Por Eduardo Ser\u00eajo da Costa<\/i><\/p>\n
O presente estudo versa sobre a natureza jur\u00eddica de que se revestem as obras realizadas nos condom\u00ednios: se \u00fateis, necess\u00e1rias ou voluptu\u00e1rias, de acordo com o que preleciona a legisla\u00e7\u00e3o vigente – C\u00f3digo Civil 2002<\/a> e entendimentos jurisprudenciais mais atuais.<\/p>\n O C\u00f3digo Civil<\/a> em seu art. 1.341<\/a>, I<\/a>, II<\/a>, deixa bem claro aos s\u00edndicos e cond\u00f4minos o qu\u00f3rum m\u00ednimo estipulado para a aprova\u00e7\u00e3o das obras nos condom\u00ednios; entretanto, \u00e9 comum a ocorr\u00eancia de d\u00favidas quanto ao entendimento da natureza de determinadas obras, se s\u00e3o \u00fateis, necess\u00e1rias ou voluptu\u00e1rias.<\/p>\n Conforme disp\u00f5e o artigo 96<\/a> do C\u00f3digo Civil<\/a>, s\u00e3o consideradas benfeitorias \u201cvoluptu\u00e1rias<\/b>\u201d aquelas que servem \u201cpara mero deleite ou recreio, que n\u00e3o aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agrad\u00e1vel ou sejam de elevado valo\u201d. A jurisprud\u00eancia atual considera benfeitorias voluptu\u00e1rias quando, por exemplo, o condom\u00ednio realiza uma obra de paisagismo, uma obra de jardinagem, de decora\u00e7\u00e3o do hall social ou at\u00e9 mesmo quando adquire obras de arte para compor o patrim\u00f4nio art\u00edstico do condom\u00ednio.<\/p>\n Por outro lado, as benfeitorias \u201c\u00fateis\u201d <\/b>(art. 96, \u00a7 2\u00ba do C\u00f3digo Civil) s\u00e3o aquelas que \u201caumentam e facilitam o uso do bem\u201d. Cita-se como exemplo de obras\/benfeitorias \u00fateis, a individualiza\u00e7\u00e3o da \u00e1gua, do g\u00e1s, a cobertura das vagas de garagem, cria\u00e7\u00e3o de espa\u00e7o individual para correspond\u00eancias, entre outros. Ou seja, s\u00e3o obras que inegavelmente agregam valor ao condom\u00ednio.<\/p>\n Por fim, s\u00e3o consideradas benfeitorias \u201cnecess\u00e1rias\u201d<\/b> (art. 96<\/a>, \u00a7 3\u00ba<\/a> do C\u00f3digo Civil<\/a>) as que \u201cevitam a deteriora\u00e7\u00e3o dos bens\u201d. A jurisprud\u00eancia atual, considera esse tipo de benfeitoria as que s\u00e3o indispens\u00e1veis para manuten\u00e7\u00e3o ou conserva\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, como por exemplo, a impermeabiliza\u00e7\u00e3o ou reforma do telhado, a reconstru\u00e7\u00e3o de um muro que tenha sido derrubado em decorr\u00eancia de fatos extraordin\u00e1rios, como uma forte chuva, entre outros. Ou seja, s\u00e3o aquelas obras consideradas urgentes, que n\u00e3o podem esperar longo prazo para realiza\u00e7\u00e3o sob pena de deteriora\u00e7\u00e3o da coisa.<\/p>\n \u00c9 importante deixar claro que, mesmo havendo defini\u00e7\u00e3o legal, a classifica\u00e7\u00e3o de qualquer obra como necess\u00e1ria, \u00fatil ou voluptu\u00e1ria \u00e0s vezes \u00e9 motivo de diverg\u00eancias de entendimento do Poder Judici\u00e1rio e tamb\u00e9m dos profissionais do Direito, uma vez que pode variar dentro de um determinado contexto; devendo-se sempre ser analisado caso a caso, pois uma obra pode ser considerada voluptu\u00e1ria dentro da realidade de um determinado condom\u00ednio, mas por outro lado essa mesma obra pode ser considerada \u00fatil em outros condom\u00ednios dependendo de suas necessidades.<\/p>\n Assim, ap\u00f3s an\u00e1lise acerca da natureza da obra pretendida, \u00e9 importante que os s\u00edndicos e cond\u00f4minos observem o qu\u00f3rum de vota\u00e7\u00e3o necess\u00e1rio para sua aprova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A respeito do assunto, o C\u00f3digo Civil<\/a> \u00e9 bastante claro. Seu artigo 1.341 estipula o qu\u00f3rum de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos para a aprova\u00e7\u00e3o das obras \u201cvoluptu\u00e1rias\u201d;<\/b> da maioria dos cond\u00f4minos, ou seja, <\/b>50% + 1 de todos os cond\u00f4minos, para a realiza\u00e7\u00e3o de obras consideradas \u201c\u00fateis\u201d<\/b> e at\u00e9 dispensa de vota\u00e7\u00e3o pr\u00e9via em caso de \u201crepara\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias<\/b>\u201d <\/b>que n\u00e3o importem, obviamente em despesas excessivas, marcadas pelo car\u00e1ter da urg\u00eancia.<\/p>\n Em que pese o C\u00f3digo Civil<\/a> estipular qu\u00f3rum para aprova\u00e7\u00e3o das benfeitorias nos condom\u00ednios, a Conven\u00e7\u00e3o Condominial e o Regimento Interno podem dispor qu\u00f3runs espec\u00edficos de vota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n \u00c9 que o C\u00f3digo Civil<\/a>, nesses casos, deve ser considerado como uma norma gen\u00e9rica e a Conven\u00e7\u00e3o e Regimento Interno do Condom\u00ednio uma norma espec\u00edfica, prevalecendo estas em detrimento da generalidade do C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n