociar o pagamento feito a fornecedores. Segundo EXAME apurou, as notas com valor superior a 100““8201;000 reais que venceram em novembro e dezembro s\u00f3 ser\u00e3o pagas nos pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n

Essa informa\u00e7\u00e3o logo se espalhou e deixou os fornecedores assustados. Desde 2004, a empresa n\u00e3o fazia uma renegocia\u00e7\u00e3o desse porte, diz um exdiretor da Gafisa que trabalha, hoje, na concorr\u00eancia. Companhias como Gerdau e Votorantim reduziram o limite de cr\u00e9dito da incorporadora (procuradas, as empresas n\u00e3o comentaram).<\/p>\n

Duilio diz que esse tipo de pr\u00e1tica \u00e9 normal e faz parte da correria para atingir as metas do ano. Al\u00e9m disso, a Gafisa demitiu 200 pessoas do escrit\u00f3rio central, 10% de seu quadro de funcion\u00e1rios, na \u00faltima semana de novembro.<\/p>\n

Como ningu\u00e9m parece saber ao certo o que vem por a\u00ed, \u00e9 natural que a desconfian\u00e7a em torno da companhia cres\u00e7a. Com dificuldade para obter cr\u00e9dito de longo prazo, a Gafisa recorreu recentemente ao financiamento mais caro do mercado de d\u00edvida corporativa, a nota promiss\u00f3ria.<\/p>\n

\u00c9 como um cheque especial: f\u00e1cil de usar, mas com um custo alto. No in\u00edcio de dezembro, a incorporadora fechou a capta\u00e7\u00e3o de 230 milh\u00f5es de reais, para ser pagos em um ano, com taxas de juro que variaram de 125% a 126% do CDI, ou algo como 14% ao ano a m\u00e9dia do setor, para financiamentos de prazos at\u00e9 mais longos, fica em torno de 115% do CDI.<\/p>\n

A taxa \u00e9 muito alta, diz Guilherme Rocha, analista do Credit Suisse. Foi a primeira vez que a Gafisa emitiu uma promiss\u00f3ria e a companhia foi a segunda empresa do setor que usou esse instrumento em 2011, de acordo com a Anbima, associa\u00e7\u00e3o que elabora estat\u00edsticas sobre o mercado de capitais.<\/p>\n

Precis\u00e1vamos levantar dinheiro rapidamente para colocar em curso uma decis\u00e3o estrat\u00e9gica, mas ainda n\u00e3o posso dar detalhes do que \u00e9, afirmou Duilio. Executivos do setor dizem que os recursos podem ser usados para pagar a \u00faltima parcela da compra da empresa de loteamentos Alphaville, que vence no come\u00e7o de 2012 (a aquisi\u00e7\u00e3o da Alphaville foi feita em 2006).<\/p>\n

Normalmente, esse tipo de pagamento \u00e9 feito via troca de a\u00e7\u00f5es, para n\u00e3o haver desembolso de caixa, mas, como os pap\u00e9is da Gafisa ca\u00edram mais de 50% ao longo do \u00faltimo ano, a alternativa ficou invi\u00e1\u00advel, j\u00e1 que a dilui\u00e7\u00e3o dos atuais acionistas seria elevad\u00edssima.<\/p>\n

Em parte, a Gafisa enfrenta problemas comuns \u00e0 maioria das incorporadoras. Depois da euforia de 2005, 2006 e 2007, quando 20 empresas do setor captaram 12 bilh\u00f5es de reais em ofertas de a\u00e7\u00f5es na Bovespa e lan\u00e7aram im\u00f3veis a toque de caixa, veio a ressaca.<\/p>\n

Nos \u00faltimos dois anos, faltaram de pedreiros a a\u00e7o e cimento nas obras, e os custos explodiram. A maioria das empresas n\u00e3o tinha estrutura para tanto crescimento. Quando elas perceberam os desvios, j\u00e1 era tarde, diz Jo\u00e3o da Rocha Lima, pesquisador da Escola Polit\u00e9cnica da Universidade de S\u00e3o Paulo. A Cyrela, por exemplo, teve um preju\u00edzo de 533 milh\u00f5es de reais com empreendimentos que custaram mais do que o previsto.<\/p>\n

S\u00f3 que a Gafisa tem uma enorme dificuldade a mais: a Tenda, incorporadora de baixa renda comprada em 2008 pelo que, na \u00e9poca, parecia uma pechincha suas a\u00e7\u00f5es haviam desabado 60% semanas antes da aquisi\u00e7\u00e3o. A aquisi\u00e7\u00e3o da Tenda foi comemorada pelo mercado.<\/p>\n

Mas at\u00e9 hoje a empresa n\u00e3o deu o retorno esperado na verdade, n\u00e3o deu retorno algum e gerou problema atr\u00e1s de problema. Segundo o pr\u00f3prio Duilio, a rentabilidade dos projetos da Tenda \u00e9 pr\u00f3xima de zero, quando deveria estar entre 10% e 15% pelas proje\u00e7\u00f5es feitas no momento da compra.<\/p>\n

O foco da Tenda era volume, n\u00e3o execu\u00e7\u00e3o. Eles lan\u00e7avam, mas n\u00e3o tinham capacidade de entregar, diz Luiz Maur\u00edcio de Garcia, analista de constru\u00e7\u00e3o da corretora do Bradesco e exgerente de rela\u00e7\u00f5es com investidores da Gafisa. Os novos donos s\u00f3 perceberam isso ap\u00f3s a aquisi\u00e7\u00e3o, e hoje tentam calcular o tamanho dos problemas herdados.<\/p>\n

