{"id":11178,"date":"2019-09-13T14:55:47","date_gmt":"2019-09-13T17:55:47","guid":{"rendered":"http:\/\/bancodosimoveis.net\/?p=11178"},"modified":"2019-09-13T14:55:47","modified_gmt":"2019-09-13T17:55:47","slug":"acao-de-adjudicacao-compulsoria-o-que-e-e-como-funciona","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/acao-de-adjudicacao-compulsoria-o-que-e-e-como-funciona\/","title":{"rendered":"A\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria: o que \u00e9 e como funciona"},"content":{"rendered":"

Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria<\/strong>\u00a0\u00e9 uma a\u00e7\u00e3o que visa o registro de um im\u00f3vel, para o qual n\u00e3o se tem a documenta\u00e7\u00e3o correta exigida em lei. Com ela, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel pode obter a Carta de Adjudica\u00e7\u00e3o, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro no Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n

Apesar do nome complicado, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria\u00a0existe para resolver um grande problema<\/strong>: obter o registro de um im\u00f3vel para o qual se tem somente um contrato particular, ou uma promessa de compra e venda.<\/p>\n

Ou seja, trata-se de uma a\u00e7\u00e3o visando o registro de um im\u00f3vel, para o qual n\u00e3o se tem a documenta\u00e7\u00e3o correta exigida em lei.<\/p>\n

Utilizando-se dessa a\u00e7\u00e3o, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel pode obter a chamada Carta de Adjudica\u00e7\u00e3o, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n

Nesse artigo, vamos abordar os detalhes de como funciona essa a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Quando cabe a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h2>\n

Antes de explicar quando cabe a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, precisamos\u00a0entender os requisitos para registro de um im\u00f3vel<\/strong>.<\/p>\n

Para que uma compra e venda de im\u00f3veis seja v\u00e1lida, ela deve ser registrada no Registro de Im\u00f3veis, o famoso RGI. Enquanto esse registro n\u00e3o ocorre, considera-se que o propriet\u00e1rio anterior \u00e9 dono perante terceiros, como prev\u00ea o\u00a0art. 1.245 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n

Art. 1.245<\/strong>. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t\u00edtulo translativo no Registro de Im\u00f3veis.
\n\u00a7 1o<\/strong>\u00a0Enquanto n\u00e3o se registrar o t\u00edtulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do im\u00f3vel.<\/p><\/blockquote>\n

Impedimentos que geram a a\u00e7\u00e3o<\/h3>\n

No entanto,\u00a0n\u00e3o \u00e9 f\u00e1cil obter o registro no Registro de Im\u00f3veis<\/strong>. Um dos maiores impedimentos \u00e9 a necessidade de escritura p\u00fablica para o registro de im\u00f3veis com valor acima de 30 (trinta) sal\u00e1rios-m\u00ednimos, prevista no art. 108 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n

Art. 108.\u00a0<\/strong>N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

\u00c9 aqui que encontramos a maior parte dos impedimentos<\/strong>. Muitos fazem contratos particulares de compra e venda, que acabam sendo inv\u00e1lidos perante a previs\u00e3o legal, e v\u00eam sendo reconhecidos como simples promessas de compra e venda pela\u00a0jurisprud\u00eancia.<\/p>\n

H\u00e1, ainda, os casos em que, apesar de cumpridos os termos da promessa de compra e venda,\u00a0o propriet\u00e1rio ou comprador se recusa a fazer a escritura<\/strong>\u00a0de compra e venda, ou n\u00e3o s\u00e3o localizados para faz\u00ea-la.<\/p>\n

Existe a possibilidade, tamb\u00e9m, do\u00a0vendedor falecer antes de fazer a escritura<\/strong>\u00a0de compra e venda.<\/p>\n

Ou seja, em resumo:\u00a0em casos de recusa ou impossibilidade de realizar a escritura de compra e venda<\/strong>\u00a0por falta do comprador ou do vendedor, a solu\u00e7\u00e3o para se obter o registro junto ao Registro de Im\u00f3veis \u00e9 a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n

