Banco dos imóveis
Como Conseguir 100% de Financiamento Imobiliário
Como conseguir 100% de financiamento imobiliário? A maioria dos clientes me pergunta como comprar imóveis sem entrada. Essa é uma pergunta feita por quase todos eles. Tudo depende de uma série de fatores e de muitas combinações. Os critérios mudam de banco para banco. Existem instituições financeiras que até incluem no financiamento as despesas com a documentação imobiliária, como o ITBI e o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Como Conseguir 100% de Financiamento Imobiliário e o Valor da Parcela
Como conseguir 100% de financiamento imobiliário? É bom saber que, quanto maior for o valor financiado, mais alta será a parcela. Muitos dirão que isso é óbvio. Porém, por mais óbvio que pareça, vejo clientes que pensam em financiar o máximo possível e, depois, entram em desespero quando são notificados pelo banco e não conseguem pagar o imóvel.
Existe uma regra básica. O banco emprestará um valor cuja parcela comprometa apenas 30% de sua renda total. Digamos, por exemplo, que seu salário seja de R$ 10.000,00, dez mil reais. Nesse caso, a parcela não poderá ultrapassar R$ 3.000,00, três mil reais. Essa proporção será aplicada de acordo com a renda apresentada. Abaixo, segue uma parte de outro artigo que escrevi sobre o tema.
Mais Passos Para Conseguir 100% de Financiamento Imobiliário
Primeiro passo para financiar sem entrada. O fator renda é primordial. Sem uma boa renda, o agente financeiro não concederá o financiamento. É fundamental que a renda seja devidamente esclarecida junto ao banco. Existem dois tipos de renda, a formal e a informal, além de vários fatores que precisam ser analisados. Caso haja alguma dúvida, responderei às perguntas deste artigo sobre como conseguir 100% de financiamento imobiliário.
Segundo passo, a renda familiar. Quando digo renda familiar, não me refiro apenas à família. Há bancos que aceitam os chamados componentes de renda, como um colega que mora junto, namorado, namorada, noivo, noiva, parceiro ou parceira. Enfim, tudo isso pode ser considerado na composição da renda familiar.
Terceiro passo, a assessoria. Quando falamos sobre como conseguir 100% de financiamento imobiliário, costumo dizer aos meus clientes que já vi proponentes ao financiamento chegarem ao banco com a certeza de que conseguiriam um amplo valor financiado. Entretanto, voltaram da entrevista de cabeça baixa, sem conseguir sequer a metade do que pretendiam.
A assessoria imobiliária busca encontrar o melhor caminho para a aquisição. Ela procura melhores taxas, planos e possíveis isenções. Enfim, um bom assessor pode ter um poder de negociação maior do que o próprio proponente. O assessor mantém contato frequente com o gerente e pode conseguir melhores condições em razão dessa proximidade profissional. Isso é fato. Se você deseja obter vantagens, contrate uma assessoria.
Quarto passo, o segredo revelado. A grande verdade sobre como financiar imóveis sem entrada é a seguinte: a maioria dos agentes financeiros exige 20% de recursos próprios como entrada, seja por meio do FGTS ou de dinheiro.
O que muitas assessorias fazem é o seguinte. Se um imóvel custa R$ 500.000,00, quinhentos mil reais, a entrada de 20%, vinte por cento, seria de R$ 100.000,00, cem mil reais. O assessor apresenta o imóvel pelo valor de R$ 600.000,00, seiscentos mil reais. Se a avaliação for aceita, o banco emprestará ao proponente os R$ 500.000,00, quinhentos mil reais. Essa é a explicação para o chamado financiamento de 100%.
Pela regra mencionada, algumas instituições estão emprestando apenas 50%, cinquenta por cento, para imóveis usados. Nesse caso, o imóvel precisaria ser avaliado pelo dobro. Ou seja, se o financiamento pretendido for de R$ 1.000.000,00, um milhão de reais, o imóvel precisaria ser avaliado, no mínimo, por R$ 2.000.000,00, dois milhões de reais. Tudo dependerá do grau de sintonia e da atuação do profissional da assessoria imobiliária.
No que isso implica para o proprietário? Para fins fiscais, o proprietário terá que declarar a receita correspondente aos R$ 600.000,00, seiscentos mil reais, embora, na prática, tenha recebido R$ 500.000,00, quinhentos mil reais.
Minha opinião é a seguinte. Para quem realiza esse tipo de transação, deve ficar bem claro que a diferença relativa à tributação deverá ser suportada pelo comprador, considerando que o proprietário não recebeu o valor em sua totalidade.
