{"id":11200,"date":"2019-09-17T07:00:34","date_gmt":"2019-09-17T10:00:34","guid":{"rendered":"http:\/\/bancodosimoveis.net\/?p=11200"},"modified":"2019-09-14T10:06:48","modified_gmt":"2019-09-14T13:06:48","slug":"direito-real-de-laje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/direito-real-de-laje\/","title":{"rendered":"Direito real de laje"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-weight: 400; text-align: justify;\">O legislador surpreende negativamente ao criar em medida provis\u00f3ria, convertida na\u00a0<a href=\"https:\/\/www.migalhas.com.br\/dePeso\/16,MI267743,91041-Direito+real+de+laje+criado+pela+lei+13465+de+2017\">lei 13465\/17<\/a>, que objetiva a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria rural e urbana, mais um direito real de discut\u00edvel ess\u00eancia. Essa norma objetivou legislar sobre a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria rural e urba-na. Em texto confuso, que se reporta a in\u00fameras outras leis, como uma colcha de retalhos, tocando aqui o C\u00f3digo Civil:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><b><strong style=\"font-style: inherit;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\">Art. 1.510-A. O propriet\u00e1rio de uma constru\u00e7\u00e3o-base poder\u00e1 ceder a superf\u00edcie superior ou inferior de sua constru\u00e7\u00e3o a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente constru\u00edda sobre o solo.<\/em><\/i><\/strong><\/b><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><b><strong style=\"font-style: inherit;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\"> 1\u00ba O direito real de laje contempla o espa\u00e7o a\u00e9reo ou o subsolo de terrenos p\u00fablicos ou privados, tomados em proje\u00e7\u00e3o vertical, como unidade imobili\u00e1ria aut\u00f4noma, n\u00e3o contem-plando as demais \u00e1reas edificadas ou n\u00e3o pertencentes ao propriet\u00e1rio da constru\u00e7\u00e3o-base.<\/em><\/i><\/strong><\/b><\/li>\n<li><b><strong style=\"font-style: inherit;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\"> 2\u00ba O titular do direito real de laje responder\u00e1 pelos encargos e tributos que incidirem so-bre a sua unidade.<\/em><\/i><\/strong><\/b><\/li>\n<li><b><strong style=\"font-style: inherit;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\"> 3\u00ba Os titulares da laje, unidade imobili\u00e1ria aut\u00f4noma constitu\u00edda em matr\u00edcula pr\u00f3pria, poder\u00e3o dela usar, gozar e dispor.<\/em><\/i><\/strong><\/b><\/li>\n<li><b><strong style=\"font-style: inherit;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\"> 4\u00ba A institui\u00e7\u00e3o do direito real de laje n\u00e3o implica a atribui\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno ao titular da laje ou a participa\u00e7\u00e3o proporcional em \u00e1reas j\u00e1 edificadas.<\/em><\/i><\/strong><\/b><\/li>\n<li><b><strong style=\"font-style: inherit;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\"> 5\u00ba Os Munic\u00edpios e o Distrito Federal poder\u00e3o dispor sobre posturas edil\u00edcias e urban\u00edsti-cas associadas ao direito real de laje.<\/em><\/i><\/strong><\/b><\/li>\n<li><b><strong style=\"font-style: inherit;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\"> 6\u00ba O titular da laje poder\u00e1 ceder a superf\u00edcie de sua constru\u00e7\u00e3o para a institui\u00e7\u00e3o de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autoriza\u00e7\u00e3o expressa dos titulares da constru-\u00e7\u00e3o-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edil\u00edcias e urban\u00edsticas vigentes.