Requisitos para a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria<\/h2>\n

Agora que entendemos quando cabe a\u00a0adjudica\u00e7\u00e3o\u00a0compuls\u00f3ria, vamos aos seus requisitos. Sua previs\u00e3o e requisitos encontram-se nos nos\u00a0arts. 1.417\u00a0e\u00a01.418\u00a0do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n

Art. 1.417.<\/strong>\u00a0Mediante promessa de compra e venda, em que se n\u00e3o pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.
\nArt. 1.418.<\/strong>\u00a0O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

A lei traz os seguintes requisitos para a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria:<\/strong><\/p>\n

    \n
  • a) A exist\u00eancia de uma promessa de compra e venda;<\/li>\n
  • b) Inexist\u00eancia de previs\u00e3o do direito de arrependimento; e<\/li>\n
  • c) Registro da promessa de compra e venda no Registro de Im\u00f3veis.<\/del><\/li>\n<\/ul>\n

    E por que o item \u201cc\u201d est\u00e1 cortado? Simples: a leitura da lei muitas vezes n\u00e3o traz todos os requisitos ou o entendimento dos tribunais. O item \u201cc\u201d, ou seja, o registro da promessa de compra e venda no Registro de Im\u00f3veis, foi afastado pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a, em sua S\u00famula n\u00ba 239, que diz:<\/p>\n

    S\u00famula 239<\/strong>: O direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cart\u00f3rio de im\u00f3veis.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

    Apenas abrindo um r\u00e1pido par\u00eantese,\u00a0\u00e9 por altera\u00e7\u00f5es deste tipo que o trabalho do advogado se faz indispens\u00e1vel<\/strong>, assim como tamb\u00e9m \u00e9 indispens\u00e1vel uma pesquisa mais profunda na doutrina e jurisprud\u00eancia, de modo a garantir sempre o melhor direito do cliente.<\/p>\n

    Assim, \u00a0existindo a promessa de compra e venda irretrat\u00e1vel<\/strong>, ou seja, sem direito a arrependimento, \u00e9 poss\u00edvel propor uma a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n

    Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria X Usucapi\u00e3o<\/h2>\n

    A\u00a0a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o<\/strong>\u00a0certamente est\u00e1 entre as mais famosas. Todos j\u00e1 ouviram falar e sabem da exist\u00eancia do direito de usucapi\u00e3o, mesmo que n\u00e3o entendam exatamente os seus requisitos.<\/p>\n

    Assim, muitas vezes,\u00a0fica a d\u00favida de qual seria o melhor caminho<\/strong>: usucapi\u00e3o ou adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n

    N\u00e3o vamos entrar aqui em detalhes sobre a a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o, mas, na pr\u00e1tica, \u00a0trata-se de\u00a0uma a\u00e7\u00e3o muito mais burocr\u00e1tica e demorada.<\/strong>\u00a0Isso porque n\u00e3o se tem certeza da propriedade, o que gera a necessidade de profunda investiga\u00e7\u00e3o pelo Ju\u00edzo competente. Voc\u00ea pode se aprofundar no tema, no artigo aqui do blog sobre\u00a0usucapi\u00e3o extrajudicial.<\/p>\n

    Na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, por sua vez, j\u00e1 existe necessariamente prova documental, o que faz o seu tr\u00e2mite ser mais r\u00e1pido. Deste modo, cumprindo-se os requisitos para a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, esta \u00e9 a a\u00e7\u00e3o ideal para propor.<\/p>\n

    Prazo de prescri\u00e7\u00e3o da a\u00e7\u00e3o<\/h2>\n

    Essa sempre \u00e9 uma grande preocupa\u00e7\u00e3o: qual \u00e9 o prazo de prescri\u00e7\u00e3o? Em que momento n\u00e3o posso mais propor uma a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/p>\n