Em conversa com alguns contadores, eles disseram que o que importa são os valores efetivamente recebidos. Se as duas partes declararem o valor real que entrou na conta, não haveria problema. A verdade é que cada profissional possui a sua maneira de interpretar a situação.
Última dica para conseguir financiar o imóvel sem entrada. Caso você faça a entrevista na agência e o gerente lhe ofereça alguns produtos, como consórcios, previdência e seguros, aceite, pois a palavra final é a do gerente. Uma negativa pode implicar algum problema.
Deixe o gerente feliz e ele poderá conceder o crédito. Os gerentes que lerem esta matéria poderão dizer que isso não tem relação com o financiamento, mas lhe asseguro que tem. A Caixa exige que os gerentes cumpram metas cada vez mais altas, levando muitos profissionais a esse modo de operação.
Contratar um produto ou outro pode ajudar o profissional que está auxiliando na realização do seu sonho. Não é nada demais. Assim, fica revelado o segredo de como conseguir financiar imóveis sem entrada.
Lista de Documentos Necessários Retirada do Site da Caixa Econômica Federal
Habitação Caixa, lista de documentos da internet. Onde tem habitação, tem Caixa.
Cliente: ________________________________________________ CPF: ________________
Cliente: ________________________________________________ CPF: ________________
Deverão ser apresentados os originais e as cópias dos seguintes documentos:
Carta de Crédito SBPE: imóvel novo ou usado.
Estado civil e situação profissional: solteiro, casado em comunhão parcial de bens, casado em comunhão universal de bens, casado em separação total de bens, separado, divorciado, viúvo ou em união estável. Assalariado, assalariado com comissão, aposentado, pensionista, autônomo, pessoa com rendimento proveniente de aluguel ou utilização do FGTS.
Documentos do proponente ou dos proponentes:
- Ficha de Cadastro de Pessoa Física.
- RG.
- CPF.
- Certidão de nascimento.
- Certidão de casamento pelo regime de comunhão parcial de bens.
- Certidão de casamento pelo regime de comunhão universal de bens, com apresentação do pacto antenupcial.
- Certidão de casamento pelo regime de separação total de bens, com apresentação do pacto antenupcial.
- Certidão de casamento, com averbação da separação ou do divórcio.
- Certidão de casamento, com óbito averbado ou acompanhada da certidão de óbito do cônjuge.
- Declaração de união estável.
- Certidão de nascimento.
- Certidão de casamento, com óbito averbado ou acompanhada da certidão de óbito do cônjuge.
- Certidão Conjunta Negativa ou Positiva com Efeitos de Negativa, referente aos débitos relativos aos tributos federais e à Dívida Ativa da União.
Consulta da certidão: www.receita.fazenda.gov.br
Apresentar um ou mais dos seguintes comprovantes de renda:
- Declaração de Imposto de Renda e recibo de entrega.
- Carteira de Trabalho e Previdência Social, CTPS.
- Último contracheque.
- Extrato da conta vinculada do FGTS.
- Últimos seis contracheques.
- Declaração do órgão previdenciário.
- Contrato de prestação de serviços, acompanhado dos recibos ou comprovantes de depósitos.
- Declaração do sindicato, cooperativa ou associação.
- DECORE com DARF, quando o valor estiver acima do limite de isenção.
- Recibo de Pagamento de Autônomo, RPA.
- Contrato de aluguel, acompanhado de recibo ou extrato.
Outros documentos do proponente:
- Declaração do empregador.
- Solicitação de Movimentação de Conta Vinculada do FGTS.
- Declaração Negativa de Propriedade de Imóvel.
- Declaração de Isenção de Imposto de Renda.
- Contracheque que contenha o local da ocupação principal, indicando onde o proponente trabalha atualmente, ou declaração do empregador.
- Comprovante de residência de, pelo menos, um ano, com vencimento no mesmo mês e em anos diferentes. Poderá ser apresentada conta de água, energia elétrica, telefone, gás, televisão por assinatura, fatura de cartão de crédito ou extrato de conta bancária.
- Formal de partilha devidamente registrado, quando for o caso.
- Autorização de débito.
- Requerimento para débito em conta do SBPE.
Documentos do imóvel:
- Certidão atualizada de inteiro teor da matrícula, contendo o registro atual, as ações reais e as ações pessoais reipersecutórias.
- IPTU.
- Comprovante de recolhimento do foro e do laudêmio, caso o imóvel esteja sob efeito enfitêutico.
Documentos adicionais poderão ser solicitados. É facultado à agência solicitar outros documentos em virtude de exigências regionais ou de características específicas do financiamento.