<\/em><\/i><\/strong><\/b><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">A primeira postura interpretativa desse artigo introduzido no C\u00f3digo Civil \u00e9 identificar o im\u00f3vel que a lei denomina\u00a0<i><em style=\"font-weight: inherit;\">constru\u00e7\u00e3o-base<\/em><\/i>. A lei procurou ordenar e disciplinar as in\u00fameras constru\u00e7\u00f5es que v\u00e3o sendo sobrepostas (ou infrapostas), geralmente sem o menor crit\u00e9rio e seguran\u00e7a em agrupamentos urbanos que findam por se tornar as chamadas comunidades, denomina\u00e7\u00e3o mais lhana das favelas. O texto admite tamb\u00e9m a utiliza\u00e7\u00e3o do direito de laje para o piso inferior, ou seja, o subsolo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nessa disposi\u00e7\u00e3o exc\u00eantrica nosso legislador terceiro-mundista confessa-se como tal bem como se d\u00e1 por vencido em resolver a problem\u00e1tica habitacional brasileira, para constituir uma modalidade de direito real que mais trar\u00e1 problemas que solu\u00e7\u00f5es. Raramente far-se-\u00e1 registro imobili\u00e1rio desse direito, mormente porque im\u00f3veis desse jaez situam-se em comunidades irregulares, com vasta press\u00e3o populacional e s\u00e9rios problemas de seguran\u00e7a que longe est\u00e3o de regulariza\u00e7\u00e3o registral. Na verdade, os sambas e versos que cantam as favelas, hoje denominadas comunidades, e mencionam as lajes, s\u00e3o formosos nas estrofes, mas tr\u00e1gicos na realidade.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A introdu\u00e7\u00e3o em nossa legisla\u00e7\u00e3o desse denominado direito de laje entre os direitos reais representa a confiss\u00e3o da fal\u00eancia do sistema habitacional brasileiro. O legislador se d\u00e1 por prostrado e prefere criar esse direito a tentar resolver a problem\u00e1tica habitacional das centenas de comunidades ou favelas que polvilham no Pa\u00eds. Cria-se uma nova modalidade de condom\u00ednio, permitindo que outro titular utilize e seja propriet\u00e1rio do pavimento superior ou em subsolo de uma constru\u00e7\u00e3o, surgindo o direito de laje.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A quest\u00e3o trar\u00e1 problemas que agu\u00e7ar\u00e3o a criatividade de nossos tribunais. Trata-se de um condom\u00ednio de qualquer forma e sob seus princ\u00edpios gerais deve ser definido e com-preendido. Lembrando que o direito real somente se perfaz no nosso sistema pelo registro imobili\u00e1rio. H\u00e1 que se anotar de plano que n\u00e3o ser\u00e3o muitas as situa\u00e7\u00f5es em que se recorrer\u00e1 ao registro, mormente porque essas moradias geralmente s\u00e3o irregulares e ficam avessas ao sistema registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A situa\u00e7\u00e3o n\u00e3o se confunde com sobrados regulares, sobrepostos, j\u00e1 edificados sob tal sistema, com entrada regular e aut\u00f4noma, plantas previamente aprovadas pela municipa-lidade etc. O intuito da lei foi criar, em s\u00edntese, um sistema de sobreposi\u00e7\u00e3o que nasceu da pletora de press\u00f5es populacionais nas comunidades e que convivem de h\u00e1 muito e de fato nesse sistema. A norma ir\u00e1, sem d\u00favida, incentivar que j\u00e1 se construa prevendo a cess\u00e3o da laje a terceiros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O texto ainda permite a regulariza\u00e7\u00e3o de sobreleva\u00e7\u00f5es sucessivas (\u00a7 6\u00ba). Os poderes municipais dever\u00e3o atentar para a seguran\u00e7a das constru\u00e7\u00f5es, porque em pa\u00edses de reduzido avan\u00e7o social noticia-se que essa pr\u00e1tica causa desmoronamentos frequentes. Certamente o legislador espera que nessas situa\u00e7\u00f5es haja engenheiro respons\u00e1vel e que fa\u00e7a os devidos c\u00e1lculos estruturais&#8230; O legislador certamente vive em outra na\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O art. 1.510-B, introduzido por essa lei aduz que \u00e9 vedado ao lagista prejudicar com obras novas ou com falta de repara\u00e7\u00e3o a seguran\u00e7a, linha arquitet\u00f4nica ou arranjo est\u00e9tico do edif\u00edcio. Essa regra decorre do direito de vizinhan\u00e7a e se encontra presente tamb\u00e9m no or-denamento dos condom\u00ednios em edif\u00edcios. O legislador aqui, tendo em vista a situa\u00e7\u00e3o social e f\u00edsica desses im\u00f3veis, resolveu ser textual e refor\u00e7ar a obriga\u00e7\u00e3o do titular da laje com o\u00a0<i><em style=\"font-weight: inherit;\">&#8221;expressamente vedado&#8221;<\/em><\/i>\u00a0no texto. Muitos problemas advir\u00e3o dessa simbiose de pr\u00e9dios e nem sempre os lit\u00edgios desembocar\u00e3o no Judici\u00e1rio, sendo decididos em esferas menos segu-ras. Sem