{"id":11080,"date":"2019-06-12T17:34:19","date_gmt":"2019-06-12T20:34:19","guid":{"rendered":"http:\/\/bancodosimoveis.net\/?p=11080"},"modified":"2019-06-12T17:34:19","modified_gmt":"2019-06-12T20:34:19","slug":"o-impacto-da-nova-lei-do-distrato-nos-contratos-de-aquisicao-de-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/o-impacto-da-nova-lei-do-distrato-nos-contratos-de-aquisicao-de-imoveis\/","title":{"rendered":"O impacto da nova Lei do Distrato nos contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis"},"content":{"rendered":"<div class=\"wysiwyg\">\n<p style=\"text-align: justify;\">No final do ano passado, nasceu a Lei do Distrato (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018). A lei trata de in\u00fameros aspectos envolvendo a resolu\u00e7\u00e3o e a resili\u00e7\u00e3o de contratos de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em regime de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria ou de loteamento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">O impacto da Lei do Distrato (Lei 13.786\/2018) no cen\u00e1rio jur\u00eddico dos contratos de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis \u201cna planta\u201d (incorpora\u00e7\u00e3o) e em loteamento pode ser assim resumido:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>alcance da nova lei:<\/strong>\u00a0embora o objeto da lei seja a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis \u201cna planta\u201d, ela tamb\u00e9m deve ser aplicada, por analogia, para vendas de im\u00f3veis j\u00e1 constru\u00eddos quando o adquirente puder ser considerado consumidor (cap\u00edtulo 3). Igualmente, malgrado a lei s\u00f3 trate de contratos de compra e venda e de seus desdobramentos (promessas e cess\u00f5es), ela tamb\u00e9m deve ser estendida, por analogia,\u00a0<em>mutatis mutandi<\/em>, a outras esp\u00e9cies contratuais envolvendo transfer\u00eancia de im\u00f3vel, como o contrato de permuta;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>diretrizes interpretativas da nova lei:<\/strong>\u00a0(i) a nova lei se destina a proteger a parte mais vulner\u00e1vel no contrato, o adquirente; e (ii) se a nova lei n\u00e3o afastou explicitamente alguns desses entendimentos jurisprudenciais e se estes eram favor\u00e1veis ao adquirente, o int\u00e9rprete deve consider\u00e1-los como subsistentes;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>aplicabilidade do CDC:<\/strong>\u00a0o CDC deve ser aplicado em harmonia com a novalei nos contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel \u201cna planta\u201d firmados por consumidores por meio da t\u00e9cnica do \u201cdi\u00e1logo das fontes\u201d;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>irretroatividade da nova lei:<\/strong>\u00a0a nova lei s\u00f3 se aplica a contratos firmados posteriormente \u00e0 sua vig\u00eancia. Para contratos anteriores, \u00e9 l\u00edcito que a jurisprud\u00eancia \u2014 com ast\u00facia \u2014 mude seu entendimento com base nas regras e princ\u00edpios anteriores \u00e0 nova lei, de modo a obter o mesmo resultado pr\u00e1tico da nova lei. Todavia, nesse caso, os tribunais dever\u00e3o modular os efeitos do novo entendimento para recair apenas para a\u00e7\u00f5es judiciais propostas ap\u00f3s a muta\u00e7\u00e3o jurisprudencial;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>quadro-resumo e anu\u00eancia espec\u00edfica:<\/strong>\u00a0embora os efeitos jur\u00eddicos da falta de informa\u00e7\u00f5es no quadro-resumo de que tratam o artigo\u00a035-A da Lei 4.591\/64 e o artigo\u00a026-A da Lei\u00a06.766\/76 sejam cosm\u00e9ticos, a aus\u00eancia de anu\u00eancia espec\u00edfica junto \u00e0 cl\u00e1usula relativa ao desfazimento contratual acarreta nulidade dessa cl\u00e1usula;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>resili\u00e7\u00e3o unilateral:<\/strong>\u00a0a resili\u00e7\u00e3o unilateral \u2014 que \u00e9 imotivada \u2014 continua plenamente admiss\u00edvel, pois a nova Lei n\u00e3o promoveu altera\u00e7\u00e3o alguma a esse respeito;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>direito de arrependimento (artigos\u00a067-A, par\u00e1grafos 10 e 11, Lei 4.591\/64):<\/strong>\u00a0(i) pode ser aplicado por analogia aos casos de loteamento; (ii) admite manifesta\u00e7\u00e3o por qualquer meio de comunica\u00e7\u00e3o que garanta ci\u00eancia do incorporador e que tenha sido disponibilizado por este aos clientes, independentemente