J\u00e1 est\u00e3o em vigor as novas taxas no financiamento para a compra de im\u00f3vel na Caixa Econ\u00f4mica Federal, que foram reduzidas em at\u00e9 1,25 ponto porcentual. A expectativa \u00e9 que esse corte volte a acirrar a concorr\u00eancia entre os grandes bancos nessa linha de cr\u00e9dito, favorecendo n\u00e3o s\u00f3 o candidato \u00e0 compra de um im\u00f3vel, mas o mutu\u00e1rio que tem o contrato em andamento e pretende mudar de banco pela portabilidade, em busca de juros menores.<\/p>\n
Com a medida, ficam mais baixas as taxas tanto de clientes da Caixa quanto de n\u00e3o clientes. O juro mais baixo cobrado de clientes recua de 8,75% ao ano para 8,50% mais a Taxa Referencial (TR). O mais alto, exigido de n\u00e3o correntistas do banco, cai de 11% ao ano para 9,75% mais TR.<\/p>\n
Mas nem por isso, a Caixa ocupar\u00e1 a dianteira de juro mais baixo para compra da casa pr\u00f3pria, segundo comparativo feito pela Melhortaxa, maior plataforma digital especializada em cr\u00e9dito imobili\u00e1rio do Pa\u00eds: atualmente o Bradesco tem as menores taxas.<\/p>\n
\u201cO Bradesco vinha se destacando com a taxa mais atrativa, de 8,3% e podendo chegar a 8,1%. O Ita\u00fa reagiu recentemente, pareando a sua taxa e voltando a brigar por carteira. A queda nas taxas de juros pode impulsionar ainda mais o movimento de portabilidade dos empr\u00e9stimos imobili\u00e1rios, que teve um crescimento de 146% em 2018 em rela\u00e7\u00e3o a 2017\u2033, avalia Rafael Sasso, cofundador da fintech.<\/p>\n
Por enquanto, n\u00e3o h\u00e1 nenhuma previs\u00e3o de que os demais bancos, principalmente os privados, venham a baixar ainda mais os juros, como resposta \u00e0 decis\u00e3o da Caixa. Mas na opini\u00e3o do especialista, \u201ca tend\u00eancia \u00e9 que voltemos a ter uma press\u00e3o concorrencial maior neste mercado, o que pode abrir espa\u00e7o para mais redu\u00e7\u00f5es nos grandes bancos, que v\u00e3o precisar reagir\u201d.<\/p>\n
No gr\u00e1fico abaixo vai o levantamento feito pela Melhortaxa, de 2014 a 2019, com um comparativo dos juros cobrados pelos cinco maiores bancos do mercado \u2013 Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Ita\u00fa-Unibanco e Santander \u2013, em contratos efetivamente assinados e n\u00e3o os anunciados no balc\u00e3o.<\/p>\n
Como explica o cofundador da Melhortaxa, Rafael Sasso, os juros dos contratos fechados fornecem uma dimens\u00e3o mais precisa das taxas efetivamente cobradas pelos bancos, j\u00e1 que durante as negocia\u00e7\u00f5es para o financiamento eles podem resultar em n\u00edveis diferentes dos anunciados ao grande p\u00fablico.<\/p>\n
\u201cA Caixa tinha, no passado, um papel hist\u00f3rico de fomentar a concorr\u00eancia nesse setor, liderando a redu\u00e7\u00e3o das taxas de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio\u201d, avalia Sasso. No entanto, explica ele, em 2017, com a falta de recursos para essa linha de cr\u00e9dito, a Caixa deixou de exercer esse papel sem ter a preocupa\u00e7\u00e3o de ajustar os juros do financiamento para uma Selic bem mais baixa, em 6,50% ao ano atualmente.<\/p>\n
Em 2018, quando a CEF voltou a reduzir suas taxas, relata o executivo, a rea\u00e7\u00e3o foi imediata entre os grandes bancos. Com um movimento inicial e significativo puxado pelo Santander, que cortou sua taxa para um d\u00edgito e foi seguido pelos demais. \u201c O movimento da \u00faltima semana d\u00e1 um f\u00f4lego para a Caixa de se reaproximar das ofertas dos concorrentes\u201d.<\/p>\n
Embora a redu\u00e7\u00e3o seja positiva para o consumidor, para saber qual a melhor taxa, \u00e9 preciso comparar n\u00e3o s\u00f3 a taxa anunciada pelo banco, mas o Custo Efetivo Total, que inclui outras despesas administrativas e seguros. \u201cA Caixa, por exemplo, possui um dos custos de seguros mais altos do mercado\u201d, alerta ele.<\/p>\n
Outras condi\u00e7\u00f5es –\u00a0<\/strong>A redu\u00e7\u00e3o do juro na Caixa valer\u00e1 para os financiamentos em todas as modalidades para a compra de im\u00f3veis novos, usados, terreno, para constru\u00e7\u00e3o e reformas. Tanto para os contratos regidos pelo SFH como pelo Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio (SFI).<\/p>\n O SFH financia a compra de im\u00f3vel avaliado at\u00e9 R$ 1,5 milh\u00e3o com recursos da caderneta e do Fundo de Garantia do Tempo de Servi\u00e7o (FGTS). O SFI financia a compra de im\u00f3vel com valor de avalia\u00e7\u00e3o acima de R$ 1,5 milh\u00e3o com recursos captados com letras de cr\u00e9dito e t\u00edtulos imobili\u00e1rios.<\/p>\n Por ter custo de capta\u00e7\u00e3o de recursos, o chamado funding, mais elevado que o da caderneta e o do FGTS, fonte de recursos do SFH, o SFI tem como foco o financiamento de im\u00f3veis de valor mais elevado, por custos tamb\u00e9m mais altos, j\u00e1 que seguem as taxas livres de mercado.<\/p>\n \u00c0 primeira vista, em termos porcentuais, uma redu\u00e7\u00e3o como a promovida pela Caixa parece pouco em termos de impacto sobre o valor da presta\u00e7\u00e3o ou como economia no fim do contrato. Especialistas em cr\u00e9dito imobili\u00e1rio lembram, contudo, que, como o financiamento habitacional se estende por longo prazo, podendo chegar a 30 e at\u00e9 35 anos, o impacto no resultado final \u00e9 significativo para o bolso do mutu\u00e1rio.<\/p>\n Portabilidade –\u00a0<\/strong>A redu\u00e7\u00e3o dos juros vai beneficiar tamb\u00e9m quem j\u00e1 tem um financiamento, mas fechou seu contrato em per\u00edodos em que os juros estavam bem mais altos do que os atuais. Esses compradores t\u00eam agora a possibilidade de transferir sua d\u00edvida com juros mais baixos para outro banco que queria assumir o seu contrato pelo processo de portabilidade.<\/p>\n Rafael entende que a troca de institui\u00e7\u00e3o financeira nos contratos de financiamento imobili\u00e1rio ganhe agora ainda mais est\u00edmulo. Ele lembra que em 2018 o total movimentado pela portabilidade alcan\u00e7ou R$ 5,06 bilh\u00f5es, com crescimento de 146% em rela\u00e7\u00e3o ao ano anterior.<\/p>\n