    A boa not\u00edcia \u00e9 que\u00a0o direito de propor a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o prescreve<\/strong>, de acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justi\u00e7a. Trata-se, no entendimento do STJ, de\u00a0um direito potestativo<\/strong>, que s\u00f3 seria atingido pela decad\u00eancia. Como n\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o legal de decad\u00eancia, esta tamb\u00e9m n\u00e3o ocorre.<\/p>\n

    Deve-se ter aten\u00e7\u00e3o, apenas, que o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria por ser perdido caso uma outra pessoa adquira direito de usucapi\u00e3o sobre o im\u00f3vel pretendido.<\/p>\n

    Compet\u00eancia da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria<\/h2>\n

    Quanto \u00e0 compet\u00eancia territorial,\u00a0o Ju\u00edzo respons\u00e1vel \u00e9 o do local do im\u00f3vel<\/strong>, como previsto no art. 47 do C\u00f3digo de Processo Civil:<\/p>\n

    Art. 47<\/strong>. Para as a\u00e7\u00f5es fundadas em direito real sobre im\u00f3veis \u00e9 competente o foro de situa\u00e7\u00e3o da coisa.\u201d<\/p><\/blockquote>\n

    H\u00e1, no entanto, uma exce\u00e7\u00e3o<\/strong>: estando uma das partes envolvidas em um processo de fal\u00eancia, \u00e9 competente o ju\u00edzo falimentar, como j\u00e1 decidiu o STJ:<\/p>\n

    CONFLITO DE COMPET\u00caNCIA ENTRE JU\u00cdZOS C\u00cdVEL COMUM E FALIMENTAR \u2013 A\u00c7\u00c3O DE ADJUDICA\u00c7\u00c3O COMPULS\u00d3RIA PROPOSTA ANTES DA DECRETA\u00c7\u00c3O DA QUEBRA \u2013 IRRELEV\u00c2NCIA \u2013 CONFLITO CONHECIDO PARA AFIRMAR A COMPET\u00caNCIA DO JU\u00cdZO DE FAL\u00caNCIA.<\/p>\n

    1. A compet\u00eancia para processar e julgar a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria contra empresa incorporadora falida (in casu, a Encol) \u00e9 do r. Ju\u00edzo de quebra, independentemente de a decreta\u00e7\u00e3o da fal\u00eancia ter sido posterior ao ajuizamento da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

    2. Admitir que a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria proposta antes da quebra escape \u00e0 vis attractiva do foro falimentar d\u00e1 ensanchas a diversos inconvenientes contr\u00e1rios \u00e0 no\u00e7\u00e3o de pacifica\u00e7\u00e3o social decorrente da universalidade do foro falimentar e aos princ\u00edpios da harmonia das decis\u00f5es judiciais, do acesso \u00e0 justi\u00e7a e da celeridade.<\/p>\n

    3. Conflito conhecido para declarar a compet\u00eancia do r. ju\u00edzo falimentar.<\/p>\n

    (STJ. CC 39112\/GO. 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o. Rel. Min. Massami Uyeda. Julgamento em 25\/11\/2009.)<\/p><\/blockquote>\n

    Nos demais casos, a compet\u00eancia \u00e9 do Ju\u00edzo respons\u00e1vel por julgar causas c\u00edveis no local do im\u00f3vel.<\/p>\n

    Conclus\u00e3o<\/h2>\n

    Em resumo, entendemos neste artigo que a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 cab\u00edvel sempre que houver uma\u00a0recusa ou impedimento pessoal para que se fa\u00e7a uma escritura de compra e venda<\/strong>, permitindo o registro da opera\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n

    Neste caso, a a\u00e7\u00e3o espec\u00edfica a se propor \u00e9 a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, permitindo um\u00a0tr\u00e2mite mais r\u00e1pido que a a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o<\/strong>, sendo necess\u00e1rio que exista uma promessa de compra e venda irretrat\u00e1vel.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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