de pacto expresso; (iii) \u00e9 devido mesmo para casos de aliena\u00e7\u00f5es feitas dentro da sede do incorporador, desde que o adquirente seja consumidor;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>valor de frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e do valor pago \u00e0 alienante:<\/strong>\u00a0assim como o adquirente tem de pagar o valor de frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (artigo\u00a067-A, par\u00e1grafo\u00a02\u00ba, III, Lei\u00a04.591\/64; e artigo\u00a032-A, I, Lei\u00a06.766\/76), tamb\u00e9m o alienante precisa pagar o valor de frui\u00e7\u00e3o do dinheiro j\u00e1 pago, pois o fundamento jur\u00eddico em ambos os casos \u00e9 a veda\u00e7\u00e3o ao enriquecimento sem causa;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>risco m\u00e1ximo do adquirente:<\/strong>\u00a0excluindo os valores de frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, inexiste o risco de o consumidor que, por um motivo qualquer, n\u00e3o tenha conseguido honrar as presta\u00e7\u00f5es ficar endividado al\u00e9m do valor total que desembolsou (artigo 67-A, par\u00e1grafo\u00a04\u00ba, da Lei 4.591\/64);<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>direito de cess\u00e3o do contrato para evitar a multa compensat\u00f3ria (artigo\u00a067-A, par\u00e1grafo 9\u00ba, da Lei 4.591\/64):<\/strong>\u00a0o adquirente tem direito a ceder sua posi\u00e7\u00e3o contratual a terceiro com idoneidade financeira a fim de evitar a multa compensat\u00f3ria, e o alienante s\u00f3 poder\u00e1 se recusar a tanto se comprovar inidoneidade financeira do terceiro. Esse direito aplica-se tanto para casos de incorpora\u00e7\u00e3o quanto para de loteamento;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>multa morat\u00f3ria pelo atraso no pagamento das presta\u00e7\u00f5es pelo adquirente:<\/strong>\u00a0a nova lei nada mudou. Segue a multa morat\u00f3ria no patamar pactuado pelas partes, limitado, por\u00e9m, a 2% caso o adquirente seja consumidor (artigo\u00a052, par\u00e1grafo\u00a01\u00ba, do CDC);<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>cumula\u00e7\u00e3o da multa morat\u00f3ria pelo atraso da incorporadora com outras indeniza\u00e7\u00f5es:<\/strong>\u00a0no caso de atraso na entrega do im\u00f3vel, o incorporador tem de pagar multa morat\u00f3ria de 1% do valor pago pelo adquirente (artigo\u00a043-A, par\u00e1grafo 2\u00ba, da Lei\u00a04.591\/64), sem preju\u00edzo do direito de este cobrar integralmente indeniza\u00e7\u00e3o por lucros cessantes (pela indisponibilidade do im\u00f3vel), por outros danos materiais comprovados e por danos morais eventualmente existente. A nova lei n\u00e3o alterou jurisprud\u00eancia anterior, que seguia esse caminho;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>multa morat\u00f3ria no caso de caso de atraso do loteador em terminar as obras de infraestrutura:<\/strong>\u00a0a nova lei \u00e9 silente sobre o tema. Temos que a multa morat\u00f3ria e outros encargos morat\u00f3rios s\u00e3o devidos, mas a base de c\u00e1lculo deles deve ser proporcional \u00e0 express\u00e3o econ\u00f4mica que as obras de infraestrutura possuem no pre\u00e7o do lote;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>exig\u00eancia de situa\u00e7\u00e3o de adimpl\u00eancia do adquirente para recebimento da multa morat\u00f3ria (artigo\u00a043-A, par\u00e1grafo\u00a02\u00ba, da Lei\u00a04.591\/64):<\/strong>\u00a0o adquirente inadimplente s\u00f3 n\u00e3o ter\u00e1 direito \u00e0 multa morat\u00f3ria pelo atraso na entrega do im\u00f3vel se o incorporador j\u00e1 tiver conclu\u00eddo a constru\u00e7\u00e3o e estiver retendo a entrega das chaves do im\u00f3vel como exerc\u00edcio leg\u00edtimo da\u00a0<em>exceptio non adimpleti contractus<\/em>. Todavia, se o incorporador tiver atrasado a pr\u00f3pria conclus\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, ele ter\u00e1 de pagar a multa morat\u00f3ria ainda que o adquirente esteja inadimplente, pois a inadimpl\u00eancia deste \u00faltimo passa a ser justificada como exerc\u00edcio da\u00a0<em>exceptio non adimpleti contractus<\/em>;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>invers\u00e3o de multa compensat\u00f3ria e morat\u00f3ria:<\/strong>\u00a0\u00e9 cab\u00edvel a invers\u00e3o da multa compensat\u00f3ria contra o incorporador, se o adquirente for consumidor. N\u00e3o \u00e9 devida, por\u00e9m, a invers\u00e3o da