sombra de d\u00favida, problemas mais s\u00e9rios residir\u00e3o em obras que atentem contra a seguran\u00e7a, mais do que efeito est\u00e9tico, dentre os muitos problemas que surgir\u00e3o com esse direito de laje<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O art. 1.510-C reporta-se \u00e0 divis\u00e3o de despesas de cada um nessa comunh\u00e3o, descre-vendo no \u00a71\u00ba, exemplificativamente, o que se entende por partes comuns, como alicerces, telhados, instala\u00e7\u00e3o de \u00e1gua etc. Para essas despesas deve concorrer o titular da laje, sem preju\u00edzo no disposto das normas que regulam os condom\u00ednios de edif\u00edcios, sempre utilizadas, no que couber. Menciona ainda que essas despesas devem ser especificadas em contrato. Se n\u00e3o o forem certamente se criar\u00e3o quest\u00f5es a serem decididas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O texto determina que se apliquem os princ\u00edpios gerais dos condom\u00ednios em edif\u00edcio no tocante \u00e0s despesas. Assim, ser\u00e3o despesas comuns, por exemplo, a manuten\u00e7\u00e3o de en-trada coletiva para o pr\u00e9dio, manuten\u00e7\u00e3o dos corredores comuns de acesso, limpeza, coleta de lixo etc. O caso concreto dar\u00e1 a resposta que nem sempre ser\u00e1 singela.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Assim como o s\u00edndico e cada cond\u00f4mino nos edif\u00edcios de apartamentos, conforme o \u00a7 2\u00ba, qualquer interessado pode tomar a iniciativa de promover reparos urgentes no edif\u00edcio, e depois cobrar as despesas proporcionais dos outros copropriet\u00e1rios ou possuidores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O art. 1.510-D disp\u00f5e acerca do direito de prefer\u00eancia em caso de aliena\u00e7\u00e3o de unida-des superpostas. Nesse caso a preemp\u00e7\u00e3o ser\u00e1, em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com terceiros, os titulares da constru\u00e7\u00e3o-base e da laje, nessa ordem. Os copropriet\u00e1rios dever\u00e3o ser cientifi-cados por escrito para se manifestarem em trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O \u00a7 1\u00ba desse artigo disp\u00f5e:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\">&#8221;O titular da constru\u00e7\u00e3o-base ou da laje a quem n\u00e3o se der conhecimento da aliena\u00e7\u00e3o po-der\u00e1, mediante dep\u00f3sito do respectivo pre\u00e7o, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de aliena\u00e7\u00e3o&#8221;.<\/em><\/i><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">E completa o \u00a7 2\u00ba:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><i><em style=\"font-weight: inherit;\">&#8221;Se houver mais de uma laje, ter\u00e1 prefer\u00eancia, sucessivamente, o titular das lajes ascenden-tes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais pr\u00f3xima \u00e0 unidade sobreposta a ser alienada&#8221;<\/em><\/i>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esse direito de preemp\u00e7\u00e3o ou prefer\u00eancia \u00e9 nada mais do que aplica\u00e7\u00e3o da regra geral do art. 513. Trata-se de cl\u00e1usula que pode ser aposta no contrato de compra e venda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aqui, as partes envolvidas na laje podem dispor que a prefer\u00eancia n\u00e3o operar\u00e1, ou operar\u00e1 de modo diverso, se for disposto em sentido contr\u00e1rio em contrato. Na verdade, para evitar problemas futuros, parece mais conveniente que os interessados contratem nes-se sentido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A ideia do texto \u00e9 sempre que poss\u00edvel extinguir o condom\u00ednio. Assim, na situa\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o de unidades sobrepostas, a prefer\u00eancia ser\u00e1 dos titulares da constru\u00e7\u00e3o-base e a seguir do titular da laje, em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com terceiros. Para isso dever\u00e3o ser noti-ficados da inten\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o, para se manifestarem em trinta dias. Somente depois des-se prazo, o bem poder\u00e1 ser alienado a terceiros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Note