H\u00e1 casos de empreendimentos que custaram 50% mais do que se previa inicialmente e outros que foram constru\u00eddos sem respeitar o projeto original. Al\u00e9m disso, constatouse que a Tenda tinha um sistema de an\u00e1lise de cr\u00e9dito rudimentar. Dos 32““8201;908 clientes que compraram seus im\u00f3veis, s\u00f3 5““8201;380, pouco mais de 16%, t\u00eam condi\u00e7\u00f5es de pagar o que devem hoje.<\/p>\n

Cerca de 5““8201;000 n\u00e3o t\u00eam o perfil necess\u00e1rio para contratar um financiamento imobili\u00e1rio e, por isso, a Gafisa vai devolver a eles o que j\u00e1 pagaram pelos im\u00f3veis e revend\u00ealos. O restante est\u00e1 em an\u00e1lise.<\/p>\n

A empresa tamb\u00e9m est\u00e1 revisando a situa\u00e7\u00e3o de 81 canteiros de obra da Tenda. O objetivo \u00e9 determinar quantas constru\u00e7\u00f5es ter\u00e3o de ser canceladas por entraves ambientais ou erros de projeto. Se essas obras forem canceladas, a empresa vai jogar no lixo o investimento j\u00e1 feito, diz Alain Nicolau, colega de Garcia no Bradesco.<\/p>\n

\u00c9 como se a Tenda fosse um tumor maligno dentro da Gafisa, diz um executivo que deixou a empresa em 2011. Os problemas trazidos por ela contaminam o grupo. Quem era alocado para trabalhar com os empreendimentos da Tenda costumava ver isso como puni\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que sabia que a chance de conseguir cumprir metas e receber b\u00f4nus era m\u00ednima.<\/p>\n

Em janeiro, a Gafisa vai transferir os 250 funcion\u00e1rios que trabalham em projetos da Tenda (incluindo diretores) para outro pr\u00e9dio, na regi\u00e3o central de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n

A explica\u00e7\u00e3o oficial \u00e9 que, assim, eles poder\u00e3o conhecer melhor o perfil dos clientes de baixa renda, porque o novo escrit\u00f3rio fica no mesmo pr\u00e9dio em que funciona a loja mais movimentada da Tenda. Mas funcion\u00e1rios dizem que o objetivo real \u00e9 separar as equipes da Tenda e da Gafisa para reduzir o malestar entre os profissionais.<\/p>\n

Joia da coroa<\/p>\n

A mudan\u00e7a faz parte de uma reestrutura\u00e7\u00e3o mais ampla que a Gafisa anunciou h\u00e1 um m\u00eas. Daqui para a frente, s\u00f3 ser\u00e3o feitos lan\u00e7amentos para clientes de baixa renda que tenham sido aprovados previamente pela Caixa Econ\u00f4mica Federal, com a garantia de que os compradores ser\u00e3o financiados pelo banco.<\/p>\n

Prefiro demorar mais para lan\u00e7ar a voltar a ter essas dificuldades. H\u00e1 muita demanda na baixa renda, mas \u00e9 f\u00e1cil esses clientes perderem a capacidade de pagamento ao longo da constru\u00e7\u00e3o, diz Duilio. A maioria dos analistas aprovou a decis\u00e3o da empresa de ser mais conservadora.<\/p>\n

A Gafisa perdeu mais da metade de seu valor de mercado em 2011. \u00c9 avaliada em pouco mais de 2 bilh\u00f5es de reais, praticamente o mesmo que empresas menores, como Eztec e JHSF. Seu patrim\u00f4nio \u00e9 cerca de 75% maior que o valor em bolsa, um sinal de que suas a\u00e7\u00f5es est\u00e3o extremamente baratas e, por isso, a companhia foi procurada por fundos de private equity e outras incorporadoras.<\/p>\n

Todo mundo teve umas tr\u00eas reuni\u00f5es nos \u00faltimos meses para falar de Gafisa, diz o s\u00f3cio de um fundo. O que mais interessa \u00e9 a opera\u00e7\u00e3o de Alphaville, o melhor neg\u00f3cio da Gafisa, com uma margem de lucro de cerca de 30%.<\/p>\n

EXAME apurou que PDG e pelo menos dois fundos fizeram ofertas por Alphaville. \u00c9 a nossa joia da coroa. N\u00e3o vamos vender, diz Duilio. Vender Alphaville e ficar com a Tenda: eis uma troca que executivo nenhum gostaria de fazer.<\/p>\n

Fonte: Revista EXAME<\/p>\n

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Os n\u00fameros mostram por qu\u00ea. A Gafisa tem, hoje, o pior desempenho entre as grandes do setor. Sua rentabilidade \u00e9 79% menor que a m\u00e9dia das principais concorrentes Brookfield, Cyrela, MRV, PDG e Rossi. O endividamento \u00e9 quase 40% maior. Mas os problemas n\u00e3o param a\u00ed.<\/p>\n

Numa reuni\u00e3o com investidores no fim de novembro, Alceu Duilio Calciolari, presidente da Gafisa h\u00e1 cerca de sete meses, deu uma declara\u00e7\u00e3o que surpreendeu os interlocutores: ele admitiu n\u00e3o ter a dimens\u00e3o real dos problemas da empresa.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9581,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[1104,1106,1105],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4719"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4719"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4719\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9582,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4719\/revisions\/9582"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9581"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4719"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4719"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4719"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}