multa morat\u00f3ria, pois h\u00e1 norma expressa estipulando o percentual dela em desfavor do incorporador. A nova lei n\u00e3o censurou a invers\u00e3o de cl\u00e1usula penal, a qual era admitida pela jurisprud\u00eancia anterior;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>excludente de responsabilidade da incorporadora por atraso na obra:<\/strong>\u00a0a melhor interpreta\u00e7\u00e3o do par\u00e1grafo 1\u00ba do artigo\u00a043-A da Lei 4.591\/64 \u00e9 no sentido de que o pagamento, em mora, de presta\u00e7\u00f5es pelo adquirente n\u00e3o impede que este, havendo atraso na conclus\u00e3o das obras, promova a resolu\u00e7\u00e3o do contrato, pois o causador da extin\u00e7\u00e3o do contrato \u00e9 exclusivamente o incorporador. O adquirente, todavia, poder\u00e1 ser considerado como causador do atraso da constru\u00e7\u00e3o se tiver praticado algum ato doloso tendente a obstruir o andamento da obra (ex.: um ataque terrorista) ou se, n\u00e3o sendo consumidor, houver cl\u00e1usula contratual que transfira ao adquirente que paga, com mora, as presta\u00e7\u00f5es a responsabilidade pelo atraso da constru\u00e7\u00e3o;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>inviabilidade de cumula\u00e7\u00e3o de multa morat\u00f3ria com multa compensat\u00f3ria:<\/strong>\u00a0o par\u00e1grafo 3\u00ba do artigo\u00a043-A da Lei 4.591\/64, ao vedar a cumula\u00e7\u00e3o da multa compensat\u00f3ria com a morat\u00f3ria, \u00e9 inconstitucional por ofensa ao direito adquirido. Essa proibi\u00e7\u00e3o de cumula\u00e7\u00e3o poderia ser pactuada no contrato apenas se o adquirente n\u00e3o fosse consumidor, pois, em o sendo, a cl\u00e1usula seria nula por ser abusiva \u00e0 luz do artigo\u00a051 do CDC. De qualquer sorte, supondo-se, por ep\u00edtrope, inexistir ofensa ao direito adquirido, para evitar uma inconstitucionalidade por ofensa ao princ\u00edpio da isonomia, o par\u00e1grafo 3\u00ba do artigo\u00a043-A deve ser interpretado em conjunto com o artigo\u00a067-A da Lei\u00a04.591\/64, de modo que a veda\u00e7\u00e3o de cumula\u00e7\u00e3o de multa morat\u00f3ria com multa compensat\u00f3ria deve ser aplicada tanto contra o adquirente quanto contra o incorporador;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>atecnia do termo \u201cdistrato\u201d:<\/strong>\u00a0O termo \u201cdistrato\u201d \u00e9 utilizado de modo at\u00e9cnico ao longo do texto da nova lei, ora se referindo \u00e0 resili\u00e7\u00e3o unilateral, ora a um mero contrato de confiss\u00e3o ou de renegocia\u00e7\u00e3o de d\u00edvida oriunda de uma resolu\u00e7\u00e3o contratual;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>limites de negociabilidade no contrato de confiss\u00e3o e renegocia\u00e7\u00e3o de d\u00edvida (\u201cdistrato\u201d, no linguajar at\u00e9cnico da nova lei):<\/strong>\u00a0\u00e0 luz do par\u00e1grafo 13 do artigo\u00a067-A da Lei 4.591\/64, o termo \u201cdistrato\u201d empregado nesse dispositivo refere-se, na verdade, a um contrato de confiss\u00e3o e de renegocia\u00e7\u00e3o de d\u00edvida e, por se destinar a prevenir judicializa\u00e7\u00f5es, deve assegurar a mais plena liberdade negocial entre as partes, com possibilidade de redu\u00e7\u00e3o de direitos tanto do adquirente quanto do alienante;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>prazo para devolu\u00e7\u00e3o do valor devido ao adquirente na resolu\u00e7\u00e3o contratual por culpa deste:<\/strong>\u00a0o valor residual a ser restitu\u00eddo adquirente dever\u00e1 ser pago no prazo estabelecido nos par\u00e1grafos 5\u00ba e 6\u00ba do artigo\u00a067-A da Lei 4.591\/64 e no artigo\u00a032-A, par\u00e1grafo 1\u00ba, da Lei 6.766\/76, mas, durante esse per\u00edodo, esse valor dever\u00e1 ser acrescido com: (i) corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria para mera preserva\u00e7\u00e3o do valor real da moeda por ordem expressa do par\u00e1grafo 8\u00ba do artigo\u00a067-A da Lei 4.591\/64 (que tem de se aplicar por analogia para o regime de loteamento); e (ii) um valor de frui\u00e7\u00e3o do dinheiro para evitar o enriquecimento sem causa, valor esse que dever\u00e1 corresponder a uma taxa razo\u00e1vel de juros remunerat\u00f3rios, a qual, ao nosso sentir, deve ser o teto estabelecido no artigo\u00a0591 do CC. Ap\u00f3s o vencimento, somente incidir\u00e3o sobre o valor residual os encargos morat\u00f3rios do artigos\u00a0389 e 395 do CC, como corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, juros morat\u00f3rios etc.;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>prazo para devolu\u00e7\u00e3o do valor devido ao adquirente no caso de resolu\u00e7\u00e3o por culpa deste quando houver patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o:<\/strong>\u00a0o par\u00e1grafo 5\u00ba do artigo\u00a067-A da Lei 4.591\/64 deve ser entendido no sentido de que o prazo de 30 dias para a devolu\u00e7\u00e3o do valor residual ao adquirente no caso de resolu\u00e7\u00e3o contratual por culpa deste quando houver patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o \u00e9 a data do habite-se ou a data contratual final para a entrega do im\u00f3vel (com inclus\u00e3o do prazo de suspiro do artigo\u00a043-A), o que ocorrer em primeiro lugar;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>prazo para devolu\u00e7\u00e3o do valor devido ao adquirente no caso de resolu\u00e7\u00e3o por culpa do incorporador:<\/strong>\u00a0a devolu\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ocorrer no prazo de 60 dias da data da resolu\u00e7\u00e3o, mas, durante esse per\u00edodo, o incorporador dever\u00e1 pagar um valor de frui\u00e7\u00e3o correspondente \u00e0 taxa de juros remunerat\u00f3rios m\u00e1xima do artigo\u00a0591 do CC. Se adquirente for consumidor, \u00e9 nula cl\u00e1usula que afaste esse dever por for\u00e7a do artigo\u00a051 do CDC;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>financiamento direto com o incorporador para pagamento do saldo devedor no momento da entrega das chaves:<\/strong>\u00a0no caso de \u201cfinanciamento direto\u201d com o incorporador para pagamento do saldo devedor devido no momento da entrega das chaves, o par\u00e1grafo 14 do artigo\u00a067-A da Lei 4.591\/64 somente se aplica para regras procedimentais e para o prazo de vencimento do valor residual a ser restitu\u00eddo ao adquirente, de modo que o c\u00e1lculo da d\u00edvida a ser cobrada pelo alienante dever\u00e1 ser o somat\u00f3rio das rubricas previstas nos incisos I e II do\u00a0<em>caput<\/em>\u00a0do artigo\u00a067-A e nos incisos I a IV do par\u00e1grafo 2\u00ba do artigo 67-A, deduzido o que j\u00e1 foi amortizado. Ademais, nesse caso de financiamento direto com o incorporador, se o adquirente for consumidor, \u00e9 nula cl\u00e1usula contratual que estipule o c\u00e1lculo da d\u00edvida a ser cobrada pelo alienante de modo diverso;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>venda de lotes por compra e venda com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia:<\/strong>\u00a0a Lei 9.514\/97 aplica-se apenas em quest\u00f5es procedimentais e na defini\u00e7\u00e3o do prazo de devolu\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o para o c\u00e1lculo da d\u00edvida a ser cobrada pelo loteador. \u00c9 nula cl\u00e1usula contrato em contr\u00e1rio se o adquirente for consumidor;<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>reten\u00e7\u00e3o do valor de contribui\u00e7\u00e3o a associa\u00e7\u00e3o de moradores:<\/strong>\u00a0o alienante s\u00f3 poder\u00e1 reter o valor das contribui\u00e7\u00f5es devidas a associa\u00e7\u00f5es de moradores se o adquirente era voluntariamente associado.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Fonte: <a href=\"https:\/\/www.conjur.com.br\/2019-jan-09\/opiniao-lei-distrato-contratos-aquisicao-imoveis\">Conjur<\/a><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O impacto da nova Lei do Distrato nos contratos de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, No final do ano passado, nasceu a Lei do Distrato (Lei 13.786, de 27 de dezembro&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":11081,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1374,1369],"tags":[1976],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11080"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11080"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11080\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11082,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11080\/revisions\/11082"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11081"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11080"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11080"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bancodosimoveis.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11080"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}