que o texto menciona &#8221;aliena\u00e7\u00e3o&#8221;, o que pode dar ideia que em qualquer situa-\u00e7\u00e3o de transmiss\u00e3o haver\u00e1 direito de prefer\u00eancia. N\u00e3o nos parece, por\u00e9m, \u00e0 primeira vista. Porque o artigo fala em &#8221;condi\u00e7\u00f5es&#8221; do neg\u00f3cio, o que leva a crer que a aliena\u00e7\u00e3o deve ser onerosa, como tamb\u00e9m o \u00e9 a da\u00e7\u00e3o em pagamento, por exemplo. Mas, perante a dic\u00e7\u00e3o do texto, a quest\u00e3o fica em aberto. Note que a lei do inquilinato, ao disciplinar o direito de pre-emp\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio, descreve as hip\u00f3teses de\u00a0<i><em style=\"font-weight: inherit;\">&#8221;venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de direitos ou da\u00e7\u00e3o em pagamento&#8221;<\/em><\/i>\u00a0(art. 25 da Lei n\u00ba 8.245\/91). \u00c9 conveni-ente que se aplique esse texto como a melhor analogia. Neste artigo que disciplina a laje o legislador n\u00e3o fez essa especifica\u00e7\u00e3o, o que d\u00e1 margem a d\u00favidas. No entanto, n\u00e3o se esque-\u00e7a que o direito de prefer\u00eancia tem origem hist\u00f3rica como uma cl\u00e1usula adjeta ao contrato de compra e venda e n\u00e3o se aplica a nenhum outro. Era necess\u00e1rio que o texto deste artigo fos-se melhor redigido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O \u00a72\u00ba menciona que o interessado preterido no direito de prefer\u00eancia pode haver para si o bem alienado, depositando o pre\u00e7o em at\u00e9 180 dias da aliena\u00e7\u00e3o. O texto tamb\u00e9m n\u00e3o faz refer\u00eancia \u00e0 necessidade de o neg\u00f3cio de laje estar registrado devidamente no cart\u00f3-rio imobili\u00e1rio. Como j\u00e1 afirmamos, n\u00e3o ser\u00e1 uma situa\u00e7\u00e3o corriqueira nesses im\u00f3veis a regu-lariza\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O \u00a7 2\u00ba enfoca tamb\u00e9m a hip\u00f3tese de o direito de prefer\u00eancia ocorrer quando houver mais de uma laje ascendente ou descendente, ficando com a preemp\u00e7\u00e3o o titular da laje mais pr\u00f3xima. Espera-se, com v\u00e1rias lajes, que esses pr\u00e9dios sejam ao menos s\u00f3lidos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O art. 1.510-E disp\u00f5e sobre a ru\u00edna da constru\u00e7\u00e3o-base, que certamente levar\u00e1 de rold\u00e3o a laje. O direito real de laje ser\u00e1 extinto, salvo se permanecer \u00edntegra a laje institu\u00edda no subsolo. Prev\u00ea a lei que se mantem o direito de laje se a constru\u00e7\u00e3o=base for refeita em cinco anos. Em qualquer situa\u00e7\u00e3o, os respons\u00e1veis pela ru\u00edna responder\u00e3o civilmente no caso de culpa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Espera-se que a institui\u00e7\u00e3o desse ins\u00f3lito direito real de laje atinja bons resultados. E que o legislador se preocupe tamb\u00e9m em resolver por outras formas mais apropriadas e eficientes o vasto problema habitacional brasileiro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Fonte: <a href=\"https:\/\/www.migalhas.com.br\/dePeso\/16,MI267743,91041-Direito+real+de+laje+criado+pela+lei+13465+de+2017\">Migalhas<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Direito real de laje, O legislador surpreende negativamente ao criar em medida provis\u00f3ria, convertida na\u00a0lei 13465\/17, que objetiva a regulariza\u00e7\u00e3o fundi&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":11203,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[2000],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11200"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11200"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11200\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11204,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11200\/revisions\/11204"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11203"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11200"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11200"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11200"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}